О взаимоотношениях петербургских властей и строителей, об административных барьерах в отрасли и о состоянии рынка новостроек рассказал БН новый президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», первый заместитель генерального директора «Группы ЛСР», председатель Наблюдательного совета Гражданского Жилищного Форума Александр Вахмистров.
– Александр Иванович, инициативы сверху в последнее время носят характер довольно радикальный с точки зрения последствий для рынка недвижимости. К примеру, готовы ли строители к поэтапному запрету долевого строительства?
– Пока все эти инициативы на предварительном этапе, на уровне идей, и никакие конкретные проекты документов не появились. Но логика вполне понятна: есть вероятность обострения данной проблемы в сегодняшних непростых экономических условиях, поэтому никто не заинтересован множить число обманутых дольщиков. Этой проблемой в первую очередь озабочены власти тех регионов, где ведется активное жилищное строительство. Разумеется, если будет принято такое решение, то мы, как люди законопослушные, станем его исполнять.
Моя позиция: сейчас не время для таких экспериментов – с точки зрения текущей экономической ситуации момент выбран не самый подходящий.
– Есть другой способ обезопаситься от появления обманутых дольщиков в кризис?
– Я предложил бы властям более детально проанализировать деятельность застройщиков. Нужен жесткий контроль за соблюдением всех существующих требований законодательства. Пусть говорится, что жесткость наших законов компенсируется их неисполнением, – тогда надо добиться, чтобы исполнение было контролируемым. Если застройщик полностью соблюдает ФЗ-214, то и риски для граждан минимальны.
– Давайте обратимся к региональному уровню. Новая идея городских властей – закрепить за каждым дееспособным застройщиком один из проблемных объектов. Как вам такое обременение?
– С нами пока никто не обсуждал эту схему. Возможно, какое-то право на жизнь она имеет. Но мы строим дома, законопослушно преодолеваем массу административных барьеров при получении разрешительной документации, далее должны построить садики и школы, подарить их городу и вдобавок заплатить на них налоги. За инженерию также платим по установленным расценкам, иногда – дважды, как в случае с Ленэнерго. Дороги вскоре тоже должны будем строить. То есть застройщики уже практически вышли на полный цикл самообеспечения. И плюс к тому должны будем достраивать проблемные объекты? Объем социальной нагрузки не может быть бесконечным.
– Город вроде бы взамен обещает повышенное внимание к застройщикам, прорабатывается возможность предоставления бесплатной земли под застройку…
– На сегодня это невозможно. Есть жесткие требования Земельного кодекса РФ: земля под жилье предоставляется только через торги. Под спортивные, социальные, промышленные и другие объекты целевое выделение возможно. Но получить в награду бесплатную землю под социальный объект, чтобы потом подарить его городу?
Мы готовы выслушать какие-то предложения, только пока механизмы этой схемы непонятны.
– Вы много лет проработали в отрасли в качестве чиновника и, как говорится, глубоко в теме. Насколько сейчас градостроительные процессы в Петербурге предсказуемы, а взаимоотношения властей и строителей прозрачны?
– Насчет предсказуемости и прозрачности недавно на страницах одного из СМИ честно высказался председатель Комитета по строительству Михаил Васильевич Демиденко. Его мнение звучало примерно так: инвесторы последние два года промаялись на голодном пайке, и голодный инвестор теперь готов на любые условия города…
В любом случае диалог должен быть. Строители – те же жители нашего города. В последнее время этого диалога практически не было, хотя со всеми вице-губернаторами мы периодически встречались и обозначали назревшие проблемы. Все узкие места давно названы и определены: высокие административные барьеры, затяжной характер согласования ППТ, выдачи градпланов, проблемы с монополистами... К сожалению, пока все это осталось.
– Будучи вице-губернатором Петербурга по строительству, вы и сами боролись за снижение административных барьеров в отрасли. Насколько они сейчас высоки для застройщиков?
– Могу ответить по опыту работы нашей компании в шести регионах (Петербурге, Ленобласти, Москве, Московской области, Екатеринбурге и Свердловской области). Как ни грустно звучит, по комфорту работы наш город в этой шестерке – на последнем месте. Возьмем соседний регион, Ленобласть: здесь стало легко работать, градостроительный порядок – понятный и простой, это могут подтвердить все областные застройщики. Еще недавно здесь были свои проблемы, которые пришлось решать властям, – это высокоплотная и высотная застройка, отсутствие социальной инфраструктуры и пр. Но они договорились с инвесторами, результат – 47-й регион строит сейчас всё больше и по объемам строительства скоро догонит Петербург.
Вот недавний типичный пример. Мы подали заявку на получение градплана участка в рамках утвержденного ППТ, причем не на жилье, а на торговую функцию, в полном соответствии с генпланом. Градплан – это технический документ, он должен выдаваться автоматически. А власти, как оказалось, на одном из недавних совещаний приняли решение, что на всех, кто подает заявку на градплан, должны составляться досье. В итоге мы получаем из комитета по инвестициям, в функции которого как бы входит обязанность помогать инвесторам, запрос – сообщить о себе все положенные сведения.
Мы, конечно, заполнили эту табличку. Но я не удержался и написал вдогонку письмо о том, что налицо появление еще одного административного барьера. «Группа ЛСР» – публичная компания, вся информация о нас – о выручке, прибыли, убытках, налогах – всё публикуется на сайте в открытом доступе. И какая разница будет между табличками, которые заполнит собственник земли – физлицо, без выручки и объемов, и холдинг с многомиллиардными оборотами? Собственнику земли просто обязаны выдать градплан как документ, характеризующий, что на этом участке можно будет построить.
Поэтому диалог нужен – мы зачастую не понимаем тех регламентов, которые вновь создаются. Хотелось бы, чтобы власть нас слышала, ведь из-за таких надуманных регламентов значительно удлиняются сроки строительства будущих объектов.
– В качестве нового президента НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» собираетесь встречаться с вице-губернатором Игорем Албиным? Какие первоочередные проблемы будете обсуждать?
– Игорь Николаевич Албин сравнительно недавно начал работать в роли вице-губернатора по строительству, ему нужно войти в курс дела. А встречаться обязательно будем. Проблемы всё те же, новые вряд ли будем обозначать.
Например, острым по-прежнему остается вопрос передачи застройщиками социальных объектов на баланс города. Вот «Группа ЛСР» два готовых садика передает начиная с февраля месяца. И я не уверен, что 1 сентября туда пойдут дети. Для сравнения: в Ленобласти в прошлом году мы ввели восемь детсадов. Условно говоря, в декабре объекты сдали – в феврале-марте туда уже пошли дети.
Мы неоднократно поднимали эту тему и на всех уровнях получали обещания, что будут приняты соответствующие поправки в законодательство. Но их по-прежнему нет: ни изменений в ФЗ-214 о бесплатной передаче детсадов, ни, самое главное, поправок в НК РФ, который дарение городу приравнивает к взысканию с застройщиков 20-процентного налога.
– В кризис 2008-2009 годов Смольный разработал целую антикризисную программу для строителей (введение каникул по инвестплатежам, упрощенный порядок ввода домов, продление сроков строительства без штрафов и пр.). Сейчас ждете каких-то послаблений от власти?
– Сейчас особой потребности в такой программе нет, да и кризис – уже не первый. При этом он не столько естественный, сколько искусственный – политические причины превалируют над экономическими.
Кроме того, инвесторы в кризисный 2015 год вышли с определенным профицитом – у всех хорошо шли продажи в 2014-м. И сейчас задача любого застройщика, и крупного, и небольшого, – достраивать дома в рамках проданных объемов. Поэтому новые очереди, в том числе и нами, сейчас в продажу выводятся очень аккуратно. А планы по вводу объектов в эксплуатацию все стараются интенсифицировать. Мы, например, на полгода раньше срока сдали три корпуса в ЖК «Смольный парк», на два месяца – восемь корпусов ЖК «Новая Охта». Чем меньше срок строительства – тем меньше издержек. Многие компании сейчас настроены на опережение планов по вводу домов.
Ситуация на рынке сейчас, конечно, сложная. Но не настолько, чтобы была необходимость принятия, как в прошлый кризис, каких-то оперативных решений со стороны властей. Поэтому антикризисный пакет не нужен, необходим лишь постоянный мониторинг ситуации.
– У застройщиков по сравнению с прошлым годом резко уменьшилось количество сделок. Вы в начале года сами озвучили три возможных прогноза развития событий в 2015-м: падение спроса на 50%, на 70% и полная остановка всех продаж на короткое время. Ситуация, судя по всему, пошла по оптимистичному сценарию? И этим можно объяснить тот факт, что за семь прошедших месяцев резкого уменьшения вывода новых объектов на рынок не произошло?
– Продажи в текущем году упали у всех застройщиков, весь рынок просел – это объективная реальность. Сейчас к тому же лето – традиционно неурожайные месяцы. Но в целом показатели – вполне приемлемые. Ожидаю, что по итогам года по общему количеству сделок мы выйдем на 50% по отношению к 2014-му. А по сравнению с 2013-м этот показатель будет примерно таким же.
Спроса на уровне 2014 года, разумеется, уже не будет. Даже если произойдут резкие валютные колебания (а сейчас наблюдается тенденция к удешевлению рубля), все равно прошлогодний сверхспрос, когда валютные активы массово превращались в недвижимость, больше не повторится. Сейчас держатели валютных средств более подготовлены к таким встряскам, чем в декабре прошлого года.
– Судя по жарким дискуссиям на наших форумах, одно из ожиданий многих читателей БН – это грядущее снижение цен. Некоторые застройщики уже отметились щедрыми предложениями и дают скидки по полмиллиона рублей и больше...
– Я не вижу предпосылок и не жду снижения цен, поэтому мне трудно что-то сказать. Чудес не бывает. Да, многие застройщики сейчас ведут активную маркетинговую политику. И будут и дальше предлагать покупателям интересные схемы скидок и рассрочек на конкретные объекты, на конкретные квартиры. Но к обвальному снижению цен это отношения не имеет – себестоимость строительства никуда не делась и подтягивается все выше и выше. Плюс инфляция и другие факторы. Так что в рамках скидок цены можно снижать лишь до определенного порога.
Да и не думаю, что все будут рады обвальному снижению цены в каком-то проекте: это лишь будет означать, что с ним не все в порядке и застройщику нужны деньги любой ценой. А значит, резко возрастают риски покупателя. Если увидим, что в каких-то объектах Петербурга цены упали ниже 50 тыс. руб. за кв. м, а в новостройках Ленобласти ниже 40 тыс. руб. за «квадрат», – всё, можно кричать караул.
– Вас, по слухам, пришлось долго уговаривать занять пост президента Объединения строителей Санкт-Петербурга. Все застройщики теперь надеются, что наладится конструктивный диалог со Смольным…
– В каждом слухе есть доля правды. Отвечу так. Максим Валерьевич Шубарев возглавлял Объединение строителей семь лет. А сейчас его желания совпали с моими возможностями.
В сегодняшней ситуации диалог необходим, пауза во взаимоотношениях между властью и бизнесом не может продолжаться бесконечно долго. Мы ждем, что Игорь Николаевич Албин во всем разберется и начнет принимать взвешенные решения.
– А у вас самого не возникало мысли вернуться обратно во власть, чтобы поделиться с нынешними строительными чиновниками своим богатым опытом?
– У меня и так сегодня слишком много дел – все-таки мы крупнейшая компания с численностью 15,5 тысячи человек, оборотом в 100 млрд руб., работающая в шести российских регионах и ближнем зарубежье. Что касается чиновников – то они научатся, они обязательно научатся.
– В конце сентября – начале октября в Петербурге в рамках Гражданского Жилищного Форума пройдет Всероссийский жилищный конгресс, который ежегодно проводит ГК «Бюллетень Недвижимости» при поддержке правительства Санкт-Петербурга. Насколько велика значимость таких мероприятий для участников рынка?
– Всероссийский жилищный конгресс интересен прежде всего тем, что это прекрасная площадка для обмена мнениями и возможность для профессиональных участников не только быть услышанными властью, но и получить новые знания, опыт и увезти с собой новые идеи для развития бизнеса. На протяжении многих лет конгресс является эффективной площадкой для диалога всех заинтересованных участников рынка недвижимости. Успех подобного рода мероприятий, на мой взгляд, в первую очередь обусловлен актуальностью обсуждаемых вопросов и высоким уровнем участников.
– Каких практических результатов можно ждать от таких мероприятий?
– Важно, чтобы благодаря насыщенной программе мероприятий конгресса была достигнута его основная цель – состоялся эффективный диалог бизнеса, власти и, конечно же, жителей города, а также были намечены пути решения ряда острых проблем рынка.
