На сколько нужно снижать цену, чтобы вашу квартиру купили, существуют ли сегодня инвесторские покупки и как риэлторам пережить кризис? На эти и другие вопросы БН ответил вице-президент Российской Гильдии Риэлторов Константин Апрелев.
– Константин Николаевич, как бы вы охарактеризовали сегодняшнюю ситуацию на рынке?
– В общем и целом – продолжает уменьшаться спрос, сокращается объем сделок, снижаются цены. Коррекция рынка уже более значительна, чем в 2008-2009 годах. Пока непонятно, будет ли нынешний кризис столь же тяжелым, как в 1998 году, но уже сейчас можно назвать одно отличие нынешней ситуации.
В 1998 году локальный спад происходил на глобально растущем рынке, потенциал которого в перспективе был очень велик. Сейчас мы видим общий спад интереса к недвижимости, который вызван сразу несколькими причинами: это и общее состояние экономики, и санкции против России, и введение налога на недвижимость (что тоже стало фактором, заметно понижающим интерес). В дополнение ко всему этому, потенциал роста рынка уже совсем не тот, что в 1998 году: мы имеем достаточно приличный объем перепроизводства объектов недвижимости практически во всех сегментах.
Во все предыдущие кризисы глобальный дефицит жилья, торговых, офисных площадей и складов все равно существовал, а сегодня практически по всем этим позициям рынок близок к насыщению. Наверное, единственный сегмент, где на сегодняшний момент наблюдается дефицит объектов и растущий спрос, это гостиницы.
– В обзорах рынка недвижимости можно встретить такие цифры: падение объемов сделок составляет 50%, а предложение продавца должно быть ниже на 15% от среднерыночной цены, чтобы на его объект нашелся покупатель. Вы с этим согласны?
– Не совсем. Хотя по итогам года будет, скорее всего, наблюдаться примерно 40-50-процентное сокращение объема сделок. Сегодняшняя статистика пока еще несколько ниже, объем сделок за полугодие сократился примерно на 35%.
С другой стороны, тут нужно учитывать, что статистика прошедшего полугодия довольно условна. В январе и феврале снижение вообще практически не было заметно, прежде всего потому, что значительная часть сделок, заключенных в ноябре-декабре 2014 года, были зарегистрированы лишь в январе-феврале 2015-го. Росреестр не справлялся с потоком заявок на регистрацию, с лавиной роста сделок по приобретению новостроек в период «шокового шопинга», в итоге регистрацию перехода прав по многим сделкам переносили на январь-февраль, а в некоторых случаях и на март. Это, соответственно, несколько замедлило падение статистических показателей в первом квартале 2015 года.
Конечно, это касается уже готовых объектов, находящихся в готовом к эксплуатации состоянии. С новостройками все сложнее... Там даже снижение на 25-30% не всегда может заметно повлиять на рост продаж, поскольку значительное количество покупателей понимает, насколько возросли риски, и не готовы идти на них ради этой премии! Для сегодняшнего состояния рынка эта доходность неадекватна рискам, и большая часть населения это уже понимает.
– Принято считать, что объем инвестиционных покупок сегодня упал практически до нуля. Так ли это, по вашему мнению?
– Сегодня это можно сказать про спекулятивные покупки, то есть те, которые осуществляются для краткосрочных инвестиций, для извлечения прибыли за короткое время – полгода-год, может быть, два. Эти операции стоит отличать от инвестиционных покупок, когда недвижимость приобретается в качестве долгосрочного вложения средств – на период более пяти лет. Такие покупатели есть по-прежнему, и, думаю, их сейчас не менее 10-15%. Хотя подтверждающей этот факт статистики не существует, поскольку практически невозможно отделить эти покупки от тех, в результате которых жилье приобретается для личного использования. Риэлтор об этом может знать, но в отношении только тех сделок, которые сопровождает сам, – а это не весь рынок.
– Вы считаете, что инвестиционные покупки все еще актуальны?
– Я думаю, что вложение средств в недвижимость было и будет актуальным всегда. Хотя бы потому, что для населения этот способ более понятен, чем многие другие. Правда, доля таких сделок, конечно, сократилась по сравнению с предыдущим периодом.
Нужно понимать, что у населения существует целый ряд возможностей для вложения инвестиций и сбережения средств. Какие-то из них в определенный момент становятся более, какие-то – менее доходными, какие-то менее, какие-то более рискованными, и, в дополнение к сказанному, они зависят от срока вложения средств. При этом они всегда присутствуют на рынке, изменяется их доля, и сравнивать их можно, но говорить о том, что остался единственный инструмент, который отменяет все остальные, – несерьезно.
Решение, каким способом для вложения средств воспользоваться, зависит от множества факторов, включая личную ситуацию у человека, особенности текущего состояния рынка, задачи, которые инвестор перед собой ставит, срок предполагаемых инвестиций, его навыки и желание управлять финансовыми потоками…
На сегодняшний день наиболее сопоставимой по рискам и доходности альтернативой инвестициям в недвижимость являются банковские депозиты. У них в сегодняшней экономической ситуации есть ряд преимуществ, и это в первую очередь более высокая доходность. Но есть и ряд недостатков: ограничение страхуемой суммы вклада и невозможность долгосрочной инвестиции с прогнозируемой высокой доходностью. Сегодня банки не готовы привлекать средства на депозиты на длительный срок по высоким ставкам, соответственно, у потребителя нет гарантии, что, к примеру, и через год ему удастся разместить свои средства столь же выгодно. Также нужно осознавать, что риска гиперинфляции, которой многие опасаются, высокая банковская ставка никак не компенсирует.
– Насколько сложно риэлторам работать на падающем рынке?
– Безусловно, сложно, и это очевидно. Сложнее всего крупным агентствам, у которых бизнес не диверсифицирован, но при этом высокотехнологичен: поддержание сервисов для агентов и менеджеров и эффективность системы управления напрямую связаны со стабильностью доходов компании, которые сейчас снизились на всем рынке в целом.
Глобальная стратегия оптимизации проста: сокращать расходы, в первую очередь непроизводственные или малоэффективные, и одновременно искать новые возможности и направления бизнеса в нишах, которые еще не заняты или в которых нет конкурентов, открывать новые направления бизнеса, в которых компания ранее вообще не присутствовала, но, используя клиентскую базу, может увеличить доходность.
Главный вопрос тут – хватит ли компании времени, чтобы эти задачи решить: действовать нужно очень оперативно. К такой стратегии на рынке многие просто не готовы.
– Может ли какое-либо событие, решение и т. д. быстро и кардинально изменить ситуацию на рынке?
– Мне кажется, что для выхода из кризиса нужен ряд обязательных условий: нормализация международной ситуации, снятие санкций, рост востребованности российского сырья. Но, к сожалению, я не верю, что все это скоро произойдет.
Так что нам надо в любом случае научиться жить в новой реальности, снижая издержки и повышая эффективность. Быть быстрыми и умными, другого пути нет. Иначе – к странам третьего мира...
– Нужны ли в нынешних условиях какие-либо радикальные законотворческие шаги по регулированию рынка?
– Эти шаги могут быть предприняты независимо от нас и без учета нашего мнения. Но большая ошибка думать, что с помощью нового закона, к примеру о лицензировании или саморегулировании риэлторской деятельности, можно будет решить все проблемы нашей отрасли – недобросовестности конкуренции и неэтичности участников!
Даже если законодательное регулирование будет введено, значительного облегчения рынок не получит. С одной стороны, администрирование и регулирование станет дополнительной нагрузкой на компании, с другой – процесс очистки рынка от недобросовестных риэлторов займет не дни и не месяцы, а годы. Непублично практикующие участники рынка – маклеры – работали даже до появления прав собственности на недвижимость.
– Возможны ли какие-либо шаги профсообщества, чтобы уменьшить влияние кризисных факторов на рынок?
– Мне кажется, что без участия профессионального сообщества вывести рынок из кризиса вообще невозможно. Ни новые законы, ни механизм лицензирования сами по себе не создадут цивилизованный рынок и добросовестную конкуренцию.
А в кризисные периоды значимость профессионального сообщества еще более возрастает. Одна из его задач – создание сервисов, которые существенно снижают риски и издержки компаний, повышают их жизнеспособность и распространяются только на тех, кто работает по цивилизованным правилам и профессиональным стандартам, не допускает недобросовестной конкуренции, уважает права потребителей и интересы профессиональных участников рынка.
– Насколько важны сегодня профессиональные мероприятия вроде Всероссийского жилищного конгресса, который пройдет в Петербурге в конце сентября – начале октября в рамках Гражданского Жилищного Форума?
– Время ускоряется, острота и необходимость молниеносного принятия решений в системе управления бизнесом нарастает. Необходимо оперативно анализировать не только собственный опыт, но и опыт коллег, чтобы найти решения, которые в этой ситуации помогут повысить конкурентоспособность и не только выжить на рынке, но и преумножить свои возможности. А это возможно только в общении и командной работе над возрастающими проблемами и вызовами – нужен активный поиск решений.
Все это не так просто, как может показаться, поскольку у всех компаний свои взгляды на пути выхода из кризиса, свои инструменты и свои позиции.
Необходимы именно личные встречи, личные беседы, иногда – споры, и все это невозможно в «заочной» форме, поэтому подобные мероприятия по обмену опытом и идеями трудно переоценить.
– Вы сами планируете быть на Конгрессе? Какие главные задачи перед собой ставите?
– В этом году пройдет уже десятый, юбилейный Всероссийский жилищный конгресс, с чем я поздравляю его организаторов и участников! И, конечно, постараюсь там быть.
Ключевая цель участия – убедить и вовлечь как можно большее число профессионалов рынка в совместную работу по созданию и популяризации необходимых сообществу профессиональных инструментов: сертификации, саморегулирования и т. д.
– Что бы вы могли посоветовать участникам рынка: покупателям, продавцам, риэлторам?
– Покупателям, которым необходимо решать жилищную проблему, я бы посоветовал не ждать, а приобретать сейчас. Но приобретать понятные объекты с понятными характеристиками и уже готовые к эксплуатации.
Возможно, выжидание поможет через полгода получить цену на 5-10% ниже. Но ее можно получить уже сегодня, если грамотно построить переговоры с продавцом и мотивированно объяснить ему необходимость снижения цены и привлечь для этого на свою сторону в переговорах профессионала – риэлтора. А риэлторы знают, что на такой дисконт сегодня продавцы идут. Стоит также учитывать, что сейчас выбор достаточно велик и можно подобрать именно тот объект, который нужен вам. Не факт, что эта ситуация не изменится к осени.
Аналогичный совет можно дать и продавцу, если, конечно, он продает объект для решения каких-то своих финансовых проблем. Тут пассивное выжидание тоже вряд ли даст какой-то положительный результат, не говоря уж о том, что и проблемы могут усугубиться, и цены – еще больше снизиться.
Ну а риэлтору необходимо помнить, что одними из главных принципов взаимоотношений с клиентом должны быть честность, объективность и уважение его интересов. Обе стороны сделки нужно информировать о реальном положении дел на рынке, и, даже если сделка не состоится, потенциальный клиент потом отметит, что риэлтор был прав и зря он к нему не прислушался.
