Возможную реформу строительного рынка федеральные чиновники обсудили на заседании Совета при президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья. Главным ньюсмейкером стал губернатор Московской области Андрей Воробьев, который под предлогом защиты прав дольщиков выступил с инициативой ужесточения 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…».
Покупки без риска
Из официальной информации, опубликованной в открытых источниках, примерно понятно, каким образом власти собираются «закручивать гайки» на первичке. «Задача минимум – это обеспечить контроль за стройкой. Мы бы хотели просить создать рабочую группу при Минстрое с целью ужесточить 214-й закон. У Сбербанка и ВТБ уже работают два департамента – там научились контролировать деньги дольщиков на стройках. Нам стратегически важно с 1 января 2016 года иметь жесткую систему контроля над деньгами дольщиков, чтобы их защитить», – цитирует Андрея Воробьева его пресс-служба.
Один из самых влиятельных российских губернаторов предложил следующую схему: между покупателем, банком и застройщиком заключается трехсторонний договор, по которому средства дольщиков направляются на спецсчет в банке, а оттуда – на конкретный объект. Следить за тем, чтобы деньги тратились исключительно на эту стройку, будет сам банк. На него же и лягут соответствующие риски: в случае банкротства девелопера деньги дольщикам будет возвращать кредитная организация.
Судя по всему, власти таким образом стремятся заменить фактически мертворожденный закон об обязательном страховании ответственности застройщиков: почему он не работает, мы уже писали. Банковские гарантии – средство более надежное, чем страхование, тем более, выдавать их будут крупные и надежные банки, в основном, с госучастием – такова, видимо, логика чиновников.
Предложение Воробьева поддержал и вице-премьер Игорь Шувалов: рабочая группа при Минстрое должна подготовить соответствующие поправки уже к осени, чтобы Госдума успела оперативно утвердить нововведения.
«Я не очень понимаю, как банки будут выбирать застройщика, какими критериями они будут руководствоваться? Кроме того, очевидно, что они, как посредники, обязательно заложат свой интерес – это минимум 3-5% от всей суммы, но может быть и больше. Не думаю, что это принесет пользу для отрасли, ведь минимум на столько же подорожает жилье», – недоумевает генеральный директор ИСК «Отделстрой» Марк Окунь.
Тотальный запрет
Впрочем, по данным газеты «РБК Daily», на Совете обсуждались и куда более радикальные варианты реформирования отрасли. В частности, из материалов заседания следует, что схема с банками-посредниками будет некоей «переходной», сроком на четыре года. А с января 2020-го в России долевое строительство будет запрещено вовсе, то есть приобрести у застройщика можно будет только готовое жилье по договорам купли-продажи.
«Я поставил задачу, чтобы к 2018 году у нас вообще не было дольщиков», – сказал в ходе совещания Андрей Воробьев, говоря о проблемах обманутых дольщиков у себя в регионе. Этой цитатой пресс-службы подмосковного правительства, в принципе, и ограничивается официальная информация насчет запрета на долевое строительство в стране. При этом источник, близкий к руководству региона, сообщил БН, что «полный запрет маловероятен и вряд ли стоит ждать таких крутых мер». Позднее о нецелесообразности введения полного запрета на долевое строительство уже поспешили заявить и в Минстрое.
Ведь если предположить, что такая инициатива будет поддержана – первичный рынок ждет полный крах – таково общее настроение опрошенных БН экспертов.
«Это приведет к удорожанию квартир в два раза. В России только благодаря введению механизма долевого участия многие граждане получили возможность приобрести собственное жилье. При этом существует масса иных способов контроля над финансовыми потоками девелоперов и минимизации рисков появления обманутых дольщиков, например, так называемые строительные кассы – как в Германии», – говорит вице-президент NAI Becar Илья Андреев.
По мнению гендиректора «Объединения строителей Петербурга» Алексея Белоусова, подобные меры вызовут уход с рынка малых и средних застройщиков, которым станет неимоверно трудно работать только с банками. И, как следствие, это приведет к немедленной монополизации рынка, «банковскому диктату» и стремительному повышению цен на недвижимость.
Большинство аналитиков предсказывает рост цен на первичном рынке в пределах 30% – именно такова сейчас разница у многих девелоперов, работающих в сегменте «масс-маркет», между моментом начала продаж (на этапе котлована) и стоимостью квартир после сдачи объекта. В этом случае готовые квартиры в новостройках будут много дороже объектов вторички, чем сейчас.
«В случае отмены долевки объемы рынка серьезно сократятся, а покупательская способность – снизится. Выдавливание с рынка малых и средних компаний приведет к снижению конкуренции. Останутся государственные или окологосударственные компании, имеющие доступ к длинным дешевым ресурсам. Для рынка это будет катастрофический откат в прошлое», – резюмирует генеральный директор компании LEGENDA Василий Селиванов.
Реформа назрела?
Впрочем, есть мнения и полностью противоположные. Так, профессор РЭУ им. Г.В. Плеханова, ведущий аналитик российского рынка недвижимости Геннадий Стерник считает, что необходимость реформирования института долевого строительства назрела уже давно.
«На сегодняшний день Россия – одна из немногих развитых стран, где существует подобная странность. За рубежом деньги в жилищное строительство привлекаются совсем по другим схемам, гарантирующим ответственность всех сторон сделки, цивилизованный подход к финансированию. Вместо этого у нас наблюдается какое-то извращение всех рыночных механизмов. Наше так называемое «долевое строительство» – это не продажа квартир, не рынок жилья, это – какое-то не очень понятное кредитование дольщиками застройщиков под некие смутные обязательства. Юридические отношения сторон, их надежность при этом не выдерживают серьезной критики», – считает он.
В качестве положительного примера эксперт приводит отечественный рынок коммерческой недвижимости, на который еще в 90-е годы пришли серьезные международные игроки. Там, по его мнению, выстроены цивилизованные схемы финансирования и нет никаких обманутых дольщиков.
«Да, это – серьезная реформа, да, у застройщиков могут возникнуть проблемы. Но для этого и запланирован переходный период, в течение которого можно отработать новые взаимоотношения с банками и выстроить новые схемы работы. Эту реформу проводить необходимо в любом случае, и как раз сегодня, когда рынок на спаде, объемы нового строительства снижаются, и, соответственно, в схему вовлечено минимум населения, это можно сделать наименее болезненно», – считает Геннадий Стерник.
Впрочем, еще раз подчеркнем, шансы на полную отмену долевого строительства минимальны. Делать и без того дорогое жилье еще более недоступным для абсолютного большинства граждан даже на фоне существующей проблемы обманутых дольщиков – идея, мягко говоря, небесспорная. И здесь не нужно забывать, что все отсылки на «зарубежный опыт» не учитывают высокий средний уровень доходов населения в той же Финляндии, Германии и Франции, где жилье продается исключительно готовое.
