Несмотря на непростую экономическую ситуацию, застройщики Петербурга и пригородов продолжают выводить на рынок одну новостройку за другой. Если в мае листинг пополнился девятью объектами, в июне – уже одиннадцатью, то в июле – целыми пятнадцатью. Итого за три месяца – 35 новостроек. Исключаем из них объекты премиум-класса, а также те, которые к моменту старта продаж были на довольно высокой стадии готовности. Остаются 24 ЖК.
Мы изучали, сколько сейчас стоит жилье на котловане в новостройках сегмента масс-маркет, которые вышли на рынок с мая по июль 2015 года (см. таблицу).
Лучше меньше, да лучше
Заметим, что в этом году на рынок выведено больше проектов, чем за аналогичный период прошлого года: в 2014-м с мая по июль продажи стартовали в 31 объекте. Если же считать по количеству квартир, то предложение уменьшилось примерно на 15-20%. Упал и спрос на жилье в начальной стадии готовности – и довольно серьезно. «В прошлом году в общем объеме продаж доля покупок квартир на стадии котлована составляла 10-15%, сейчас – всего 5%. Многие клиенты предпочитают не рисковать и покупают квартиры пусть и меньшей площади, зато в ЖК в высокой степени готовности», – отмечает директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.
Теоретически такое изменение спроса должно вынудить девелоперов снижать цены. Отчасти это и происходит, главным образом за счет скидок. Различные акции сейчас есть в арсенале у абсолютного большинства застройщиков. Но вот резкого падения стоимости квадратного метра в объектах на этапе котлована по сравнению с прошлым годом, как все этого ждали, – не произошло. Все дифференцировано. Часть застройщиков действительно «подвинулись» в цене. Многие удерживают ценник на уровне июля-августа 2014 года. А некоторые – даже повышают.
Этот тезис можно проиллюстрировать конкретными примерами, проследить, как менялись цены за минувший календарный год в одних и тех же объектах. Особенно удобно анализировать цены на котлован в проектах КОТ, которые девелоперы дробят на множество очередей, соответственно, новые корпуса появляются в продаже регулярно.
Так, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», стоимость квадратного метра одно- и двухкомнатных квартир на самом старте продаж в новых корпусах ЖК «Новая Охта» (застройщик – «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад») за год упала на 7-9%. Компания «ЦДС» в своем ЖК «Новое Янино» за год подняла стоимость студий и «однушек» на 5%, «двушек» – на 3%. У той же «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» прайс в ЖК «София» остался примерно на прежнем уровне. «Главстрой-СПб» за год поднял минимальную стоимость «квадрата» в новых очередях ЖК «Северная долина» на 3%. А компания «УНИСТО Петросталь» уменьшила ценник на квартиры в ЖК «Тридевяткино царство» примерно на 6%.
Пик позади
Совсем другая картина наблюдается при сравнении сегодняшнего прайса с ценами в новостройках на котловане, вышедших на рынок на пике спроса – в октябре-ноябре 2014 года. Так, Setl City понизил ценник в новом корпусе ЖК «Солнечный город» сразу на 15%. Вполне уместно сопоставить и стоимость «квадрата» в одинаковых по классу объектах в одной и той же локации. «СПб Реновация» в июне нынешнего года начала реализовывать жилье в первой очереди ЖК «Живи! В Рыбацком» на 10% дешевле, чем в соседнем ЖК «Алые паруса» продавал Setl City еще в декабре.
Общий вывод: если брать «среднюю температуру по больнице», то стоимость жилья, взлетевшая до максимума в конце прошлого года, сейчас фактически вернулась к показателям 12-14-месячной давности. Падать еще ниже цены пока не спешат.
«Случаев демпинга среди надежных застройщиков я не отмечаю. Девелопер, работающий в высококонкурентной зоне, например в Мурино, может предложить покупателю цену ниже, чем в среднем в данной локации. Однако это не связано с этапами строительства такого объекта – стоимость квартиры у него может оказаться ниже и на последних этапах возведения дома. Все зависит от маркетинговой политики и управления продажами в каждой конкретной компании», – отмечает генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин.
По словам руководителя Центра исследований и аналитики ГК «БН» Марины Чижковой, не изменилась и разница между ценами на старте продаж и в готовом доме – у абсолютного большинства девелоперов этот разрыв остается на уровне 30-35%. Впрочем, и частные инвесторы в массовом порядке на рынок возвращаться не спешат – слишком уж высоки риски. Да и обычные покупатели, приобретающие жилье для себя, тоже предпочитают выжидать или рассматривать варианты не на котловане.
Минимальная стоимость квадратного метра в новостройках эконом- и комфорт-класса, вышедших на рынок с мая по июль 2015 года в Петербурге и его предместьях, на этапе котлована (с учетом всех скидок)
| Название ЖК | Застройщик | Минимальная цена кв. м при стопроцентной оплате, тыс. руб. |
|---|---|---|
| Выборгский район Санкт-Петербурга | ||
| Северная долина (9-я оч., корп. 3) | Главстрой-СПб | 73 |
| Калининский район | ||
| Ландыши | ЛенСпецСМУ | 73 |
| Cinema | ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад | 73 |
| Красногвардейский район | ||
| Новая Охта (корп. 36, 37) | ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад | 63 |
| Красносельский район | ||
| Паруса (Южная акватория) | ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад | 85 |
| Английская миля | Glorax Development | 64 |
| Невский район | ||
| Светлый мир «О’Юность» (1-я оч., корп. 4) | Seven Suns Development | 63 |
| Живи! В Рыбацком | СПб Реновация | 61 |
| Приморский район | ||
| Юнтолово | Главстрой-СПб | 59 |
| Шуваловский (2-я оч.) | ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад | 72 |
| Пушкинский район | ||
| Inkeri (2-я оч.) | ЮИТ Санкт-Петербург | 98 |
| Фрунзенский район | ||
| София (7-я оч.) | ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад | 85 |
| Всеволожский район Ленобласти | ||
| Новое Янино (корп. Г) | ЦДС | 52 |
| Три кита (3-я оч.) | Лидер Групп | 56 |
| Эланд (7-я оч.) | NCC | 77 |
| Щегловская усадьба (5-я оч.) | Навис | 51 |
| Прогресс (5-я оч.) | Мавис | 58 |
| Тридевяткино царство | УНИСТО Петросталь | 46 |
| Краски лета (3-я оч.) | Полис Групп | 60 |
| Мой город (7-я оч.) | Полис Групп | 73 |
| Жар-Птица | Lex Group | 46 |
| Северное трио | ОхтаСтройИнвест | 58 |
| Ясно. Янино (два корпуса 1-й оч.) | КВС | 53 |
| Ломоносовский район Ленобласти | ||
| Новогорелово | ЛенРусСтрой | 47 |
