Ценообразование на загородном рынке в наше время прозрачностью не отличается. Изучая объявления о продаже домов, приходится сталкиваться с тем, что цены предложений одинаковых по характеристикам объектов в одних и тех же массивах могут отличаться в два-три раза.
Предложенная ниже сегментация домов, представленных в каталогах объявлений, по ценовым диапазонам – весьма приблизительна. Но мы рассчитываем, что она поможет потенциальному приобретателю сориентироваться в сегодняшнем спектре предложений.
Дома до 500 тысяч рублей
Цены на участки с домами в Ленинградской области стартуют с отметки 150 тыс. руб. Но обычно предлагаемый к продаже объект, обозначенный в объявлении как дом, таковым можно назвать с очень большой натяжкой. Скорее всего, это будет хозблок (времянка) со спальным местом.
В основном предложения до 500 тыс. руб. приходятся на удаленные уголки Ленобласти и на объекты в небольших садоводствах, участки в которых в свое время выделяли не ленинградцам, а жителям райцентров.
Ближе к верхней границе рассматриваемого ценового диапазона встречаются не только хозблоки в садоводствах, но и заброшенные крестьянские дома с признаками разрушений.
География предложений по большей части представлена восточными районами (Волховским, Подпорожским, Лодейнопольским). В средней части обозначенного ценового диапазона появляются Тосненский, Лужский, Киришский и Гатчинский районы. Столь же гуманные по ценам предложения в северных районах (Выборгском и Приозерском) почти не встречаются – их можно пересчитать по пальцам.
«Значительная часть самых дешевых загородных домов не имеют электричества. Перед тем как отправляться на просмотр объекта в дальние края, обязательно проясните этот момент»
От 500 тысяч до миллиона рублей
Предложения домов с ценами от 500 тыс. до 1 млн руб. имеют почти тот же географический расклад: две трети предложений приходится на восточные районы, чуть меньше трети – на южные, единицы – на районы Карельского перешейка.
Пригодные для эксплуатации крестьянские дома (с печным отоплением, водой из колодца и удобствами на улице) встречаются, но только в глуши Волховского или Лодейнопольского района.
Основные предложения сегмента – дачи в садоводствах. Причем чем ближе к городу и чем выше уровень транспортной доступности, тем хуже состояние объекта. Если речь идет о Гатчинском, Ломоносовском или Всеволожском районе, то, скорее всего, это будет участок с домом-развалюхой.
Как выбирать объект загородной недвижимости, располагая бюджетом в рамках обозначенных сумм? Универсальный рецепт один: помнить, что главная ценность в данном сегменте не дом (его, скорее всего, придется снести), а сам участок. Стало быть, обращайте внимание на наличие электричества, источники водоснабжения, состояние почвы и удобство подъезда к территории.
«Подавляющее большинство загородных домов, предлагаемых по ценам меньше 1 млн руб., имеют общий признак – заброшенность. В основном это объекты, которые не эксплуатировались несколько лет»
От одного до 2 миллионов рублей
На какой объект можно рассчитывать, если предполагаемый бюджет покупки составляет чуть больше 1 млн руб.? Скорее всего, на такой же садовый или деревенский домик, что и в предыдущем ценовом сегменте, но с признаками недавней предпродажной подготовки: обновленными крышей, стенами, освеженным виниловым сайдингом.
Ближе к верхней границе ценового диапазона встречается множество объектов категории «недострой» – коробки довольно-таки просторных домов из бруса или газобетона, успевшие постоять под открытым небом и имеющие признаки разрушений. Как правило, такой объект – заготовка просторного коттеджа, который продавец строил для себя, но не рассчитал финансовых возможностей. Причиной выставления недостроя на продажу бывают серьезные ошибки, допущенные при строительстве.
География предложения – населенные пункты преимущественно южных и восточных районов.
«Выбирая объект с явными признаками предпродажной подготовки, будьте предельно внимательны: замаскированных дефектов может быть великое множество»
От 2 до 3 миллионов рублей
Мы приблизились к самому активному на сегодняшний день сегменту загородной недвижимости – домам по ценам демократичных квартир-студий. Такие объекты предлагают и в ближних пригородах, и в населенных пунктах, имеющих стабильное транспортное сообщение с Петербургом.
Для предложений данного ценового диапазона сантехнические удобства в доме – уже норма. Естественно, о центральном водопроводе и канализации речь, скорее всего, не идет: вода в дом обычно закачивается насосной станцией из колодца и отводится в канализационный септик, расположенный здесь же на участке.
Что нас должно интересовать в первую очередь? Во-первых, лимиты и качество колодезной воды. Во-вторых, как наружные и внутренние инженерные сети защищены от промерзания. Но самое главное – как работает локальная канализация и не отравляет ли она территорию неочищенными стоками.
«При выборе объекта с удобствами в доме обращайте внимание на то, как организованы локальные системы водоснабжения и водоотведения»
От 3 до 5 миллионов рублей
В ценовом сегменте от трех до пяти миллионов рублей представлены как дачи, так и дома для постоянного проживания в ближних пригородах. Также это могут быть объекты вторичной продажи в демократичных коттеджных поселках – с центральными коммуникациями и газоснабжением.
В данном сегменте формат объекта (дачный или для постоянного проживания) диктует его локация. Например, в рекреационных зонах Выборгского или Приозерского районов в рамках обозначенного диапазона цен часто предлагают уютные деревянные дачные дома с постройками разного назначения (баня, мастерская, гостевой дом) на просторных ухоженных участках. Но во Всеволожском или Ломоносовском районе за те же суммы вам, скорее всего, предложат коттедж для постоянного проживания, по составу и функционалу помещений похожий на просторную городскую квартиру.
Главный объединяющий признак объектов этого ценового сегмента – большинство домов (в особенности предназначенных для постоянного проживания) строили не для себя, а на продажу. Качество исполнения сильно разнится: это может быть и аккуратный каркасник по типовому проекту, и капитальное строение из кирпича. Что выбрать? На вкус и цвет товарища нет. Но если вы намерены приобрести каменный коттедж или дом из газобетонных блоков, имеющий видимые недоделки, – обязательно обратитесь к независимым экспертам.
«При покупке дома, который строили на продажу, нужно обращать внимание на состояние дренажных систем, фундамента, качество утепления наружных стен и кровли»
Больше 5 миллионов рублей
Цена больше пяти миллионов рублей может свидетельствовать как о завышенных ценовых запросах продавцов, так и о том, что нам предлагают комфортный коттедж бизнес-класса, а может быть, и достойный объект частной архитектуры. Но такие предложения требуют отдельных публикаций.
