Мы тщательно изучили предложение на первичке и попытались подсчитать, на что при нынешней конъюнктуре рынка могут рассчитывать покупатели, имеющие на руках не более 4 млн рублей.
Меньше миллиона
С формальной точки зрения может показаться, что на рынке ценовых перемен не так уж и много: по данным Центра исследований и аналитики ГК «БН», в Петербурге средняя стоимость квадратного метра на первичке за последние полгода практически не изменилась (102 тыс. руб. в сентябре против 100,1 тыс. руб. в начале марта). Причем это касается всех типов квартир – от студий до многокомнатных. Цены, казалось бы, стоят на месте.
Однако на самом деле не все так однозначно. Дело в том, что в среднестатистических показателях не учитываются всевозможные скидки, которые на сегодняшний день есть в арсенале у подавляющего большинства девелоперов. Акции, в теории, ограничены во времени (обычно действуют месяц-два), но на практике либо продлеваются, либо заменяются другими акциями. В условиях заметного падения спроса застройщики просто вынуждены подобным образом снижать цены в ходе конкурентной борьбы за клиента.
При этом с рынка быстро уходит сверхдешевое предложение. Так, в начале 2014 года в окрестностях Петербурга примерно в десятке ЖК предлагались совсем крошечные студии площадью менее 20 кв. м и стоимостью до миллиона рублей. На сегодня таких объектов осталось всего два. Объясняется это просто: такое жилье приобреталось в основном инвесторами, которых сейчас на первичке практически нет. Кроме того, с рынка ушли (и еще уйдут) ряд сомнительных игроков, предлагавших сверхдешевое жилье в объектах, у которых с разрешительной документацией было, мягко говоря, не все в порядке.
От 1 до 2 млн рублей
В ценовом диапазоне от 1 до 2 млн руб. предложение существенно выросло за счет скидок, которые застройщики теперь массово распространяют и на студии (что раньше было редкостью). Почти все объекты по такой цене сконцентрированы в Мурино, Кудрово и окрестностях Всеволожска. Причем сроки сдачи могут быть самые разные: от первой половины 2016 года до октября 2018-го. Если попробовать вывести некую «среднестатистическую» квартиру за 1,5 млн руб., то получится, что это – студия площадью 20-22 «квадрата» в Кудрово в жилом комплексе, который застройщик (известная на рынке компания) обещает ввести в эксплуатацию в конце 2016 года.
Если же в наличии имеется 1,8-2 млн руб., то вполне можно приобрести студию площадью побольше – от 25 до 30 квадратных метров. Причем даже в тех домах, что сдаются уже в текущем году. Опять-таки, с большой долей вероятности это будут городские предместья – Мурино, Кудрово, Новое Девяткино, Бугры или Сертолово. Как вариант – та же студия-малютка (чуть более 20 кв. м) в почти готовом доме на Парнасе или квартира побольше – 28 «квадратов» – в Петергофе (готова будет в декабре 2016-го).
От 2 до 2,5 млн рублей
В эту ценовую категорию попадают практически все студии в сегменте «масс-маркет», в том числе в ЖК, расположенных в обжитых районах города (Калининском, Красногвардейском, Невском, Красносельском). И большая часть из таких объектов сдаются в течение ближайшего полугода.
Впрочем, имея в наличии такую сумму, вполне логично задуматься о полноценной однокомнатной квартире. В этом случае придется опять вернуться в Мурино, рассмотреть варианты в Красном Селе (и рядом с ним), Янино (здесь выбор особенно богат), Колтушах или городе Всеволожске. Такая квартира явно будет небольшой по площади (31-35 кв. м), а ждать ключей придется как минимум до марта будущего года. Впрочем, если время не поджимает, то можно приобрести квартиру и в черте города – в проекте КОТ в Красногвардейском районе. За 2,1-2,4 млн руб. здесь продаются «однушки» (32-38 «квадратов») в корпусе со сроком сдачи в конце 2017 года, а за 2,3-2,6 млн – такие же по площади, но в доме, планируемом ко вводу на год раньше.
По мнению аналитиков, спрос со студий постепенно смещается именно на однокомнатные квартиры. Ведь такое жилье чаще покупают для собственного проживания или последующей сдачи в аренду. Именно поэтому скидки на «однушки», как правило, меньше, чем на студии или двухкомнатные квартиры.
От 2,5 до 3 млн рублей
Если вы располагаете суммой от 2,5 до 3 млн руб., то выбирать подходящий вариант придется дольше. В этих ценовых рамках сосредоточено около 20% всего предложения рынка новостроек Петербурга и его предместий (квартиры примерно в 90 жилых комплексах).
Во-первых, можно позволить себе практически любую студию в периферийных районах Петербурга и, само собой, в Ленобласти. За исключением тех, которые студиями являются лишь номинально (на самом деле это большие и, соответственно, дорогие квартиры со свободной планировкой).
Во-вторых, предложение расширяется за счет однокомнатных квартир площадью до 40 кв. м. в Парголово, на Парнасе, в Шушарах, поселках Новогорелово, Новоселье, в Петергофе, Мурино, Кудрово, Буграх, Янино и т.д. Одним словом – вблизи КАД, причем по обе ее стороны. Сроки сдачи – конец 2016 – середина 2017 годов.
В-третьих, в этот ценовой диапазон попадают и небольшие двухкомнатные квартиры площадью 40-45 квадратных метров. Причем не только в областных новостройках, но даже в объектах, расположенных в Петербурге на берегу Невы (!), а также в Пушкинском районе (Пулковские высоты). Правда, в границах города такие доступные варианты предлагаются в новостройках на начальной стадии строительства, в основном на котловане.
От 3 до 3,5 млн рублей
Обладая такой суммой, покупатель может поселиться в престижных Московском, Петроградском или Адмиралтейском районах. Правда, в этом случае можно рассчитывать лишь на студию площадью до 30 «квадратов», а ждать ключей придется, скорее всего, год-полтора.
В качестве альтернативы – небольшая (до 38-40 кв. м.) однушка на городских окраинах. В том числе – с видом на залив (в Красносельском районе) или на Неву (в Невском районе). При этом сдадут эти новостройки к лету 2016-го, максимум – к будущей осени.
Отметим четкую закономерность: если новостройка расположена в пешей доступности от станции метро, то ключей придется подождать года два или даже больше. Если же до метро далеко, то за ту же цену можно купить в доме, где уже завершились монолитные работы, то есть до сдачи осталось менее года. В кризисное время, когда многие покупатели опасаются приобретать жилье на котловане, второй вариант выглядит, возможно, предпочтительнее.
Если вы не намерены ждать, то за 3,5 млн можно приобрести однокомнатную квартиру в ЖК, ввод в эксплуатацию которого намечен до конца текущего года. Особенно много таких объектов в Мурино – почти с десяток. Есть они также в соседнем Новом Девяткине, в северной части Красногвардейского района, на Парнасе, в Колпино и окрестностях Пушкина.
От 3,5 до 4 млн рублей
Повысив планку до 4 млн руб., обнаруживаем, что доступными становятся двухкомнатные квартиры практически в любом городском районе, исключая центральные. Объясняется это тем, что именно на такое жилье скидки самые щедрые, доходящие до 30%. Но, подчеркнем, это касается объектов со сроком сдачи в 2017 году или даже начале 2018-го.
В тех ЖК, что сдаются в течение ближайших 6-8 месяцев, можно рассчитывать на большую «однушку» или «евродвушку». Причем львиная доля этих объектов находится недалеко от метро: такое предложение есть в Московском, Выборгском, Красногвардейском районах. В Красносельском районе метро нет, и с транспортной доступностью дела обстоят не лучшим образом, но зато там можно купить жилье с видом на залив. И однокомнатных квартир площадью до 37-39 кв. м с ценой менее 4 млн руб. здесь в продаже довольно много.
В Ленобласти за эти деньги реально приобрести «трешку» либо в почти построенных малоэтажных ЖК в 5-10 км от границы с городом, либо в высотках со сдачей через год-полтора, возводящихся неподалеку от станций метро «Девяткино» и «Улица Дыбенко».
В заключение отметим, что в диапазоне от 1 до 4 млн руб. сконцентрировано около 60% всего предложения в Петербурге и примерно 90% в Ленобласти. Все, что стоит дороже – это либо совсем уж большие по площади многокомнатные квартиры, либо жилье, относящееся к «премиальным» сегментам. Но они – предмет для отдельного исследования.
