Для большинства людей покупка квартиры «с нуля» или увеличение жилплощади с помощью кредита – одно из самых ответственных в жизни предприятий. Поэтому подготовиться к ипотечной сделке нужно основательно. Конечно, никто не призывает постигнуть все тонкости залогового кредитования. Знать их обязаны специалисты. Но получить общее представление об ипотеке необходимо любому человеку, который хочет взяться за решение жилищных проблем.
Кладези ипотеки
Источников информации об ипотеке сегодня немало. В их числе – аналитические публикации и рекламные объявления в газетах и журналах. Масса полезных сведений содержится на информационных Интернет-порталах, а также на корпоративных сайтах банков, ипотечных брокеров и других участников рынка. Кроме того, помочь разобраться в вопросах ипотеки помогают специализированные мероприятия (в Петербурге, например, ежемесячно проходит выставка-семинар для населения «Жилищный проект»).
Все печатные СМИ, затрагивающие тему ипотеки и недвижимости, можно разделить на специализированные и общеинформационные. Первые достаточно объективно анализируют ситуацию на рынке жилищного кредитования. Вторые – освещают, в основном, скандалы и потрясения. Поэтому черпать сведения лучше из специализированных газет – отмечают эксперты ипотечного рынка.
Издания, для которых ипотека и недвижимость – ключевые темы, хороши еще и тем, что содержат большое количество соответствующей рекламы. Благодаря этому у читателей появляется возможность сравнить предложения разных компаний. В общеинформационных СМИ обычно публикуются единицы объявлений об ипотечных продуктах. Общей картины по ним не составить.
Много полезной информации, касающейся ипотеки, содержат Интернет-ресурсы. Например, на портале БН.ру размещается солидная подборка аналитических материалов о тенденциях и перспективах ипотеки, предложения банков и строительных фирм, новости ипотеки и т. д.
Выбрать ипотечную программу и даже подать предварительную заявку в один или несколько банков можно на информационном портале RuIpoteka.Ru (ресурс содержит более 650 ипотечных продуктов от 51 банка). В рамках портала также работает Ипотечная консультация. Здесь горожане могут задавать любые вопросы, касающиеся жилищного кредитования, ведущим специалистам рынка ипотеки.
Собственные Интернет-сайты сегодня имеют все крупные банки, работающие с ипотекой. Такие ресурсы, как правило, содержат подробный перечень кредитных программ учреждения и их условия, а также презентуют новые ипотечные продукты. В последнее время на многих банковских сайтах появилась бесплатная услуга «Ипотечный калькулятор». Она позволяет в режиме онлайн рассчитать свои финансовые возможности и шансы на получение ипотеки. При этом, однако, нужно понимать, что проведенные самостоятельно расчеты не гарантируют положительного решения банка. Ипотечный калькулятор помогает сделать лишь приблизительную оценку своих возможностей.
Некоторые банки предлагают на своих сайтах оформить предварительную заявку на кредит. Чаще всего она является первым, ни к чему не обязывающим знакомством. Так что ехать в офис кредитора все равно придется.
Ипотека «Жилпроекта»
Другим ценным источником сведений об ипотеке является бесплатная выставка-семинар для населения «Жилищный проект». Мероприятие ежемесячно проводится Группой компаний «Бюллетень Недвижимости» в киноцентре «Родина» (Караванная ул., 12).
Выставка-семинар рассчитана на тех, кто хочет познакомиться с государственными жилищными программами, купить, продать или снять жилье. Большое внимание на «Жилпроекте» уделяется и проблемам ипотеки. В частности, познакомиться с кредитными программами различных банков, а также предложениями ипотечных брокеров можно на выставке по рынку жилья и ипотеки (первый этаж и галерея второго этажа киноцентра «Родина»). Профессиональные консультации по ипотеке, госпрограммам и различным аспектам покупки жилья проводятся в Консультационном центре по рынку жилья (второй этаж киноцентра). Кроме того, в рамках следующей выставки-семинара, которая пройдет 6 декабря, состоится семинар «Ипотека: рекомендации по покупке жилья в кредит». В нем примут участие представители органов власти, а также руководители ведущих компаний – участников рынка жилищного кредитования. Начало выставки-семинара – в 17.00, семинара по ипотеке – 18.30. Подробности – на сайте http://www.gilproekt.ru/.
Необходимые помощники
За получением ипотечного кредита можно обратиться напрямую в банк или воспользоваться услугами ипотечного брокера. Первый путь кажется наиболее коротким и простым. Но, к сожалению, он, как правило, подходит только наиболее обеспеченной части населения. Ведь одно дело, когда у человека есть накопления в размере не менее 30% от стоимости желаемой квартиры. А заодно высокая официальная зарплата, недвижимость в собственности и надежные поручители. Практически любой банк распахнет перед таким заемщиком свои двери.
Если же финансовое положение интересанта не столь завидно, зарплату ему выдают в конверте, а владеет он, допустим, комнатой в коммуналке – найти банк, который согласится выдать кредит, будет гораздо труднее.
Вести поиски самостоятельно можно долго, но безрезультатно. Поэтому лучше сразу обратиться к ипотечному брокеру. Профессиональный консультант не только подберет подходящий банк и ипотечную программу, но и поможет собрать пакет нужных документов, предупредит о возможных незапланированных расходах. А при необходимости – займется поиском квартиры, отвечающей требованиям кредитора.
Сегодня на рынке работают ипотечные брокеры разного типа. Так, одни консультанты оказывают свои услуги при риэлторских агентствах, другие – организуются банками. Однако наиболее объективно проконсультировать потенциального заемщика могут независимые компании. «Независимые брокеры, в отличие от банкиров или риэлторов, хуже знают рынок недвижимости «изнутри», но у них есть главное преимущество – непредвзятость», – считает генеральный директор ООО «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов.
Конечно, услуги ипотечных брокеров не бесплатны. Но пренебрегать помощью профессионалов не стоит. Тем более что грамотный консультант способен подобрать такую ипотечную программу, которая в конечном итоге позволит заемщику еще и сэкономить на процентах по кредиту.
Доказательная база
Хотя ипотечный брокер в значительной мере упрощает процедуру получения кредита, от необходимости прохождения андеррайтинга (так называется оценка платежеспособности заемщика) он не избавит.
Прежде всего претендент на кредит должен «познакомить» банк со своими доходами. По словам директора по Северо-Западному округу ООО «Городской ипотечный банк» Игоря Жигунова, большинство кредиторов рассматривают доход как от работы по найму, так и от ведения собственного бизнеса. «Обычно банки принимают к рассмотрению различные виды подтверждения доходов заемщика: по справке 2-НДФЛ, в свободной форме, предоставление управленческой отчетности (для владельцев бизнеса)», – отмечает г-н Жигунов.
Помимо справки о доходах, подтвердить финансовую состоятельность помогут документы кредитной истории: например, бумаги, свидетельствующие о своевременном погашении ранее взятого кредита на покупку автомобиля. Кроме того, в банк обычно требуется представить копию паспорта заемщика, свидетельство о браке (если таковое есть), а также копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с заемщиком, и его ближайших родственников (супругов, родителей, детей). В момент подачи документов сотрудники банка обязательно попросят предъявить оригиналы документов, чтобы сличить их с «дубликатами».
Если ипотека оформляется на двух и более членов семьи, они становятся созаемщиками. В таком случае финансовая ответственность распределяется между всеми этими людьми. И каждый должен будет представить документы, подтверждающие его личность и финансовую состоятельность. То же потребуется и от поручителей, ведь в случае дефолта заемщика они продолжат погашать задолженность перед банком.
«Кстати, зачастую созаемщиком может выступать и человек, не состоящий с получателем кредита в прямом родстве. Так, ряд банков предоставляет займы семьям, живущим в гражданском браке», – подчеркивает исполняющий обязанности управляющего Петербургского филиала «Абсолют Банка» Виталий Демидов.
Нужно учитывать, что в разных банках перечень необходимых документов несколько отличается. Уточнить эту информацию можно у самого кредитора либо ипотечного брокера, который должен быть в курсе требований кредитных учреждений.
Кредит по расчету
Что касается срока кредитования, то здесь необходимо учитывать один важный момент. По словам руководителя Центра ипотечного кредитования корпорации «Адвекс» Ирины Забродиной, сумма ежемесячного платежа при увеличении срока кредитования снижается очень незначительно. Но зато общий объем процентных выплат заметно вырастает. «По статистике, сегодня кредиты гасятся примерно за семь лет, то есть досрочно. Поэтому лучше сразу правильно рассчитать срок кредита», – советует г-жа Забродина.
Убедить банк выдать кредит – еще полдела. Самое главное, трезво оценить свои силы, утвердиться в готовности принять на себя долгосрочные финансовые обязательства.
Ни ипотечный брокер, ни менеджер банка не могут оценить возможности заемщика лучше него самого. Их задача заключается, прежде всего, в том, чтобы дать необходимые разъяснения и рекомендации, рассчитать размер денежных обязательств. Остальное – в руках кредитуемого.
МНЕНИЯ
Владислав Назаров,
генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство»:
Перед тем как оформлять кредит, имеет смысл получить консультацию специалиста по вопросу государственных жилищных программ. Возможно, их механизмы и методики исполнения пока недостаточно эффективны, но сама тенденция, как таковая, носит исключительно положительный характер. В последнее время увеличилось число граждан, улучшающих жилищные условия с помощью субсидий, средний размер которых составляет 30–40% от стоимости жилья. Сейчас на уровне правительства разрабатываются программы, которые позволяют вовлечь в процесс субсидирования новые слои населения. И средства на эти цели выделяются очень значительные.
Ирина Забродина,
руководитель Центра ипотечного кредитования корпорации «Адвекс»:
Опасно и неправильно брать на себя финансовые обязательства, не понимая всех трудностей, которые могут возникнуть в перспективе, не зная всех возможных вариантов развития событий. Поэтому начинать путь к получению ипотечного кредита нужно с тщательного анализа ситуации, в которой находится заемщик, – ситуации финансовой, семейной и жилищной.
При этом самостоятельное изучение юридических тонкостей ипотеки с целью получения оптимального, наиболее выгодного кредита, отнимет у потенциального заемщика слишком много времени и сил. Сэкономить драгоценные ресурсы можно, обратившись к профессионалам.
