Еще не так давно, на растущем рынке, такая постановка вопроса была не слишком актуальной: непроданных квартир к моменту сдачи новостройки обычно было немного (а часто и не было совсем) даже в достаточно дорогих сегментах. Однако времена изменились – спрос на первичке упал, ситуация в экономике становится все тревожнее. Зато предложений – благодаря двум последним «тучным годам» – хоть отбавляй. Так что уже по итогам текущего года в Петербурге и Ленобласти, судя по всему, появится множество объектов, где доля нереализованных квартир будет достигать 30-50% (сейчас, по разным оценкам, их 10-20% в зависимости от класса ЖК). А может быть и больше.
Коммунальные потери
Для начала расскажем о действиях застройщика/инвестора сразу после сдачи новостройки. Первое – он должен оформить на себя право собственности на непроданные квартиры. Максимальный и минимальный срок этой процедуры законодательно не оговаривается. Однако, затягивать ее девелоперу невыгодно, поскольку иначе жилье будет не продать. За каждую квартиру в отдельности застройщик должен заплатить госпошлину. Ее размер составляет 22 тыс. руб.
«Мы хотели оформить в собственность весь дом, а затем отчуждать в пользу покупателей по квартире. Это обошлось бы гораздо дешевле. Однако сделать нам этого не разрешили, ссылаясь на действующее законодательство», – рассказал гендиректор ООО «ЦОН» (инвестор ЖК «Васильевский квартал») Александр Бондарев.
Кроме того, застройщик обязан передать в орган местного самоуправления документацию по дому. А муниципалы, в свою очередь, должны в течение 20 дней после ввода дома в эксплуатацию разместить публичное извещение о проведении открытого конкурса по выбору управляющей организации. Своевременность проведения такого конкурса жестко отслеживается Федеральной антимонопольной службой.
Бремя оплаты ЖКУ на девелопера ложится сразу после выбора управляющей компании (УК). «Для любой УК застройщик – это такой же клиент, как и жильцы-физлица. За обслуживание непроданных квартир застройщик платит сам. В среднем это 50-55 рублей за квадратный метр», – говорит директор по юридическим вопросам ЗАО «Ленстройтрест» Тимофей Титаренко.
По подсчетам коммерческого директора «Главстрой-СПб» Алексея Гусева, средний тариф на содержание общедомового имущества с квартиры площадью 50 кв. м составит 1050 руб. в месяц. К этой сумме нужно прибавить расходы на оплату отопления квартиры в зимний период. Всего, таким образом, получается 1,2-2,5 тыс. руб. в месяц, в зависимости от сезона.
Легко подсчитать, что, не продав, к примеру, 500 квартир в ЖК, застройщик ежемесячно будет терять около миллиона рублей. А, скорее всего, даже больше: самые крупные по площади квартиры продаются хуже, а содержать их, соответственно, дороже. Скажем, на вторичном рынке до сих пор осталось довольно много «трешек» и даже «двушек» в объектах, сданных еще в 2013 – начале 2014 годов.
Отдельно отметим, что размер коммунальных платежей для остальных собственников жилья не зависит от числа квартир, нераспроданных застройщиком в данном ЖК. Даже если полдома пустует, платить за эти площади все равно будет девелопер.
Конец налогового рая
Вплоть до нынешнего года застройщики не обязаны были платить налог на имущество. Логика была такая: непроданные квартиры выступают товаром, предназначенным для продажи, а не для использования в хозяйственной деятельности. Следовательно, они не относятся к основным средствам юридического лица.
«С нынешнего года вступили в силу поправки в Налоговый кодекс РФ, согласно которым у девелопера появилась обязанность оплачивать налог за непроданные квартиры, как только будет оценена их кадастровая стоимость и эти сведения внесут в единый реестр Петербурга. В данном случае налог будет рассчитываться как процент от кадастровой стоимости квартиры», – подчеркивает Алексей Гусев.
Отметим, что нововведение пока применяется лишь в 28 субъектах РФ. В Петербурге и Ленобласти новый порядок вступит в силу, скорее всего, только в будущем году.
Кадастровая стоимость квартиры максимально приближена к ее рыночной цене. Впрочем, ставка налога, судя по всему, будет невелика – всего 0,1% от стоимости объекта недвижимости. То есть за ту же 50-метровую квартиру придется заплатить один раз в год всего 5000 руб.
Итого: потери застройщика от каждой непроданной квартиры (не считая, разумеется, упущенной выгоды) можно оценить в среднем в 25-30 тыс. руб. в год. Для больших «трешек» площадью 70-80 кв. м – это примерно 45 тыс. руб. Ко всем этим цифрам нужно еще прибавлять 22 тыс. руб. госпошлины, которая, впрочем, платится разово. То есть всего получается: 50-70 тыс. в год на одну квартиру, в зависимости от ее размера.
Вроде бы, не самые значительные траты для крупной и даже средней компании. Однако если эту цифру умножать на общее число нереализованных в ЖК квартир, получаются весьма солидные суммы.
Долго держать на балансе объекты, приносящие миллионные убытки, девелоперы вряд ли захотят. Так что покупателям, возможно, стоит рассчитывать на дополнительные скидки – именно на готовое жилье. Если не прямо сейчас, то уже в будущем году.
