С 1 июля вступили в силу поправки к своду технических регламентов, напрямую затрагивающие сегмент так называемых апартаментов. В новом своде правил определено, что апарт-отелями будут называться «здания с жилыми помещениями, предназначенные для временного проживания (без права на постоянную регистрацию)».
Ранее к данной категории застройки применялись нормативы и СНиПы нежилых помещений. Теперь, по крайней мере, до выхода дополнительных разъяснений Минстроя РФ, к проектам апартов будут подходить с той же меркой, как и к жилым комплексам.
Быстрый рост
Апарт-отели – распространенный и весьма востребованный в западном мире стандарт доходных домов, интересный как для квартиросъемщиков, так и для инвесторов. Как правило, в них предусмотрены небольшие по площади жилые блоки с собственным санузлом и кухней, плюс набор дополнительных услуг, присущий гостиничному сервису: ресепшен, прачечная, ресторан. Рассчитаны апарты на одиноких людей, студентов, командировочных.
В России, как обычно, все иначе. Апарт-отели появились в 2000-х годах в Москве и Петербурге из-за дефицита привлекательных мест под жилую застройку в центре города. Жилье премиум-класса начали строить в зонах, предназначенных для деловой функции, маскируя его под псевдогостиницы. Элитные проекты были малочисленны и не создавали проблем властям, которые закрывали глаза на очевидные хитрости застройщиков.
Но в последние лет пять количество апарт-отелей стало быстро нарастать, их география сильно расширились (сегодня треть проектов строятся за пределами Петербурга), а уровень понизился вплоть до эконом-класса. По данным компании Knight Frank, в Москве апартаменты составляют около 30% строящейся недвижимости. На петербургском первичном рынке их доля пока не велика. По подсчетам компании Colliers International построено и передано владельцам около 300 тыс. кв. м апартаментов, в стадии продажи – еще около 130 тыс. кв. м, что составляет менее 1% от общего объема предложения на рынке.
Однако процесс идет по нарастающей. По данным Colliers International, запланированы к реализации в ближайшие два года еще 30 проектов, на строительство 12 из них уже получены разрешения. Чтобы понимать масштабы планов, приведем цифры от Knight Frank: в апарт-отелях уже построено и строится около 7,5 тыс. «квартир», а запланировано к выводу на рынок – более 19 тыс.
Причем, зачастую речь идет отнюдь не об отдельно стоящем объекте на краю парка. «К нам приходят клиенты со своими проектами, и мы видим – они планируют под видом апарт-отелей возвести в зонах деловой застройки на окраинах города или на бывших промышленных территориях огромные кварталы на 100-200 тыс. кв. м некоего подобия жилья: без зелени, парковок, социальных объектов», – возмущается генеральный директор компании «БКН-Девелопмент» Леван Харазов.
Без нагрузки
Причина растущей популярности формата легко объяснима: не являясь с юридической точки зрения жилыми помещениями, апарт-отели обходятся застройщику дешевле, что позволяет продавать их по более низкой цене, чем квартиры в жилом доме. Ценообразование зависит от локации объекта. «Если дом строится в месте, где нет аналогичного предложения или оно в дефиците, стоимость квадратного метра соответствует среднему рыночному показателю. Например, «квадрат» в апарт-отеле Docklands на Васильевском острове обойдется покупателю в 130 тыс. руб. Если проект реализуется в зоне активного строительства, то цены устанавливаются с большим дисконтом. Например, в МФК Salut! на Дунайском проспекте они на 23% ниже, чем в окружающих новостройках», – рассказывает руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Екатерина Немченко.
Низкие цены привлекают клиентов, несмотря на такие минусы апартов, как отсутствие постоянной регистрации, коммунальные платежи, которые на 10-20% выше, чем в обычном жилье, а также более ощутимый налог на недвижимость.
«Временная регистрация – отнюдь не главный недостаток апарт-отелей. Продавцы умалчивают о том, что здания проектировались без соблюдения нормативов, предъявляемых к жилым помещениям», – указывает генеральный директор компании «Центр согласований» Роман Курзенер. По его словам, гостиница, в отличие от жилого дома, может располагаться близко к заводу или иным, не полезным для здоровья объектам. К номерам в отелях не предъявляются жесткие нормативы по инсоляции. На общественно-деловую застройку не распространяется запрет на размещение общепита площадью более 250 кв. м на первых этажах домов. Не должны быть в обязательном порядке предусмотрены зеленые зоны, детские и спортивные площадки по соседству.
Но главная угроза для жителей и города – это появление кварталов, не обеспеченных социальными объектами. Первый крупный комплекс без «социалки» уже строится – в МФК Salut! на 3,5 тыс. квартир не предусмотрено ни одного детского сада.
Дамоклов меч
Но выполнение всех вступивших в силу с 1 июля поправок к своду технических регламентов повысит стоимость строительства и сведет на нет главное преимущество апартаментов перед квартирами – более низкую цену. Власти обещают, что так и будет. «Считаю абсолютно последовательным отнесение апартаментов к жилым помещениям. Если под видом апарт-отелей строится жилье, то и требования к нему должны предъявляться соответственные. Есть свод правил, который это четко описывает», – заявил председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга Владимир Григорьев.
Застройщики надеются, что их минет чаша сия. Во-первых, до сих пор нет подробных разъяснений строительного ведомства о порядке применения новых регламентов. Во-вторых, они надеются на здравый смысл властей и настаивают, что их жильцам детские сады вовсе ни к чему. «Среди наших жильцов не более 5% семей с детьми», – утверждает генеральный директор сети апарт-отелей Y`ES Александр Погодин.
Но в кризис, по оценке Colliers International, портрет покупателя апартаментов изменился: их теперь приобретают вовсе не в инвестиционных целях, а для собственного проживания, либо – на перспективу, в качестве жилья для подрастающих детей.
Надо сказать, представители строительного бизнеса прекрасно об этом осведомлены и в большинстве затачивают свои проекты именно под постоянное проживание покупателей. Изучив сайты петербургских апарт-отелей, мы пришли к выводу, что квартирография таких «гостиниц», даже относящихся к эконом-классу, зачастую лучше, чем новостроек в Мурино и Кудрово: студии в них просторнее, а доля двухкомнатного жилья больше.
Соответственно, ожидания владельцев, выбравших апартаменты для постоянного проживания, вполне определенные. Им надо растить детей – лечить, учить, гулять. Компании, строящие более дорогие апартаменты, уже учли это в своих проектах. «В своем комплексе на 386 квартир мы строим детский сад», – рассказывает директор по продажам компании Docklands Екатерина Запорожченко.
В классе эконом, где запланированы наиболее крупные апарт-отели, рассчитанные на проживание нескольких тысяч человек, пока таких примеров нет. Но именно этот сегмент может «одарить» пригороды Петербурга очередными мало комфортными «спальниками». Конечно, если новый свод правил не заработает по полной программе.
