Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Федор Дьячков рассказал БН о том, достиг ли загородный рынок ценового дна, как агентства недвижимости оптимизируют свою работу в кризис и куда вкладывают деньги сами риэлторы.
– Федор Васильевич, ваша компания («Александр-Недвижимость» – БН) один из ведущих игроков рынка загородной недвижимости. Что сейчас происходит за околицей мегаполиса?
– Спад покупательской активности наблюдается во всех сегментах. Но на загородном рынке он более заметен, чем на городском. Например, в нашем агентстве в 2015 году сделок с городскими квартирами в два раза меньше, чем было в те же месяцы прошлого года. Количество сделок с загородными объектами уменьшилось в 2,7 раза.
– Какие типы и классы загородных объектов по-прежнему востребованы, а какие продаются плохо?
– Спрос сконцентрирован в сегменте недорогих загородных домов для постоянного проживания – таких, которые могут рассматриваться как альтернатива демократичной городской квартире (до 4 млн руб.). В дачном сегменте на фоне застоя, даже заметно некоторое оживление. Причины, думаю, понятны. В связи с девальвацией рубля, зарубежный отдых, к которому привыкли горожане, подорожал. Поэтому молодые семьи с маленькими детьми интересуются недорогими дачами. Активизировался сегмент квартир в Ленобласти, и это новая тенденция. Если несколько лет назад отделения нашей компании в райцентрах занимались, в основном, только домами и участками, то сегодня в некоторых офисах больше половины операций – сделки с квартирами. Спрос сфокусирован в городах, имеющих локальные центры занятости, например, Всеволожске или Киришах.
– Какие коттеджи сейчас продать сложнее всего?
– Те, что дороже 4-5 млн рублей: сделок в этом сегменте почти нет, хотя покупатели такими коттеджами интересуются, прицениваются, но ждут снижения цен и уверены, что торопиться некуда.
– Насколько эти ожидания оправданы? Руководители риэлторских компаний призывают потенциальных инвесторов в любой непонятной ситуации вкладывать деньги в недвижимость…
– Здесь я не буду оригинален. Сейчас, действительно, отличный момент для покупки недвижимости. Говорю об этом искренне. Во-первых, переводить рублевые сбережения в валюту уже, скорее всего, поздно. Во-вторых, рынок хоть и замер, но отложенный спрос на нем присутствует. И не исключено, что осенью начнется оживление.
– Вы полагаете, что загородный рынок достиг ценового дна?
– Здесь все неоднозначно. Просто сейчас, действительно, в наличии имеется широкий выбор домов и участков, есть возможность торговаться и выгодно приобретать. Очевидно, тенденция сохранится. Но по-настоящему «вкусные» объекты, имеющие хороший потенциал ликвидности, все-таки раскупают или снимают с продажи. Их в листингах становится все меньше.
– Сами-то риэлторы вкладывают деньги в недвижимость?
– Конечно. Например, наша компания в этом году приобрела два офисных помещения. Одно – в том же здании, что и головной офис, другое – на Гражданке. Я считаю, что это удачные сделки.
– А в какую недвижимость инвестируют рядовые агенты и менеджеры?
– Давайте будем объективными. Агент по недвижимости, конечно, – работа высокооплачиваемая. Но цены измеряются миллионами, а в виде свободных средств такие суммы аккумулируются далеко не у всех агентов, а только у лучших – и то не каждый год. А ведь им нужно не только работать, но и отдыхать, мир посмотреть, машину поменять, дерево на даче вырастить… По моим наблюдениям, когда дело все-таки доходит до инвестиций, агенты, как правило, делают вложения в собственное жилье. Правда, профессия все-таки обязывает не совершать спонтанных покупок, а вкладывать в то, что ликвидно и имеет потенциал роста.
– Вам приходится сокращать штат?
– К сожалению, приходится совмещать некоторые штатные должности, закрывать неэффективные офисы и переводить персонал в другие. Но это не сокращение, а оптимизация. Ведь одновременно, в этом году мы расширили центральный офис и открыли три новых – в Москве, в Петербурге (на Гражданке) и в Карелии.
– Почему вы решились на расширение «зоны покрытия» в кризис?
– Скачки развития нашей компании всегда приходились на кризисные моменты (в 2009 году мы также открыли четыре филиала). В такие периоды конкуренты снижают активность, сокращают специалистов, появляются свободные офисные площади, такие, о которых в другие моменты мы и не мечтали.
– Двадцать с лишним лет назад в риэлторский бизнес приходили люди разных специальностей: отставные военные, учителя, инженеры. Кто сегодня идет в агенты?
– Девушки и молодые люди от 20 до 30 лет, по тем или иным причинам ищущие себя. Например, переехавшие в Питер из какого-либо другого региона. Или такой вариант: молодая семья, в которой муж имеет не обязательно большой, но стабильный доход, поэтому супруга может позволить себе нестабильный заработок. Иногда получается, что, втянувшись в работу и зарабатывая больше мужа, она и его подтягивает.
– У вас уже есть династии агентов?
– Династии – это, конечно, громко сказано. Но семьи из двух поколений риэлторов уже есть.
– За двадцать лет профессиональная среда сильно изменилась?
– Сейчас на рынке труда уже нет тех самых учителей и военных, о которых вы сказали. Это люди порядочные, ответственные, интеллигентные, получившие блестящее образование и опыт, но внезапно оказавшиеся невостребованными по специальности – до такой степени, что уже терять нечего. Такие риэлторы были нарасхват, и их почти не нужно было учить, они сами были готовы делиться опытом. Сейчас все иначе: обучение и адаптация стажеров – процесс рутинный, с большим процентом отсева. Но это единственный путь обновления кадров.
– Многие ваши потенциальные клиенты считают, что услуги агентств слишком дороги. Вам приходилось слышать такое мнение?
– Регулярно. Но давайте рассмотрим ситуацию. Вы продаете однокомнатную квартиру за 4 млн рублей. Это хорошая квартира, в приличном доме. Вы тратите деньги на размещение платных объявлений, на продвижение предложения в топовые позиции «условно бесплатных» ресурсов. Вам приходится брать отгулы и отпуска, чтобы показывать квартиру интересантам. Но покупатели в очередь не выстраиваются, потому что кризис. При этом за полгода, из-за девальвации, объект уже порядком обесценился. Конечно, при базовом уровне юридических знаний и наличии времени сделку вы провести сможете. Неуверенность, непоследовательность или небрежность в оформлении договоренностей могут привести к потерям сумм куда больших, чем гонорар риэлтора. Ведь только ленивый покупатель не будет с вами торговаться, а ленивых на рынке недвижимости нет. Профессионал, которого вы подрядили, должен выстраивать переговоры в ваших интересах, отсеивать непорядочных контрагентов, действовать быстро. Комиссионное вознаграждение агентства при обозначенной выше цене составит от 120 до 160 тыс. руб. Это дорого?
– Кстати, в Профессиональных стандартах Ассоциации риэлторов называются такие цифры агентского вознаграждения: 6% при простой сделке, от 8 до 10% – при сложной (встречная продажа, расселение). Какая практика на сей счет сложилась сегодня?
– Обозначенные цифры не догма, они носят рекомендательный характер. Фактически сегодня средний размер риэлторских комиссионных укладывается в диапазон 3-4 %. В некоторых агентствах есть прайсы с фиксированными значениями, например, услуга по продаже типовой однокомнатной квартиры – 120 тыс. руб., трехкомнатной – 180 тыс. руб. Клиент может и сам оговорить с риэлтором размер вознаграждения, но должен понимать, что если агент согласится работать на невыгодных для него условиях, то и продвигать объект будет, что называется, по остаточному принципу. А это невыгодно, в первую очередь, самому клиенту.
– Вы уже второй год возглавляете петербургскую Ассоциацию риэлторов. Что за это время изменилось?
– Ассоциация продолжает активно работать, продвигать профессиональные стандарты, взаимодействует с органами государственной власти. Работают комиссии и комитеты. Проводятся регулярные семинары, посвященные новациям законодательства. Мы участвуем в выставках, конгрессах и форумах. При этом наша ассоциация по совместительству еще и клуб по интересам. Например, весной ежегодно проводим шахматные турниры. В этом году я участвовал в первенстве не только как официальное лицо. Удалось занять место где-то в середине турнирной таблице, но зато испытать настоящий азарт и огромное удовольствие.
– Есть ли связь между способностями к бизнесу и к шахматам?
– Конечно, есть. Шахматы учат просчитывать ходы, тренируют волю к победе, но при этом требуют аккуратности.
– Российские власти готовят закон о риэлторской деятельности? Что вы ждете от осенних законодательных новаций?
– Будем откровенны, в приоритетах наших законодателей этот закон никогда не значился. Во-первых, на страже интересов клиентов от непрофессиональных или непорядочных предпринимателей в любой сфере бизнеса имеется развитое законодательство в сфере защиты прав потребителя. Во-вторых, самим риэлторам данный закон также уже не слишком нужен – он опоздал: Российская Гильдия риэлторов разработала Единый общенациональный реестр, наше объединение также аттестует специалистов и сертифицирует компании. То есть вопросы, связанные с защитой потребителей от некомпетентных или непорядочных предпринимателей, успешно решаются в рамках действующего законодательства саморегулируемыми организациями. Работа по лоббированию какого-либо «специального» закона, потребует дополнительных усилий, но при этом мы рискуем получить документ с популистской составляющей, который повяжет профессионалов по рукам и ногам, создаст дополнительные сложности и при этом не позволит отделить зерна от плевел. Тем не менее, мы готовы выступать как в качестве экспертов, так и в качестве разработчиков.
– В конце сентября – начале октября петербургские риэлторы будут участвовать во Всероссийском жилищном конгрессе. В чем, на ваш взгляд польза данного мероприятия?
– Чем сложнее рынок, тем важнее профессиональное общение, обмен опытом и технологиями. Я полагаю, что такие мероприятия, как Всероссийский жилищный конгресс и выставка Жилищный проект, где встречаются профессионалы и их клиенты, в этом отношении одни из самых значимых для рынка событий года. Кстати, открыв весной офис в Москве, мы увидели, что российский рынок недвижимости – единое целое. Наверное, это тоже особенность нашего времени. Урожайные и неурожайные на сделки недели и месяцы совпадают. А в дни, когда телефоны московского офиса раскаляются от звонков, в Питере то же самое. Статистика, отражающая изменение количества звонков, визитов, просмотров и сделок, также совпадает.
– Какие из заявленных на конгрессе тематик вы считаете самыми важными?
– Ключевая тематика нынешних осенних мероприятий – все, что связано с кризисом и стратегией работы профессионалов в изменившихся условиях. А в такие моменты любые свежие идеи, любой позитивный опыт требуют популяризации и широкого обсуждения.
