О грядущем кризисе на рынке жилья эксперты говорят уже как минимум год – с прошлой осени. Но в прежние годы кризисы сопровождались снижением цен (см. справку БН). Нынче ситуация на вторичке развивается по иному сценарию: покупательская активность падает, но продавцы не готовы снижать цены на квартиры.
Обострение после застоя
Год назад, в сентябре 2014 года, основные ориентиры, с которыми сверяют часы аналитики, выглядели пристойно: цена нефти – выше 100 долларов за баррель, доллар – в коридоре от 36 до 39 руб. В декабре случился скачок курса валют, экстренное повышение Центробанком ключевой ставки и сбой в отлаженной за предыдущие годы системе ипотечного кредитования.
Цепочка этих взаимосвязанных событий привела к скачку активности на квартирном рынке: сказалась выработанная за долгие годы привычка россиян в любой непонятной ситуации вкладывать деньги в недвижимость.
Декабрь и первая половина января для риэлторов оказались урожайными на сделки. Но в условиях экономической неопределенности, падения доходов граждан и ипотечного сбоя к началу весны потенциал платежеспособного спроса был исчерпан. Рубль начал укрепляться, а рынок вернулся к состоянию стагнации.
С началом лета, после передышки, российский рубль вновь пошел ко дну – сначала нехотя, но с августа – все более уверенно. Примечательно, что на сей раз, в отличие от зимней ситуации, оживления на рынке жилья не случилось, корректировки цен тоже. Так если в январе, по сравнению с декабрем, средние цены предложения выросли на 3%, то в период с апреля по август они плавно снизились на те же 3% (по данным Центра исследований и аналитики ГК «БН» в первой половине сентября тенденция к снижению сохранилась – см. график 1).
Вместе с тем, объемы предложения жилья в продаже, начиная с третьего квартала, также уменьшались. Так по данным наших аналитиков, в январе, после ударной декабрьской распродажи, в листингах светилось всего 12 тыс. объектов, к апрелю количество объявлений о продаже квартир выросло до 15,7 тыс., к августу опустилось до 13,9 тыс. (см. график 2). Среднемесячный объем предложения вторичного жилья на квартирном рынке Петербурга составил 13,8 тыс. объектов. Для сравнения: в 2014 этот показатель был на уровне 17,9 тыс., а в 2013 году – 21,7 тыс. объектов.
Данные по срокам экспозиции квартир в каталогах (см. график 3) – верный индикатор активности рынка (чем меньше сроки, тем быстрее продаются объекты) на сей раз дал сбой. В 2013 году среднестатистическая квартира светилась в листингах 47 дней, в 2014-м – 43, в 2015-м – 42 дня. Но если раньше выбывание объекта из листингов в подавляющем большинстве случаев свидетельствовало о том, что он продан, то в этом году все не столь однозначно. Риэлторы отмечают, что в периоды девальвационных скачков многие продавцы просто снимают квартиры с продажи.
По данным Росреестра количество сделок купли-продажи и мены в Петербурге за первое полугодие, по сравнению с тем же периодом прошлого года, уменьшилось на 21,6%. Однако некоторые руководители агентств, которых мы опросили, отмечают, что в 2015 году сделок с вторичными квартирами стало меньше в два раза.
«Резкое снижение количества сделок при уменьшении объемов предложения и относительно стабильных ценах – пожалуй, главная особенность нынешней осени: значительная часть продавцов вдруг обнаружили, что не готовы уступать объекты за обесценившиеся рубли, да еще и с дисконтом», – комментирует ситуацию президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Федор Дьячков. По его словам, на рынке наблюдается противостояние: если обстоятельства не требуют срочной продажи, продавцы снимают объект с реализации или предпочитают держать его в листинге до победного конца, но цену не снижают. В свою очередь, те покупатели, которые располагают возможностями для «недвижимых» приобретений, заняли выжидательную позицию и полагают, что раз кризис, то цены должны падать.
Тем не менее, участники рынка все чаще готовы идти на уступки. По словам президента корпорации «Адвекс. Недвижимость» Александра Романенко, предложения с максимальным дисконтом (до 40%), встречаются в сегменте элитного жилья. Вместе с тем, в сегменте массового жилья скидки пока относительно небольшие и чаще всего обуславливаются необходимостью срочной продажи.
Вместо прогноза: не пропасть, и не взлет
Скорее всего, в обозримом будущем ждать радикального снижения цен все-таки не следует. «Я бы не называл сегодняшнюю ситуацию кризисом, – говорит президент Российской Гильдии Риэлторов Валерий Виноградов, – есть новая реальность, в которой нам предстоит жить и работать ближайшие годы».
В то же время авторитетный аналитик, профессор РЭУ им. Г.В. Плеханова Геннадий Стерник утверждает, что сегодняшняя ситуация – еще не сам кризис, а только затяжная рецессия. По его прогнозам, острого кризиса (усиления тенденций рецессии) можно ожидать в 2017 году.
Пока же участники рынка жилья будут пытаться нащупать ценовое дно для разных территориальных и классовых сегментов в ходе торгов на понижение. Поэтому у покупателей сегодня есть почти равные шансы как на исключительно выгодные, так и на неудачные покупки. На фоне затяжной рецессии, очевидно, станут более заметными классовые различия между привлекательными локациями, где жилье продают с минимальным дисконтом, и депрессивными территориями, из которых желают выехать любой ценой.
Недостаток инвестиций приведет к задержкам сроков сдачи объектов, а некоторые стройки будут «подморожены» (такое в прежние кризисы уже случалось). Это обстоятельство приведет к увеличению активности сегмента встречных покупок на рынке вторичного жилья.
Тем, кто желает выгодно продать квартиру в кризис, придется побороться за покупателя. А главным оружием в этой борьбе станут гибкое ценообразование и грамотная предпродажная подготовка.
График 1
Динамика средней цены предложения, руб. за кв. м*
График 2
Объемы предложения жилья на вторичном рынке, тыс. объектов
График 3
Средние сроки экспозиции квартир в листингах, дней
