В изменившихся рыночных условиях продавцам вторичного жилья приходится бороться за покупателя. Иногда им помогают агенты по недвижимости. Но не всем удается найти «своего» агента, поэтому приходится первые шаги на квартирном рынке делать самостоятельно. С чего начинать? Предлагаем ознакомиться с советами профессионалов на сей счет.
Погружаемся в рыночные реалии
Самостоятельная оценка обычно начинается с изучения объявлений о продаже квартир с аналогичными потребительскими характеристиками с целью определить уровень цен. Считается, что в кризисные периоды средний размер дисконта, по сравнению с ценами предложения, составляет 10-15%. В жизни все сложнее: риэлторам приходится оценивать не только статистику, но и адекватность запросов продавцов.
«Чтобы прогнозировать срок и цену, по которой реально продать квартиру, риэлтор опирается на данные о реальных ценах продаж, сроках экспозиции объектов, истории изменения цены, количестве просмотров, тенденциях рынка», – говорит генеральный директор ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» Антон Баранов. И уточняет, что все это не отменяет субъективной составляющей: конкурентные объекты желательно осматривать вживую. Только побывав в квартире, вы сможете определить и возможность торга, и соответствие заявленной цены имеющимся характеристикам.
С другой стороны, в кризис можно не только дешево продавать, но и выгодно покупать. «Если цель продажи – покупка другой недвижимости, имеет смысл начинать изучение рынка с сегмента потенциальных “встречек”, – советует президент ГК “Экотон” Екатерина Романенко. – Посмотрев несколько вариантов, оценив динамику продаж и возможности торгов, вы сможете подходить к вопросам ценообразования более гибко».
Готовим документы заранее
Выбор объектов у покупателя сегодня поистине безграничен. Поэтому не факт, что он дождется, пока вы соберете все необходимые документы, стало быть, придется подготовить их заранее.
Если покупатель планирует брать ипотечный кредит, правоустанавливающие документы потребуют на экспертизу представители банка. Поэтому имеет смысл держать под рукой пакет документов, показывающий юридическую историю объекта с момента приватизации (копии свидетельств о собственности, полученных на основании договоров купли-продажи, дарения, свидетельств о праве на наследство).
Если таковых нет, закажите выписку из ЕГРП – в ней отражены все права и обременения. Но будьте готовы к тому, что банки и нотариусы требуют, чтобы она была свежей – не более чем месячной давности. А в этот срок со сделкой вы нынче вряд ли уложитесь, поэтому, скорее всего, выписку придется обновлять.
Не только скидки, но и бонусы
В последнее время к продаже предлагается все больше квартир с меблировкой. Это своего рода «антикризисный бонус». Спрос на объекты в кондиции «въезжай и живи» формируют ограниченные в средствах на ремонт и приобретение предметов обстановки ипотечные покупатели.
Если в вашей квартире имеется укомплектованная бытовой техникой кухня или свежая мебель, которую вы не собираетесь забирать с собой – это может быть возможным обоснованием более высокой, по сравнению с аналогами, цены. Факт передачи имущества придется оформлять соответствующими перечнями и приложениями к договору купли-продажи.
Проводим фотосессию
О том, как сделать фотопрезентацию выставляемой на продажу квартиры, мы уже рассказывали. Качественная подборка снимков в объявлении увеличит шанс, что ваше предложение будет замечено.
Если вы не намерены продавать квартиру с мебелью, ограничьтесь одним-двумя интерьерными снимками (например, комнаты и кухни), но обязательно снимите окружение – сам дом, подъезд, окружающие скверы, детские площадки, парк за окнами.
Размещаем объявление
При подготовке объявления о продаже квартиры отразите все основные характеристики (цена, местоположение, площадь, тип и состояние дома). Объявление нужно сопроводить не только фотографиями, но и подробным описанием. Чтобы его составить, попробуйте мысленно вжиться в роль покупателя. Сфокусируйтесь на том, что могло бы быть для него важным (детский сад в шаговой доступности, близость метро, просторная кухня и панорамный вид из окна, чистый подъезд, свободная парковка во дворе…). Погружение в тему позволит вам адекватно сравнить ваш объект с другими, а также подготовиться к звонкам с вопросами.
Работа над ошибками
Разместив фотообъявление на БН.ру, вы можете оценивать интерес к вашему объекту (количество просмотров отображается в соответствующей строке фотообъявления). Но если на десятки просмотров приходится несколько звонков от любопытствующих и ни одного желающего нанести визит – это первые признаки «нерыночной» цены. «Может оказаться, что отсутствие откликов обусловлено тем, что срок экспозиции объекта истек, либо, сформировав и оплатив публикацию, вы просто забыли ее активировать. В период публикации имеет смысл заглядывать в раздел объявлений каталога, оценивать, как оно смотрится на фоне других, а при необходимости вносить коррективы», – рекомендует руководитель колл-центра «Квартирный Вопрос» Мария Пискун.
В любом случае продажа квартиры в кризис может оказаться делом небыстрым. Но практика последних лет показывает, что и на фоне застоя могут случаться локальные всплески покупательской активности. Старайтесь не пропускать такие моменты.
