Комитет имущественных отношений Смольного опубликовал на своем портале результаты новой кадастровой оценки жилых и нежилых помещений, которую по заказу чиновников с начала весны до конца лета 2015 года проводило ГУП «ГУИОН». В отношении жилых объектов специалистами была проведена кадастровая переоценка 2,18 млн квартир, комнат и даже долей собственности граждан в помещениях.
Средняя температура по больнице
Отметим, что предыдущая кадастровая оценка проводилась в Санкт-Петербурге в 2012 году. Три года назад при проведении расчетов чиновники исходили из даты постройки дома, его типа, местоположения и прочих критериев, но не учитывали такую важную составляющую, как стоимость земли под домами. В итоге кадастровая стоимость различных объектов сильно не дотягивала до рыночных реалий, хотя должна была быть максимально к ним приближенной.
Теперь, как заверили в пресс-службе ГУП «ГУИОН», этот недостаток исправлен. С учетом стоимости наделов жилая недвижимость подорожала в среднем по городу в 1,66 раза, а средняя стоимость квадратного метра приблизилась к отметке в 93 тыс. руб.
Интересно, что по результатам перерасчетов 2012 года стоимость жилья сильнее всего подросла в Приморском, Фрунзенском, Выборгском и Невском районах. После переоценки 2015 года в лидеры по росту цены квадратных метров выбились центральные территории, где земельные участки всегда были в дефиците и ценились дорого.
Так, в Петроградском районе кадастровая стоимость жилых объектов увеличилась в среднем в 2,51 раза, в Центральном – в 2,4 раза, а в Адмиралтейском – в 2,08 (см. график № 1).
Самая дорогая недвижимость, что вполне предсказуемо, концентрируется в «золотом треугольнике» Петербурга. К примеру, в однокомнатной квартире общей площадью 21,6 кв. м на Большой Конюшенной улице, 17 «квадрат» оценен почти в 370 тыс. руб. А кадастровая стоимость всей этой «однушки» составляет 7,6 млн руб. В 350 тыс. руб. оценен квадратный метр жилья в начале набережной реки Мойки, на Крестовском проспекте. Интересно, что в такой элитной локации, как Каменный остров, стоимость «квадрата» в среднем уже в два раза ниже – 160 тыс. руб.
Самую дешевую недвижимость, что неудивительно, можно найти в Красном Селе. Так, в доме по адресу поселок Хвойный, 1, лит. А кадастровая стоимость квадратного метра – 36 тыс. руб. И цена громадной квартиры площадью 443, 9 кв. м составляет 15,9 млн руб. Интересно, что три года назад кадастровая цена этого объекта (без учета земли) была 21,7 млн руб.
Странностей в утвержденных результатах переоценки довольно много. К примеру, в самом центре Петербурга, в доме на пересечении Невского и Литейного проспектов, специалисты ГУИОН оценили стоимость «квадрата» в 99-110 тыс. руб. По данным Центра исследований и аналитики ГК «БН», это сопоставимо со средними ценами на квартиры в типовых домах… Кировского района.
С мира по нитке
Еще один тренд новой переоценки, необъяснимый с точки зрения логики, – это повышение стоимости квадратных метров в объектах так называемой новой вторички, то есть в многоквартирных жилых домах, возведенных за последнее десятилетие.
Так, в доме 2008 года постройки на проспекте Большевиков, 47 кадастровая цена «однушки» площадью 42,5 кв. м за три года выросла с 2,8 млн до 4,3 млн руб. – почти на треть. Примечательно, что кадастровая стоимость всех жилых помещений в этом здании три года назад составляла 1,28 млрд руб., сейчас – 1,85 млрд руб. При этом цена земельного участка площадью 4,9 тыс. кв. м под домом, согласно публичной кадастровой карте, составляет лишь 47 млн руб. Откуда насчитали еще почти 600 млн – не совсем ясно.
Аналогичные примеры увеличения кадастровой стоимости «однушек» и студий в объектах новой вторички примерно на треть можно найти и в других локациях: на Северном проспекте, проспекте Стачек, Ленской улице, улице Ушинского и т. д.
В целом достаточно трудно объяснить тот факт, что в результате переоценки многие объекты новой вторички подорожали на 30-40% – и исключительно из-за земельной составляющей. Впрочем, предположение есть: у этого «тренда» может быть фискальная подоплека. Дело в том, что небольшие по площади квартиры в последние годы на растущем рынке новостроек часто приобретались в инвестиционных целях – для перепродажи или последующей сдачи в аренду. Теперь собственникам такого жилья придется раскошелиться больше, чем всем остальным.
Напомним, что с 2016 года в Санкт-Петербурге будет введен единый налог на недвижимость. По 284-ФЗ ставка для всех жилых объектов (за исключением элитных) установлена в размере 0,1% от кадастровой стоимости. Окончательно размер налога должны определять регионы (имеют право обнулить размер ставок, уменьшить или даже увеличить). Если Смольный одобрит ставку в 0,1%, то владелец вышеупомянутой «однушки» на Большевиков ежегодно будет платить налог в размере 4,3 тыс. руб. Без земельной составляющей размер платежей был бы на треть меньше – 2,8 тыс. руб.
Дешевая элита
Еще больше вопросов к ГУП «ГУИОН» возникает в отношении переоценки элитной недвижимости (см. график 2).
К примеру, стоимость квадратного метра в элитном доме на углу Зоологического переулка и Мытнинской набережной (построенном компанией «Возрождение Санкт-Петербурга») по кадастру не превысила 248 тыс. руб. А самое дорогое жилое помещение в этом доме – площадью 1396 «квадратов» – оценено в 349 млн руб. Тогда как при старте продаж в 2012 году квадратный метр в этом здании (с видом из окон на Неву, Эрмитаж, Дворцовый мост и Адмиралтейство) предлагался застройщиком за 1 млн руб. Таким образом, рыночная стоимость объекта площадью 1,4 тыс. «квадратов» должна была бы составлять 1,396 млрд руб. Но по кадастру оценена вчетверо ниже.
Напомним, что для владельцев элитной недвижимости (от 300 млн руб.) ставка единого налога на недвижимость по 284-ФЗ сейчас установлена в размере 2% от кадастровой стоимости. И если власти Петербурга согласятся с федеральной планкой, то собственнику самой дорогой квартиры на углу Зоологического переулка и Мытнинской набережной придется ежегодно платить налог в размере около 7 млн руб. А если бы кадастр полностью совпал с рынком, ежегодный платеж был бы почти вчетверо выше – 27,9 млн руб.
И все же в основном элитные объекты после кадастровой переоценки существенно подорожали. Так произошло, например, с домом на набережной реки Мойки, 11. Стоимость всех жилых помещений в нем три года назад оценивалась в 107 млн руб. А в 2015 году она выросла до 573 млн руб., то есть разница – 466 млн. При этом цена земельного участка площадью 1471 кв. м под домом (кадастровый номер 78:31:0001100:1) определена в размере 129 млн руб. Таким образом, если сложить кадастровую стоимость помещений в 2012 году и цену надела, то получается всего 236 млн, а по результатам переоценки вышло на 337 млн больше (573 млн руб.).
По словам аналитика ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, специалисты ГУИОН действовали в полном соответствии с законодательством. Бобашев отмечает, что уточнение стоимости жилья всех классов как в центре города, так и на окраинах проводилось на основе массовой оценки, при которой те или иные погрешности неизбежны. По мнению эксперта, в отношении элитных объектов и зданий в центральных районах города необходимо было применять методы индивидуальной оценки. «Однако мы попадаем в замкнутый круг. И выхода из него пока нет. Дело в том, что финансовое законодательство РФ разрешает применять для расчета налоговой базы лишь результаты массовой оценки, а не индивидуальной. И это не самое плохое. Было бы хуже, если бы в тех же домах в центре специалисты насчитали стоимость “квадрата” в 600 тыс. руб., а население в итоге не смогло бы платить налоги», – говорит Сергей Бобашев.
Комитет имущественных отношений Смольного должен в ближайшее время представить свои предложения по величине ставки единого налога для владельцев жилья в Санкт-Петербурге. Не исключено, что с учетом задачи пополнения городского бюджета в условиях кризиса ставка может быть максимальной.
График № 1
Кадастровая стоимость квадратного метра жилья по районам Санкт-Петербурга в 2012 и 2015 годах. Индекс цен БН на вторичном рынке за август.
График № 2
Как изменилась кадастровая стоимость квадратного метра элитной недвижимости в центральной части Санкт-Петербурга за три года.
