В период экономического спада на рынке недвижимости проявляются две параллельные тенденции. Во-первых, инвесторы на время уходят в тень, а основную долю покупателей составляют люди, улучшающие свои жилищные условия. Во-вторых, вполне предсказуемо в связи с упадком покупательской способности населения спрос смещается в сегмент наиболее доступных новостроек, которые, как правило, расположены в проектах КОТ или на территориях массовой застройки на окраинах Петербурга.
Сложив одно с другим, позволим себе предположить, что доля семей с детьми среди покупателей квартир в домах, выросших в бывших полях, растет. Критерий обеспеченности нового микрорайона как минимум детскими садами и школами получает принципиально иной вес, чем в периоды инвестиционного бума.
Но насколько застройщики готовы удовлетворить этот запрос? Мы проанализировали с этой точки зрения крупнейшие проекты КОТ, в которых проживает уже не менее 10 тысяч человек.
Тяжкое наследие
В прошлые годы строительство новых микрорайонов велось преимущественно бездумно. Правительство Ленобласти ссылалось на отсутствие рычагов управления процессом – до 2015 года утверждение проектов планировки территорий и выдача разрешений на строительство находилось исключительно в компетенции местных властей. Поэтому локация Мурино – Новое Девяткино в течение почти десятилетия застраивалась без оглядки на потребности новых жителей в образовательных и лечебных учреждениях. За это время население поселка и деревни возросло почти на 25 тысяч человек. В соответствии с региональными нормативами на каждую тысячу жителей должно приходиться 60 мест в детских садах и 91 – в школах. Однако сейчас на территории новостроек работают всего три небольших детсада, один из которых коммерческий. Поселковая школа перегружена почти вдвое.
Чуть менее напряженная ситуация в микрорайоне Новый Оккервиль (деревня Кудрово Всеволожского района). Но отнюдь не благодаря усилиям застройщиков, которые за семь лет развития территории сдали единственный детский сад, да и тот – коммерческий. Просто в этом проекте КОТ пока сдано и заселено в два раза меньше квартир, чем в Мурино и Новом Девяткино. К тому же отсюда сравнительно легко добраться до образовательных учреждений Невского района Петербурга.
В Петербурге все управление строительным процессом находилось в руках Смольного. Однако это не спасло город от необдуманной застройки. Яркий тому пример – ЖК «Юбилейный квартал», сданный компанией «ЛенСпецСМУ» в 2011 году. Квартал, рассчитанный на 25 тысяч жителей, вошел в историю первичного рынка тем, что был заселен не только без социальной инфраструктуры, но и без подъездных дорог. Прошло четыре года, а город только собирается построить здесь садики и школы.
Притчей во языцех стали Шушары, где социалка катастрофически отстала от жилищного строительства. Весной 2014 года жители направили письмо президенту страны с просьбой обратить внимание на их бедственное положение: в поселке почти на 30 тысяч человек действуют всего одна перегруженная школа и три детских сада, очередь в которые растянулась на годы. Тогда как по региональным градостроительным нормативам Петербурга на каждую тысячу жителей должно приходиться 55 мест в дошкольных и 120 мест в школьных учреждениях.
После письма жителей основной застройщик территории, компания «Дальпитерстрой», по договоренности с городом взялся закрыть бреши. Но дело движется крайне медленно – пока сдано единственное дошкольное учреждение. Еще два сада и школа на 1225 учеников строятся, а сроки их сдачи постоянно переносятся. «Мы предоставлены сами себе: и в плане реализации проекта планировки, и в финансах, в которых очень ограничены. Когда мы строим жилье, деньги поступают от дольщиков. А с социальными объектами так нельзя. Нам средства никто не дает. Если строить из прибыли, можно и не достроить», – поясняет заместитель директора компании «Дальпитерстрой» Валерий Козлов.
Положение дел на Парнасе немногим лучше. Здесь только в «Северной долине» с 2009 года построены дома примерно на 30 тысяч жителей. Единственный садик начал работать в 2012 году. Второй детский сад и школа, обещают в пресс-службе компании, откроют двери в сентябре этого года. На текущий год запланировано завершение строительства еще двух детских садов, на 2016 год – второй школы. Но ведь параллельно будет расти и численность населения микрорайона.
Как пояснил коммерческий директор компании «Главстрой-СПб» Алексей Гусев, опрос покупателей показал, что не вся инфраструктура одинаково необходима в новых жилых районах. Наличие садиков и школ волнует людей в третью очередь – после продовольственных магазинов и парковочных мест.
Неудивительно, что все крупные проекты прошлых лет оказались внизу списка БН (см. таблицу). Единственное отрадное исключение – квартал «Балтийская жемчужина». Несмотря на то что китайскому инвестору из-за действия петербургских властей пришлось пересматривать и упрощать проект, социалку он строит практически одновременно с жильем. В данный момент в квартале живут около 12 тысяч человек, для которых построено четыре детских сада и две школы.
Новый подход
Проекты планировки территорий стали более гармоничными с 2013 года, после того как Ленобласть запустила программу «Социальные объекты в обмен на налоги», а город заявил, что садики и школы застройщики будут возводить за свой счет или перечислять средства на их строительство в специальный фонд. Позиция властей позволила скорректировать ошибки прошлых лет и предотвратить новые.
Наилучшим образом выглядит самый молодой из рассматриваемых нами проектов – быстро застраиваемые земли совхоза «Ручьи» к западу от станции метро «Девяткино». За три года там построено практически столько же квартир, сколько в Шушарах за семь лет. Но ситуация с социалкой отличается разительно. Уже в ближайшее время жители смогут без проблем устроить ребенка в садик. Первые четыре дошкольных учреждения в среднем на 100 мест каждое были сданы в 2014-2015 годах компаниями Setl City и «Полис Групп». До конца года в ЖК «Солнечный» от компании «Арсенал-Недвижимость» появится еще один детский сад, а в 2016-м там же будет сдана первая школа на 1224 ученика.
Идеология застройщиков (под давлением властей и, предположительно, спроса) кардинально изменилась. «Соцобъекты должны возводиться и сдаваться одновременно с жильем, а не после. Это такой же элемент создания полноценной среды обитания, как благоустройство придомовой территории или строительство парковок», – говорит генеральный директор «Полис Групп» Иван Романов. В качестве примера он приводит ЖК «Мой город» в Мурино, где вместе с первыми очередями домов были сданы два детских сада – встроенный и отдельно стоящий. В первой очереди ЖК «Краски лета» также будет построен детский сад.
Создание социальной инфраструктуры в кудровском проекте КОТ, известном под названием «Семь столиц», можно назвать догоняющим. В первые годы застройки компания Setl City действовала по сценарию: «Ну а садики – потом». Сейчас число новоселов микрорайона приближается к 10 тысячам человек, но действует только один детский сад на 110 мест. Однако уже осенью этого года будут готовы второй детсад и школа. Другие компании, вышедшие на площадки позже Setl City, активно взялись за строительство социалки. К примеру, в ЖК «Австрийский квартал» от «Полис Групп» в этом году обещают достроить школу. С учетом вполне реальных перспектив мы оценили положение с соцобъектами в «Семи столицах» как неплохое.
В целом очевидно отсутствие прямой корреляции между временем освоения территории и уровнем ее комфорта. То есть распространенная установка о том, что «через несколько лет микрорайон разовьется и сегодняшняя новостройка станет удобной для жизни», далеко не всегда оказывается истинной. Градостроительные ошибки и просчеты, заложенные на стадии проектирования застройки, очень сложно исправлять. В результате новые проекты КОТ по комфортности обгоняют «старичков».
.jpg)
