Из числа территорий с бурным ростом арендного жилья особенно выделяются три зоны: Парнас, Мурино – Новое Девяткино и Кудрово. Количество уникальных предложений аренды в данных локациях за первые шесть месяцев года практически сравнялось с аналогичным показателем за весь 2014-й. А по некоторым типам квартир даже превысило прошлогодние цифры.
Полугодие безудержного роста
В тройке названных территорий имеется явный лидер – это локация Мурино – Новое Девяткино. Здесь с января по июль текущего года листинг сдаваемых в аренду студий пополнился на 360 единиц (за весь 2014-й – на 320). Список маленьких однокомнатных квартир, площадью до 40 «квадратов», вырос на 490 объектов (против 380 в прошлом году). В течение полугода оказались перекрыты прошлогодние показатели по остальным категориям квартир, предлагаемых съемщикам.
В Кудрово и на Парнасе ситуация не столь показательная, но тренд тот же. В Кудрово отмечен резкий прирост студий (за первое полугодие – 190, за весь 2014 год – 180). На Парнасе количество квартир-студий, выставленных под аренду, увеличилось с января по июль 2015 года на 70 единиц, тогда как за весь прошлый год в листинг было добавлено 80 квартир этого типа.
По данным компании «Главстрой-СПб», на окраинах Петербурга в 2013-2014 годах около 60% квартир-студий приобреталось с инвестиционными целями. Среди покупателей однокомнатных квартир число инвесторов составило примерно треть.
«Возможно, большинство сделок были совершены в расчете на получение прибыли по привычному сценарию прошлых лет: купить дешево на котловане и продать дорого перед вводом дома в эксплуатацию. Но рынок сильно изменился, и инвесторам пришлось скорректировать свое поведение. Они сдают достроенные квартиры в аренду в ожидании более благоприятной конъюнктуры для продажи», – поясняет главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев.
Быстрое увеличение количества предложения отразилось на ценах аренды вполне предсказуемым образом – они снизились на 5-7% по сравнению с прошлогодними. К примеру, если год назад студию на Парнасе можно было снять в среднем за 18,2 тыс. руб. в месяц, то летом этого года такое жилье предлагалось за 17,3 тыс. руб. Год назад однокомнатная квартира в Кудрово сдавалась за 21,4 тыс. руб., а сейчас в листинге стоит цена 20,1 тыс. руб.
Наиболее сильно просел прайс в Мурино – Новом Девяткино. В 2014 году однокомнатная квартира предлагалась съемщикам в среднем за 21,6 тыс. руб. в месяц, в этом – всего за 18,2 тыс. руб. Падение составило почти 15%.
«Отмеченное снижение цен предложений на окраинах Петербурга – не только следствие падения доходов населения. Скорее, мы наблюдаем затоваривание конкретных локаций, отличающихся к тому же слабым развитием транспортной и социальной инфраструктуры. Показательно, что в исторически сформированных спальных районах города цены аренды за этот же период просели меньше», – поясняет руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.
Осторожный прогноз
Как увеличится количество предлагаемых в аренду квартир в описываемых локациях до конца года? Спрогнозировать это можно только очень приблизительно. «Мы определили для каждой из территорий застройки коэффициент, показывающий, какой процент квартир, сданных в эксплуатацию в предыдущие годы, был выставлен в качестве предложения под аренду (учитывались только уникальные предложения). Затем, зная, какое количество жилой недвижимости было введено со второго квартала 2015 года (большинство квартир еще не в листинге аренды: на приемку квартиры, оформление собственности, ремонт, если квартира сдавалась без отделки, требуется время) и планируется ввести в эксплуатацию до конца 2015-го, рассчитали, как увеличится объем предложения до конца года», – поясняет руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «Бюллетень Недвижимости» Ольга Романова.
Выводы получились весьма интересные. Как выяснилось, максимальная доля жилья «не для себя» строилась на Парнасе – 41% квартир из числа построенных с 2011-го по первый квартал 2015-го были предложены арендаторам.
Применив этот же коэффициент, получим, что за счет объектов, сданных во втором – четвертом кварталах 2015 года, листинг жилья под аренду увеличится на 3,1 тысячи квартир. Это в 2,5 раза больше, чем количество новых предложений в первом полугодии 2015 года.
Для Мурино и Нового Девяткино коэффициент оказался вдвое ниже. В прошлые годы под сдачу внаем предназначалась только каждая пятая квартира. Но, так как объемы строительства и ввода в эксплуатацию новых домов в этой части Всеволожского района огромны (в основном – за счет нового микрорайона в западной части Мурино), то во втором полугодии листинг арендных предложений прирастет сразу на 4,5 тысячи единиц. Для сравнения – с 2011-го по июль 2015-го в Мурино и Новом Девяткино было зафиксировано всего 3,2 тысячи уникальных предложений арендного жилья в новой вторичке. То есть данную локацию ожидает взрывной рост арендного предложения.
Наконец, для Кудрово «коэффициент сдаваемости» оказался вовсе низким, всего 9,2%. Тем не менее в течение этого года количество построенного жилья практически удвоится (с 12,9 до 23,4 тыс. кв. м), и число арендных квартир вырастет в тех же пропорциях (с 1,2 тыс. до 2,2 тыс.).
Ненаучное предсказание
Позволю себе журналистское допущение и предположу, что, исходя из логики развития событий на рынке недвижимости, арендное предложение в рассматриваемых проектах КОТ на начало 2016 года, возможно, окажется значительно большим, чем ожидают аналитики БН.
Парнас наиболее стабилен и предсказуем – «портрет» этого проекта комплексного освоения территории не слишком изменился за последние годы. Вполне вероятно, что доля сдаваемого в аренду жилья в нем останется статичной.
Другое дело Кудрово. В прошлые годы здесь строились жилые комплексы комфорт-класса («Капитал», «Новый Оккервиль», «Вена»), в которых квартиры покупались преимущественно для жизни, а не с целью размещения свободных средств. Потому съемщикам предлагалась лишь каждая десятая квартира. Но с 2015 года картина изменилась. В эксплуатацию вводятся дома эконом-класса на огромной территории от парка «Новый Оккервиль» до ТРК «МЕГА Дыбенко», переполненные недорогими студиями и маленькими «однушками». Именно объекты этого типа привлекали инвесторов во время прошлогоднего ажиотажа. Можно с большой уверенностью предсказать: по итогам 2015 года мы увидим, что значительно больше 9% квартир, построенных на этой территории, попали в листинг аренды.
Это относится и к Мурино. Со второй половины 2014 года территория прирастает в основном за счет жилья, построенного в новом микрорайоне в полях, западнее станции метро и железнодорожных путей. Этот огромный участок массовой застройки также на начальном этапе был раем для инвесторов, которые вскоре столкнутся с вопросом: что делать с новой недвижимостью – продавать или сдавать? Можно предположить, что доля предлагаемых в аренду квартир окажется много выше прежних 20%.
Как повлияет такой сценарий на цену аренды в трех рассматриваемых локациях, догадаться несложно. В первую очередь будут дешеветь квартиры-студии и небольшие однокомнатные, которых в окраинных проектах КОТ в последние годы проектируют с избытком. В перечисленных локациях доля студий и «микрооднушек» (до 35 кв. м) в общем объеме перепродаваемых квартир доходит до 42%.
