Что произойдет на рынке, когда рецессия перейдет в кризис, существует ли предельный порог снижения цен, и есть ли способ быстрого выхода из стагнации? На эти вопросы БН ответил один из ведущих аналитиков рынка недвижимости Геннадий Стерник.
– Геннадий Моисеевич, подводя общие итоги первого полугодия 2015 года, как бы вы тезисно охарактеризовали происходящее на рынке?
– В полном соответствии с прогнозом от середины 2014 года: началась фаза рецессии.
Напомним, что в прошлогоднем долгосрочном прогнозе развития рынка жилья на десять лет речь шла об ожидаемом заметном падении спроса и количества сделок, снижении активности застройщиков, которые будут реагировать на изменившиеся условия уменьшением объемов вводимых площадей и замораживанием или отказом от новых крупных проектов.
– Три месяца назад вы прогнозировали, что к концу 2015 года мы будем наблюдать примерно тот же ценовой уровень, что и в декабре 2014 года, – без выраженного роста, но и без радикального падения. Не изменился ли этот прогноз?
– Если говорить о московском регионе, то не изменился. После трех-четырех месяцев продолжения роста цен, вызванного предновогодним макрофинансовым шоком, вступили в силу фундаментальные факторы, такие как уменьшение доходов населения, и цены начали снижаться. Но за второе полугодие рынок вернется к ценам конца прошлого года.
– Есть ли регионы или сегменты, где сегодня наблюдается рост рынка?
– Практически во всех регионах цены начали снижаться. Анализируя данные за июнь, я вижу, что в некоторых городах в мае цены снизились, а в июне подросли – но общая картина более-менее одинакова, причем снижение в регионах идет быстрее, чем в Москве.
– Если произойдет очередной виток обвала рубля, это в очередной раз вызовет всплеск на рынке?
– Уже не вызовет. Во-первых, вряд ли рубль упадет, во-вторых, «заначки» населения исчерпаны, остается удержать последнее – для первоочередных трат.
– Нередко можно услышать мнение, что массовый спрос к настоящему моменту уже фактически удовлетворен, и даже если гражданам будет предоставлена ипотека по самым выгодным условиям, то они не станут массово покупать жилье…
– Массовый спрос удовлетворен? Категорически нет! В сложившихся экономических условиях категория среднеобеспеченного класса, то есть клиентов нашего рынка жилой недвижимости, плавно переходит в разряд малообеспеченных, вот и все.
Причем дело в первую очередь в том, что снижение текущих доходов снижает склонность этой категории к расходованию сбережений, к рискованному ипотечному кредитованию, и она уходит с рынка.
- Специалисты часто спорят о том, существует ли в России отложенный спрос на жилье как явление. Каково ваше мнение?
– Я думаю, что отложенный спрос формируют те сбережения, которые по каким-то причинам население не желает тратить на приобретение жилья. И поскольку потребность в улучшении жилищных условий в России все так же остра, то сегодня основной причиной отложенного спроса является ситуация в экономике: рост безработицы, снижение текущих доходов.
Конечно, в случае экономического роста и роста доходов восстановятся не только накопления, но, главным образом, желание населения расходовать сбережения на покупку жилья. И законсервированный в текущий момент спрос из отложенного перейдет в статус предъявленного.
– Как вы считаете, как кризисные тенденции повлияли на объем «миграционных покупок»? Увеличится ли в крупных городах количество приезжих, приобретающих жилье?
– Я думаю, что скорее уменьшится.
– Существует ли вероятность того, что снижение цен достигнет некоего предельного порога, и продавцы просто перестанут выставлять свои объекты?
– Да, такое явление существует. Например, в условиях нашей бивалютной экономики, несмотря на то, что рынок жилья стал повсеместно рублевым, обвал национальной валюты при сохранении уровня цен в прошлом году привел к уходу части продавцов с рынка.
Они понимали, что теряют долларовый эквивалент стоимости квартиры. Но это не может быть длительной тенденцией на рынке – постепенно люди привыкают к новому уровню цен и вновь выставляют квартиры на продажу.
– Высок ли, по вашим оценкам, «запас рентабельности» застройщиков, и близка ли сегодня граница нулевой прибыльности проектов?
– По нашим расчетам, которые подробно будут представлены на Всероссийском жилищном конгрессе в октябре, в Москве прибыльность девелопмента весьма высока. В других городах она значительно меньше.
Но ситуацию надо рассматривать в двух аспектах. Если проект находится на стадии завершения строительства, то здесь застройщику сегодня может быть уже не до прибыльности. Он готов вообще не получать прибыль, лишь бы хватило денег на достройку начатого объекта. А источников финансирования у него осталось два: собственные средства из ранее полученных доходов (для крупных компаний это возможно) и деньги дольщиков. Если спрос и продажи упали, стройка остановится. В этот раз случилось так, что предновогодний ажиотаж позволил многим застройщикам накопить подушку безопасности, и ввод в строй жилья пока идет высокими темпами. Но это ненадолго.
Если же говорить о начале новых проектов, то уже ясно, что спрос упал ниже предложения, и в текущих условиях застройщики не только не получат хоть какую-то приличную прибыль, но и могут просто не получить необходимых денег для покрытия затрат.
– Можно ли хотя бы приблизительно оценить некое «ядро спроса» – тот его объем, который более-менее устойчив без учета спекулятивных покупок, а именно в рамках решения жилищных проблем гражданами?
– Можно. Если исключить кризисный 2009 год, а также 2007-08 годы с признаками инвестиционного (спекулятивного) пузыря на вторичном рынке, то в Москве в среднем (начиная с 1994 года) ежегодно заключается 85-95 тыс. договоров купли-продажи жилья.
В 2009 году эта цифра составила 55 тысяч, и этот минимум как раз можно считать «ядром».
– Возможен ли сегодня какой-либо аналог «волшебной палочки», событие (политическое, экономическое и проч.), которое одномоментно повернет все кризисные тенденции на рынке жилья вспять?
– Теоретически – да. Это – резкий рост цен на нефть. Практически это нереально, более того, как бы не вышло наоборот.
Других же драйверов все еще нет. Будем ждать структурной перестройки экономики, смены модели экономического развития. Тем более что 20-25 лет – это как раз периодичность структурных кризисов и перестройки модели в России. Если «округленно» посмотреть на годы начала структурных кризисов, то получим следующую последовательность: 1860, 1895, 1915, 1940, 1965, 1990 и 2015 годы.
– Попробуем резюмировать. Итак, как, по вашему мнению, будет развиваться рынок жилья в перспективе?
– В краткосрочной перспективе, в 2015-2016 годах, нас ждет рецессия: снижение спроса ниже объема предложения, снижение объемов строительства, предложения и поглощения жилья, незначительное снижение цен.
В среднесрочной перспективе, в 2017-2019 годах, нас ждет кризис: усиление тенденций рецессии.
В долгосрочной перспективе, в 2020 году и далее, начнется восстановление рынка. При условии, что никакие шоки (в плюс или в минус) не помешают выходу экономики из структурного кризиса.
