Накануне Всероссийского жилищного конгресса мы обсудили новые реалии рынка недвижимости с президентом Российской Гильдии Риэлторов Валерием Виноградовым. Один из вопросов, который нас интересовал, – инвестируют ли деньги в недвижимость сами риэлторы.
– Валерий Николаевич, год назад вы, вступив в должность президента РГР, представили профессиональному сообществу Единый общенациональный реестр профессионалов рынка недвижимости. Как продвигается эта работа сегодня?
– На мой взгляд, нам удалось главное – создать механизм, позволяющий определить ответственность объединенных в саморегулируемые организации профессионалов за результаты своей работы. Судите сами. В пилотном варианте реестра были представлены чуть больше сотни компаний. Сегодня – свыше 1,5 тысячи сертифицированных компаний и около 15 тысяч аттестованных специалистов. Для нас также важно, что потенциальные покупатели и продавцы недвижимости, и в столичных регионах и в глубинке, выбирая контрагентов для оказания риэлторской услуги, действительно заглядывают в реестр, чтобы посмотреть, есть ли в нем та или иная компания или сотрудник.
– Весной президент Владимир Путин говорил о том, что над риэлторской деятельностью в России нужно усилить контроль. Вы к этому готовы?
– Вполне. Законопроект о регулировании риэлторской деятельности может быть внесен в Госдуму осенью, и, по всей видимости, в соответствии с проектом, риэлторскую деятельность ждет обязательное саморегулирование. Созданная нашим профобъединением добровольная система саморегулирования – готовый и уже показавший эффективность инструмент.
– Внесет ли кризис какие-либо коррективы в вашу работу? Ведь в последнее время, на фоне снижения активности рынка, почти все хотят экономить на риэлторских услугах, а вокруг наших публикаций то и дело разгораются дискуссии об их необходимости.
– Чем сложнее рынок, тем выше спрос на услуги профессионалов. К тому же я бы не называл ситуацию кризисной: есть новая реальность, в которой нам предстоит жить и работать ближайшие годы. Некоторые компании действительно переходят к стратегии выживания, сокращают персонал и спектр услуг. Но есть и такие, которые выбирают стратегию развития.
Теперь по поводу экономии. Стандартная цена риэлторских услуг – 5-6% от стоимости объекта. Это немного по сравнению с другими отраслями, например, розничной торговлей, где наценка составляет 25% и выше. Предположим, вы еще весной решили продать квартиру, чтобы купить другую. Долго приценивались, изучили рынок вдоль и поперек, выставили, на ваш взгляд, справедливую цену, начали размещать объявления. К вам приходят контрагенты, прицениваются… Но спрос и цены снижаются с каждым месяцем. Частный продавец обычно недостаточно эффективно продвигает объект и оказывается неготовым к переговорам о снижении цены. Если вы до сих пор не продали объект – вы уже потеряли значительно больше, чем гонорар риэлтора.
Посмотрим на ситуацию и с другой стороны. Предположим, у вас получилось продать квартиру, но есть вторая составляющая – приобретение встречного объекта. Вы уверены, что цены снижаются, а торопиться некуда. Здесь также не все однозначно. Цены хоть и падают, но отнюдь не на самые ликвидные объекты. А зачем покупать неликвид? Но оставаться с деньгами, которые продолжают обесцениваться, – тоже рискованно. На рынке всегда выигрывает тот, кто владеет информацией, а решения принимает взвешенно, но быстро. При кажущейся простоте, каждая составляющая сделки с недвижимостью имеет множество подводных камней. Чтобы их обойти, требуется опыт профессионалов.
– Одна из клиентских претензий к риэлторам – в том, что они не отвечают за результат.
– Это не так. Обязанность предпринимателя возместить убытки, если предпринимательская деятельность нанесла ущерб, обозначена в Гражданском кодексе РФ. Но ущерб надо доказать в суде, что не всегда просто. Совсем другое дело – сотрудничество с компаниями, входящими в профессиональные объединения. В соответствии с требованиями сертификации ответственность риэлторов страхуется. Если же у клиента возникают проблемы – ему нет необходимости торопиться в суд: в местных профессиональных объединениях есть комиссии по этике и третейские суды, которые разбирают претензии в досудебном порядке.
– Какие рекомендации вы можете дать продавцам и покупателям недвижимости в наше время?
– Перед тем как выходить на рынок, вам придется собирать максимум информации и о конъюнктуре, и о профессионалах, предлагающих услуги. На везение рассчитывать не стоит: практика показывает, что отсутствие знаний и опыта – это верный шанс продешевить.
– Что, на ваш взгляд, будет с ценами на недвижимость?
– Расти они, скорее всего, не будут. Хотя в некоторых сегментах и отдельных локациях возможны корректировки вверх, но в пределах инфляции. С другой стороны, предвижу ваш следующий вопрос и скажу, что на месте потенциального покупателя я бы не рассчитывал, что высоколиквидные объекты будут отдавать за бесценок. Сценарий поведения рынка в периоды спадов стандартен: первым проседает рынок коммерческой недвижимости, затем – загородный сегмент, а покупательская активность концентрируется в сегменте жилья эконом-класса.
Но есть и другая сторона медали: сегменты, в которых раньше наметилось падение, динамичнее восстанавливаются. Мне уже звонят давние клиенты с вопросом, не достигли ли цены на коммерческую недвижимость минимума и не пора ли покупать…
– Что вы в таких случаях отвечаете?
– Здесь нет общего для всех рецепта. Инвестиции в недвижимость – это та сфера бизнеса, в которую можно входить только с профессионалами. Применительно к объектам коммерческой недвижимости, доходность зависит от множества нюансов – вплоть до того, на какой стороне улицы, в какой части здания находится торговое помещение и сколько ступенек имеет крыльцо.
– Готовы ли сами профессионалы хранить деньги в квадратных метрах?
– Почему нет? Могу привести пример из собственной практики. Несколько лет назад мы с партнерами, купив этаж здания, создали мини-отель. Сегодня на фоне роста курса валюты и увеличения внутреннего туризма он стал вполне доходным бизнесом.
– Какие объекты инвестирования, по вашему мнению, сегодня перспективны для непрофессиональных инвесторов?
– Если вы рассматриваете возможность приобретения квартиры с целью ее сдачи в аренду, вы уже наверняка знаете, что арендные ставки падают, арендаторы в очередь не выстраиваются и об окупаемости в ближайшей перспективе речь уже не идет. Но для людей в возрасте инвестиционная квартира – это личный пенсионный фонд, который никто не украдет. В то же время загородная недвижимость и рынок земельных участков, при кажущейся ценовой доступности, для непрофессиональных инвесторов сегмент слишком сложный: на нем и многие профессионалы обжигаются.
Что касается коммерческой недвижимости, то это более доходный сегмент, чем жилье, но здесь и конкуренция острее, и бизнес-среда более агрессивна. Правда, в сегодняшней ситуации непрофессиональному инвестору я бы все-таки рекомендовал приобретать готовый торговый или офисный объект с арендаторами, с которыми заключены долгосрочные договоры. Подобных предложений на рынке сегодня немало, причем речь не обязательно идет о Москве или Петербурге: есть немало регионов с хорошей инвестиционной активностью и не столь острой конкуренцией в данном сегменте. Но в любом случае такие покупки требуют консультаций с профессионалами, знающими региональные рынки.
– В этом году вы будете во второй раз участвовать во Всероссийском жилищном конгрессе как президент Российской Гильдии Риэлторов. В чем вы видите основную особенность этого мероприятия?
– Это один из самых масштабных профильных форумов, который собирает не только риэлторов, но также представителей смежных отраслей бизнеса, строителей, банкиров и властных структур. Петербург всегда предлагает насыщенную программу, где круглые столы, секции и выставки плавно перетекают в крупнейшую профильную выставку, а также постоянный диалог и обмен мнениями.
– Что дает вам участие в Конгрессе?
– Меня как руководителя профессионального объединения всегда радует, что коллеги из регионов уезжают из моего родного города с новыми идеями и опытом.
