С учетом запущенной акции процентные ставки АИЖК стали самыми низкими на рынке. Но чтобы вернуть заметную рыночную долю, этого мало.
Ставки достигли дна
Самым громким событием на ипотечном рынке за последний месяц стал запуск акции АИЖК по снижению ставок. Агентство объявило, что до 30 ноября 2015 года снизило ставки по всем своим ипотечным продуктам. Подчеркнем: это продукты для первичного и вторичного рынка недвижимости.
«Минимальная ставка на покупку жилья на первичном рынке теперь составит 9,9% годовых», – уточняется в сообщении АИЖК. Правда, минимальную ставку Агентство готово предоставлять, если первоначальный взнос больше 50% стоимости покупаемого жилья, а сам кредит не превышает 1,5 млн руб. Если заемщик выбирает первый взнос в меньшем размере, ставка возрастает до 10,5% годовых. Кроме того, на часть займа сверх 1,5 млн руб. ставка составит 10,9% годовых.
Но в любом случае данные цифры существенно ниже ставки по программам предоставляемой банками субсидируемой государством ипотеки (см. таблицы 1, 2).
При этом на период акции процентные ставки по классической ипотеке на покупку жилья на вторичном рынке в АИЖК составляют 12,75-13,25% годовых. А для социально приоритетных категорий граждан (в том числе военнослужащих) – 11,75-13,00% годовых.
На фоне негативных явлений в экономике страны такое снижение выглядит чуть ли не благотворительностью. Ведь на сегодня минимальная ставка АИЖК оказывается даже меньше, чем ключевая ставка (11%).
АИЖК в старой роли
Напомним, в последние годы доля Агентства на ипотечном рынке поступательно снижалась. А многие партнеры из-за забюрократизированности сотрудничества с АИЖК переключались на работу с продуктами других банков, готовых выкупать закладные. В конце прошлого года деятельность АИЖК признала неэффективной Счетная палата РФ. И уже в апреле нынешнего года Наблюдательный совет Агентства проголосовал за то, чтобы назначить заместителя главы Минстроя РФ Александра Плутника генеральным директором АИЖК.
В середине июля Агентство сообщило о снижении ставок на 0,4-1,2 п. п. (до уровня 10,3-11,4%). То есть у игрока к настоящему времени ставки и так являлись самыми низкими. Значит, нынешнее снижение предпринято не ради достижения конкурентных преимуществ на ипотечном рынке. Настоящая цель – оживить интерес россиян к покупке недвижимости.
Российские банки за семь месяцев 2015 года выдали 338,6 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 557,5 млрд руб., что ниже, чем в период с января по июль 2014 года, примерно на 40%.
«Меры поддержки, которые правительство одобрило и реализует, – в частности, субсидирование процентной ставки при выдаче ипотечного кредита и другие меры, думаю, нам позволяют уже сегодня говорить о том, что рынок не обрушился. И ситуация не является трагичной», – заявил на недавнем правительственном совещании первый вице-премьер Игорь Шувалов.
Теперь, как и предполагал БН, власть тестирует новые шаги для оживления спроса. И текущее снижение ставок можно считать свидетельством, что АИЖК намерено вернуть себе роль проводника государственной политики.
Иногда они возвращаются
В сообщении Агентства акцентируется внимание на том, что ипотеку по перечисленным стандартам будут выдавать порядка 100 банков и некредитных организаций, являющихся партнерами АИЖК.
Между тем до последнего времени наблюдалась тенденция вытеснения несколькими ведущими игроками с ипотечного рынка всех остальных кредиторов. И сегодня доля госбанков близка к 80%. А при дальнейшем усилении кризисных явлений в экономике страны частные банки вообще не смогут поддерживать предложение на конкурентном уровне и приостановят выдачу кредитов. Как это было в декабре 2014-го.
Со своей стороны генеральный директор ГК «Доверие» Дмитрий Панов отмечает, что государственная программа по субсидированию ипотеки в преимущественной степени рассчитана на крупных игроков. На них и был ориентирован лимит в 300 млн руб. займов ежемесячно, который фактически отсекал более мелкие кредитные организации. «По итогам июня-июля 21 банк выдал жилищных займов меньше, чем требовали нормативы участия в госпрограмме субсидирования ипотеки», – напоминает эксперт.
Более того, по его словам, работа банков второго эшелона стала постепенно сводиться к обслуживанию заемщиков, которые не смогли пройти жесткий ценз в крупных кредитных организациях. А это – более высокие риски и менее качественные ипотечные портфели.
Теперь же продукты АИЖК позволят таким кредиторам поднять голову. Конечно, продукт у всех игроков будет стандартным. Но – самым привлекательным из возможного. И отток заемщиков заставит лидеров для сохранения рыночных позиций тоже смягчать условия кредитования.
Впрочем, поясняет руководитель «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов, к настоящему моменту часть игроков расформировали свои ипотечные отделы. Чтобы восстановить работу по продуктам АИЖК, потребуется время.
Таким образом, можно ожидать, что при сохранении текущей макроэкономической обстановки Агентство после 30 ноября продлит акцию.
ТАБЛИЦА 1
Банковские процентные ставки по жилищному кредитованию (на конец августа)
ТАБЛИЦА 2
Изменение средней процентной ставки по наиболее популярному виду ипотеки за месяц*
| Месяц | Справка по форме 2-НДФЛ | Справка о подтверждении дохода в свободной форме или по форме банка | ||
|---|---|---|---|---|
| вторичный рынок | первичный рынок | вторичный рынок | первичный | |
| Конец июля 2015 года | 15,55% | 15,57% | 15,81% | 15,86% |
| Конец августа 2015 года | 15,23% | 15,75% | 15,39% | 16,00% |
| Изменения | –0,32% | +0,18% | –0,42% | +0,14% |
