Число сделок, проводимых через депозитный счет нотариуса, пока относительно невелико. Петербуржцы осторожно «тестируют» услугу. Но банкиры уже просчитали, что за этой схемой – будущее. БН разбирался в плюсах и минусах данной формы расчетов.
Банки поверили, а вы?
В начале сентября Росбанк объявил о выводе на рынок нового продукта «Депозитный счет нотариуса». С помощью этого счета «нотариусы смогут оперативно распоряжаться денежными средствами своих клиентов при осуществлении профессиональной деятельности».
Отметим, что с начала года подобные счета уже открыли многие крупные российские банки. А поводом к росту числа данных услуг стало вступление в силу с 29 декабря 2014 года ФЗ № 457.
Новый закон содержит комплекс важнейших поправок в Основы законодательства о нотариате. В частности депозитный счет нотариуса теперь вполне может служить инструментом при расчетах по сделкам с недвижимостью. И банкиры пытаются застолбит» перспективный сегмент.
«Механизм расчета при сделках с недвижимостью выглядит следующим образом: покупатель вносит на счет нотариуса сумму в соответствии с договором. Стороны фиксируют порядок расчетов в договоре купли-продажи и заверяют его, – рассказывает нотариус Нотариальной палаты Петербурга Алексей Комаров. – При предъявлении указанных стороной сделки документов нотариус выдает деньги со своего депозитного счета продавцу жилья».
В то же время ФЗ № 457 снимает ряд ранее действовавших ограничений. «Важное отличие от предлагавшихся ранее норм состоит в том, что стороны не скованы требованием о проведении расчетов только по нотариально удостоверенным сделкам, – комментирует член Комиссии Федеральной нотариальной палаты (ФНП) по законодательной и методической работе Илья Радченко. – Никто не мешает производить расчеты через депозит нотариуса по сделке в простой письменной форме».
Цена вопроса
Для правильной оценки стоимости услуги нужно понимать, что нотариальное удостоверение сделки и использование депозита нотариуса – это две самостоятельные небесплатные услуги.
По ФЗ № 457 удостоверение сделок между близкими родственниками стоит 3 тыс. рублей плюс 0,2% от стоимости недвижимого имущества.
Для других лиц тариф зависит от суммы сделки. Так, если квартира стоит меньше миллиона рублей, нотариус получит 3 тыс. руб. плюс 0,4% от суммы сделки. За квартиру стоимостью от 1 до 10 млн – 7 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 млн руб. Если цена недвижимости превышает 10 млн руб., удостоверение обойдется в 25 тыс. руб. плюс 0,1%.от суммы сделки.
За принятие в депозит денег «в целях исполнения обязательств по такой сделке» тариф составляет 1,5 тыс. руб. А при сделке в «простой письменной форме» – 0,5%, но не менее 1 тыс. руб.
Таким образом, полностью проведенная через нотариуса сделка между не находящимися в близком родстве гражданами при стоимости квартиры, например, 4 млн руб., обойдется в 14,5 тыс. руб. (7 тыс. руб. плюс 0,2% от 3 млн руб. – 6 тыс. руб. – за удостоверение и 1,5 тыс. рублей за депозит). Если же пользоваться только депозитом, сделка потребует затрат в 20 тыс. рублей.
То есть, по стоимости сделка через нотариальный депозит без нотариального удостоверения проигрывает банковскому аккредитиву. Лицам же, которые в любом случае собирались нотариально удостоверять покупку квартиры, депозит выгодней.
Риски и удобства
Расчеты через сейфовые ячейки, как минимум, небезопасны. Конечно, на защиту от грабителей банкиры денег не жалеют.
Но, согласно законодательству, банк отвечает только за целостность индивидуального банковского сейфа и не несет ответственности за сохранность его содержимого. Поэтому у имеющего доступ к запасным ключам недобросовестного банковского служащего вполне могут возникнуть преступные замыслы. Ведь риски не высоки.
Нотариальный депозит защищен в гораздо большей мере. Петр Герасименко приводит такой пример. Депозитный счет одного из петербургских нотариусов размещался в «Мастер-Банке». Напомним, в ноябре 2013 года лицензия на осуществление банковской деятельности у кредитной организации была отозвана. А 16 января 2014 года Арбитражный суд города Москвы признал банк банкротом. Первоначально средства на депозите были отнесены к долгам третьей очереди. Что обычно сводит вероятность их возврата к нулю. Однако привлеченные Нотариальной палатой юристы смогли доказать неправомочность подобного подхода. И суд вынес решение о компенсации из средств Агентства по страхованию вкладов.
Впрочем, если бы суд не принял сторону нотариуса, последний все равно отвечал бы перед гражданами.
Напомним, свою профессиональную ответственность нотариус страхует, кроме того, принесенный им ущерб компенсирует региональная Нотариальная палата. И если совокупного размера возмещения для покрытия убытков не хватает, нотариус отвечает личным имуществом. А вскоре за нотариальные ошибки, в том числе и при оформлении сделок с недвижимостью, компенсация потерпевшим станет выплачиваться из специального фонда ФНП.
Сравнительный анализ
Расчеты через банковские аккредитивы, конечно, более безопасны, чем через ячейки. Но имеют свои минусы.
«Зачастую банки требуют записи на сделку и предоставления документов заранее, так как условия аккредитива проходят согласование с юридическим отделом головного отделения банка», – говорит Алексей Комаров. При этом обычно банковские специалисты не имеют большого опыта работы с представителями рынка недвижимости, вследствие чего возможны задержки при оформлении сделки.
В то же время, по словам нотариуса, при расчетах через депозит стороны могут оперативно внести изменения в соглашение о расчете, в том числе и после его подписания.
И, что важно для сопровождающих сделку риэлторов, в соглашение о расчете можно прописать сумму агентского вознаграждения.
«Необходимо заметить, что факт проведения расчетов и уплаченная сумма являются тайной совершения нотариального действия, которая не может быть произвольно разглашена нотариусом. Таким образом, стороны расчетов имеют со стороны нотариуса все гарантии защиты коммерческой тайны», – добавляет Илья Радченко.
А в случае расторжения сделки покупатель получает документальное подтверждение реальной суммы, выданной продавцу.
Наконец, главным преимуществом депозита нотариусы называют возможность расчетов по «цепочкам» сделок. Ведь, как подчеркивает Алексей Комаров, когда речь заходит о многоступенчатых операциях на рынке недвижимости, банки предпочитают в открытии аккредитива отказать.
Правда, участникам «цепочек», выбравшим для расчета депозит нотариуса, следует понимать, что платить за услуги придется не кому-то одному, а каждой из сторон сделки.
Резюмируя, можно согласиться с банкирами, которые ожидают рост популярности нотариальных депозитов. Более того, время от времени появляются законодательные инициативы, предлагающие ввести обязательный нотариат на сделки с недвижимостью. Если это произойдет, депозиты выдавят с рынка все другие формы расчетов в кратчайшие сроки.
