Насколько просел вторичный рынок жилья в кризис, как изменился на нем покупатель и есть ли сейчас альтернатива для частных российских инвесторов за рубежом? На эти и другие вопросы БН ответил президент корпорации «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко.
– Александр Юрьевич, на рынке новостроек продажи у застройщиков сейчас упали по сравнению с 2014 годом на 40-50%. Насколько, по вашим оценкам, в кризисном году просел вторичный рынок жилья, в цифровом выражении?
– Если характеризовать ценовую ситуацию, то за год цены в рублях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга поднялись на 4,3% (что существенно ниже уровня инфляции), в долларах и евро – снизились на 41,9 и 30,1%.
По данным Росреестра, количество сделок купли-продажи и мены в Петербурге за первое полугодие уменьшилось на 21,6%. В цифровом соотношении – это 36,7 тыс. сделок к 46,9 тыс. в 2014-м.
В целом у покупателей на вторичном рынке жилья сейчас преобладает выжидательное настроение: цены вроде бы стабильны или даже снижаются, продавцы готовы идти на уступки, так чего торопиться?
– Заемщики ипотеки раньше составляли львиную долю покупателей во всех сегментах. Но госпрограмма поддержки ипотеки распространяется лишь на новостройки. Насколько велик отток потенциальных клиентов с рынка готового жилья в сегмент строящегося?
– Количество ипотечных сделок в Петербурге за полугодие, по данным Росреестра, снизилось на 25,4%: в первом полугодии 2014-го было зарегистрировано 15 412 договоров ипотеки, в 2015-м – 11 493. При этом на первичке, за счет господдержки, падение ипотеки существенно меньше, основной спад обеспечил как раз вторичный рынок. Эксперты оценивают сокращение кредитования на первичке в 30%, на вторичке – в 50%.
Кроме того, банки отмечают уменьшение средней суммы кредита. Возможно, определенное влияние окажет анонсированная на днях программа АИЖК – о понижении минимальных ставок на первичке до 9,9%, на вторичке – до 12,75%. Но активность на ипотечном рынке эта мера вряд ли вызовет – в силу снижения покупательской способности и неуверенности потенциального клиента в завтрашнем дне.
– Как сейчас ведут себя продавцы на вторичном рынке? Насколько они готовы снижать цену, каков сейчас кризисный дисконт в различных сегментах?
– Максимальный дисконт наблюдается в элитном сегменте – есть продавцы, которым деньги нужны срочно. В этих случаях скидка может доходить до 40%, такие примеры известны. Вместе с тем некоторые продавцы, которые могут себе позволить выжидать, просто мониторят рынок в надежде, что ситуация как-нибудь наладится. Например, «придет Газпром и все скупит».
В масс-маркете скидки небольшие: там продажи в основном обусловлены какими-то житейскими обстоятельствами. Чаще всего продают квартиру для небольшого улучшения.
Что касается «дефолтных» квартир и жилья тех, кто уезжает из Петербурга, то этот объем предложения пока не оказывает существенного давления на уровень цен. Хотя в перспективе это вполне возможно.
– Как изменился и изменился ли вообще покупатель на вторичке?
– Покупатель сейчас максимально пытается использовать ситуацию на рынке недвижимости в свою пользу, играя на экономических трудностях продавцов. Что касается портрета покупателя, то по большому счету он не изменился. Есть субъективные наблюдения. Например, на рынке типового жилья покупатель несколько помолодел, а в элитном сегменте, наоборот – стал старше. Кроме того, на рынке появились клиенты из новых бизнесов (транспорт, IT-сфера). Значительно реже стали встречаться частные инвесторы и несколько сократился поток приезжих – покупателей из других регионов.
– Можно ли примерно оценить базовый спрос – тот объем сделок, который останется неизменным вопреки всем экономическим колебаниям, то есть спрос со стороны тех покупателей, которые решают свой вечный квартирный вопрос?
– Объем базового спроса можно оценить в пределах 55-60% от общего числа сделок. Впрочем, и этот показатель не остается неизменным: параллельно с падением доходов граждан, по разным опросам, увеличивается и доля тех, кто вполне доволен жилищными условиями. Скорее всего, часть людей просто понимают, что в нынешней ситуации им ничего не светит и нужно приспосабливаться к новым условиям.
– А что делают крупные риэлторские АН в нынешних условиях, им остается лишь стратегия выживания: оптимизация затрат, сокращение штата, услуг?..
– Традиционные антикризисные меры, которые используют все компании, и не только риэлторские – это переход в режим жесткой экономии: оптимизация затрат и штатного расписания, сокращение рекламных бюджетов и корпоративных программ. Но это не главное. Главное – поиск и освоение новых технологий, работа по повышению качества услуги. На мой взгляд, особое внимание сейчас нужно уделять содержанию новых обучающих программ для риэлторов.
– Эксперты улучшения ситуации на вторичном рынке в ближайшем будущем не ждут: спрос на готовое жилье будет падать, объем предложения – расти. Тем не менее, рискнете предположить, что будет дальше и когда может начаться рост рынка?
– Я не стал бы в реалиях сегодняшнего дня делать прогнозы, поскольку сложившаяся ситуация на рынке недвижимости вызвана не столько экономическими, сколько политическими причинами...
– В конце сентября – начале октября в Петербурге пройдет Всероссийский жилищный конгресс. Насколько сейчас высока значимость подобных мероприятий для профессионалов и чего вы лично ждете от участия в нем?
– Я убежден, что чем сложнее ситуация, тем значительнее роль таких мероприятий. Ведь Всероссийский жилищный конгресс дает профессионалам рынка недвижимости возможность общения и обмена оперативной информацией из различных регионов России, возможность совместного анализа текущей ситуации и мозгового штурма по выработке стратегии развития в современных условиях – всего того, что так необходимо нам сегодня.
Каждый из участников найдет себе что-то по интересам, поскольку тематика секций охватывает практически все стороны деятельности агентств недвижимости.
– Этой весной президент страны чуть ли не впервые обратил внимание на риэлторскую деятельность, заявив, что в России она недостаточно регулируется. На Конгрессе, в том числе, будет обсуждаться вопрос, что для риэлторов эффективней – лицензирование или обязательное саморегулирование. Как вы сами считаете, кризис не совсем удобное время для решения данного вопроса или он назрел?
– Я не считаю, что кризис неудобное время. Наоборот, во время кризиса, как во время отлива, уходит все наносное и становятся видны все узкие места, риски, проблемы, недоработки, болевые точки любого бизнеса. И риэлторский бизнес – не исключение. Так что решение заняться регулированием я могу только приветствовать. Лицензирование может быть очень эффективным, другое дело, что надо использовать международный опыт, обязательно привлекать профессионалов и рассматривать его в комплексе с образовательными программами и сертификацией, а не пытаться изобретать колесо и идти каким-то особым путем.
– На Конгрессе вы выступаете ведущим секции, посвященной перспективам продаж на зарубежном рынке недвижимости. Есть ли сейчас альтернатива для частных российских инвесторов, недовольных показателями отечественного рынка? Выгодны ли сейчас вложения в европейское жилье и на какой уровень доходности можно рассчитывать инвестору?
– Мы очень рады, что именно в рамках Всероссийского жилищного конгресса будет проходить празднование 20-летия российского чаптера Всемирной федерации профессионалов рынка недвижимости (FIABCI). К нам вновь приедут гости из разных стран, и я рад, что наши контакты не ослабевают. На секции зарубежной недвижимости, которую я веду, мы будем подробно рассматривать эти вопросы. А если коротко, то могу сказать следующее.
Страны, интересные с точки зрения инвестиций, я бы условно разделил на две основные части: проверенные, консервативные, и новые, рисковые. Консервативные страны с повышенной долей защиты вложений и доходностью не выше 5% – это, в первую очередь, страны Старого Света, например Великобритания (Лондон), Германия (Мюнхен), Швейцария. Вкладывая деньги, мы должны помнить, что главное в недвижимости – это местоположение. Поэтому не каждый дом, даже в вышеперечисленных странах/городах, – это надежное вложение.
Однако есть венчурный, или, как его еще называют, рисковый капитал, который может приносить куда больший возврат на инвестиции. В этом случае надо обращать внимание на новые с точки зрения вложения инвестиций в недвижимость страны, например, Венгрию (Будапешт) или Грузию (Батуми). Здесь возврат на инвестиции может составить до 30%, при этом есть и определенные риски таких вложений. Всех, кого интересуют эти вопросы, приглашаю на нашу секцию на Всероссийском жилищном конгрессе.
