Почему не будут падать цены на первичке, обречены ли банки выдавать больше ипотеки и чем нынешняя ситуация отличается от кризиса 2008 года, рассказал БН коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков.
– Денис Александрович, миновало первое полугодие, и прежде всего хотелось бы поинтересоваться его итогами для компании в частности и для петербургского рынка в целом. Ведь многие ваши коллеги говорят о проседании спроса на 40%, а некоторые называют и совсем уж пессимистические цифры.
– Если говорить в общих чертах, то итогами первых шести месяцев года мы довольны. Что касается сравнения с прошлым годом, то нужно уточнить, что в нем было два пика спроса. Первый пришелся на февраль-март, второй – на ноябрь-декабрь. Соответственно, если сравнивать с ними, то снижение количества продаж – и довольно серьезное – есть, но на то они и пиковые. По сравнению с остальными восемью месяцами падения спроса, можно сказать, и нет вовсе. Минувший июнь, к примеру, показал практически те же самые цифры (это касается и количества просмотров, и числа сделок), что и год назад.
– А если сравнивать его с куда более ровным 2013-м годом?
– Вот здесь показатели вполне сопоставимы. Тогда мы активно выводили новые объекты, начали продажи в жилом комплексе «София» и проекте комплексного освоения территории «Новая Охта», что не могло не сказаться на итоговых показателях. Обобщая, могу сказать, что ажиотажного спроса уже нет, но базовый, который сформировался в последние годы, остался и, думаю, никуда в ближайшее время не денется.
– Сейчас вы так оптимистичны, но ведь еще в январе председатель правления «Группы ЛСР» Александр Вахмистров высказывал опасения, что спрос на первичке может упасть вдвое…
– Уточню: Александр Иванович говорил о прогнозах развития компании и готовности ее к любому развитию событий. Благодаря тому, что мы – мощный публичный холдинг (к тому же с довольно серьезной загодя созданной финансовой подушкой безопасности), была уверенность, что мы способны профинансировать все то, что заложили и вывели на рынок. А также развивать новые проекты. Что в итоге мы и подтвердили: в апреле вывели жилые комплексы «Три ветра» и «Русский дом», в мае – Cinema, плюс отдельные корпуса в «Софии», «Новой Охте» и «Шуваловском». То есть процесс строительства не останавливался ни на минуту.
– Соответственно, никакой корректировки политики компании не было?
– Да, действительно, в начале года мы выжидали около двух месяцев, внимательно наблюдая за тем, что происходит на рынке. Когда стало понятно, что на качественную недвижимость в городской черте спрос есть, то мы тут же вывели первый объект – это было еще в феврале. В этом и заключалась вся наша корректировка. Мы даже цены особо не меняли, за исключением «Трех ветров», к которому интерес покупателей был наибольшим. Главным для нас являлось сохранение того, что было достигнуто, и эта задача выполнена.
– Ваш прогноз на второе полугодие: спрос удастся удержать хотя бы на текущем уровне?
– Есть уверенность, что спрос не упадет и во второй половине года. Ее вселяет, в частности, ситуация на рынке жилищных займов. В марте запустили ипотеку с господдержкой – это достаточно сильный драйвер спроса сам по себе. Конкуренция среди банков сейчас очень велика, ведь у них осталось не так много способов заработать : потребительское кредитование – это по нынешним временам чрезвычайно рискованная штука, в других сферах (автокредитование, малый бизнес и т. п.) также есть свои ограничения. Остается ипотека, и мы видим ставки в 9,9% и ниже, которых не было в 2012-2014 годах. К тому же многие воспринимают недвижимости как защитный актив от той турбулентности, которая сейчас имеется на финансовых рынках. Еще раз скажу: мрачных перспектив у рынка я не вижу.
– Тем не менее довольно многие петербургские застройщики, по-видимому, вашу уверенность не разделяют. Кто-то собирается совсем уходить с рынка, а другие переделывают проекты в сторону уменьшения их высотности и общей площади. «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» свои тоже корректирует?
– Изменение проекта – это довольно длинная история. Если компания работает по 214-ФЗ, то она обязана работать с той документацией, которая прошла экспертизу. И просто взять и «порезать» проект нельзя, не пройдя весь цикл заново. На мой взгляд, на такое идут только те, кто изначально сделал что-то неправильно и вдруг это осознал. Например, ориентировался при проектировании не на базовый спрос, о котором я уже говорил, а на ажиотажный. Но к нам это не относится, а потому переделывать ничего не требуется.
– Но все же некоторые проекты вы отложили, например, проект КОТ на месте бывшего аэропорта «Ржевка». Да и про мегапроект в Ручьях на 4 млн «квадратов» тоже давно ничего не слышно…
– Мы вложили огромные средства в инженерную подготовку проекта «Цветной город» в Ручьях и работаем над ним постоянно. А выводить на рынок новые дома мы будем так, чтобы соблюсти нужный баланс между спросом и предложением. Проект на Ржевке сейчас проходит через процесс согласования градостроительной документации. Ведь понятно, что на миллион квадратных метров жилья бумаг нужно множество. Есть еще несколько объектов, находящихся на этапе подготовки проекта, например ЖК на Октябрьской набережной. Решение о реализации жилья в них будем принимать в соответствии с экономической обстановкой, ведь базовый спрос, конечно, остался, но «внешние шоки» никто не исключает.
– А насколько далеко вы в столь непростое время заглядываете в будущее? Земельный банк пополняете?
– Занимаясь перспективным планированием, мы строим планы, рассчитанные на разные сроки. Есть и на год, и на пять лет, и на более долгую перспективу. Конечно, чем дольше срок планирования, тем больше неизвестных, и менее детализированным получается план. Но, в любом случае, есть масса причин, по которым мы чувствуем себя вполне уверенно: основной бизнес находится в Санкт-Петербурге, привлекающем людей из других регионов для постоянного проживания. Таких мест в России совсем немного. Стабильную прибыль нам приносит и производство стройматериалов, что дает возможность диверсифицировать риски. Плюс мы – публичная компания и попросту обязаны давать представление своим акционерам о перспективах холдинга.
Новых земельных пятен в текущем году мы пока не приобретали. Но переговоры идут постоянно, и это небыстрый процесс. Понятно, что когда спрос на жилье движется вниз, то ажиотажа нет и на земельном рынке. Но мы рассматриваем все возможные варианты и, смею вас уверить, ресурсов у нас более чем достаточно, чтобы в случае необходимости расширить земельный банк.
– А нового предложения земли от застройщиков, у которых совсем плохи дела, на рынке не появляется? Как было, к примеру, в 2009 году. Вообще, готовиться ли нам к уплотнению отрасли, к дальнейшей ее монополизации, ведь уже сейчас три четверти ее сосредоточены в руках пяти-шести девелоперов?
– Нет, ситуация сейчас отличается от той, что была пять-шесть лет назад, и я предпосылок к массовому исходу небольших компаний из отрасли не вижу. Как не вижу монополизации на рынке. Даже две структуры – это уже олигополия, а у нас в городе их гораздо больше. Так что слово «монополизация» здесь в принципе неуместно.
В 2008-2009 годах, когда девелоперами хотели стать все, у кого были деньги, недобросовестных застройщиков было достаточно много. Но тот кризис стал хорошим уроком: сейчас число таких компаний незначительно. Да, кто-то перестал продавать так активно, как делал раньше, предложения стало меньше, но, скорее, низкокачественного. Так что рынку, на мой взгляд, это только на пользу.
– И традиционно любимый вопрос наших читателей: что будет с ценами?
– Да, я знаю, некоторые ваши читатели и комментаторы на форуме любят предрекать скорый обвал рынка и, как следствие, удешевление квартир на порядок. Как писали пять-шесть лет назад об этом, так до сих пор и пишут. Но рынок рушиться не спешит. А если серьезно, то хорошее не может стоить дешево. В ближайшее время цены останутся примерно такими же, как и сегодня. Возможно, по итогам года они вырастут на размер инфляции. В сегменте массового спроса цены будут колебаться в зависимости от локации и где-то могут даже понизиться. Но в целом рынок пребывает в состоянии равновесия, что, в принципе, нас вполне устраивает.
