В прошлом месяце, изучая каталоги объявлений о продаже жилья, мы искали комнаты, квартиры и дома с ценами до миллиона рублей. Тогда мы обнаружили сотни предложений. В ценовом диапазоне от одного миллиона рублей до двух количество вариантов исчисляется уже не сотнями, а тысячами.
Правда, в первую очередь данный сегмент ассоциируется со сверхкомпактными новостройками с дальними сроками сдачи. В сегодняшнем обзоре мы будем рассматривать только предложения, позволяющие стать владельцем объекта жилой недвижимости в текущем году.
Комнаты в Петербурге
Начнем с комнат в коммуналках. В обозначенном ценовом диапазоне сосредоточено около 84% выставленных на продажу комнат. Самые дешевые комнаты предлагают в спальных районах, причем не в панельных, а в кирпичных домах. Средняя цена такого объекта – 1,4 млн руб.
Львиная доля предложений комнат в типовых «панельках» аккуратно сгруппирована между отметками 1,4 и 1,7 млн руб. Причем цены здесь зависят не только от метража комнаты и местоположения дома, но также от характера соседей и условий продажи (прямая или по серой схеме, через договор дарения).
В ценовом диапазоне 1,8-2,0 млн руб. доминируют просторные (от 17 до 28 кв. м) комнаты в историческом центре. Для того чтобы соответствовать ценовому уровню выше среднего, такая комната должна располагаться в малонаселенной квартире и быть отказной. Следует отметить, что ближе к верхней границе ценового диапазона имеется немало объектов с модернизациями (свой санузел, душевая, кухонный уголок с вытяжкой). Но важно помнить, что в подавляющем большинстве случаев легализация произведенных перепланировок невозможна.
Квартиры в Ленобласти
На вторичном рынке квартир Ленобласти ценовому диапазону от 1 до 2 млн руб. соответствует 17% актуальных предложений (в середине июля мы насчитали 1230 квартир, из которых 563 – однокомнатные, 480 – «двушки» и 169 – «трешки»).
В некоторых удаленных районах (Волосовском, Лужском, Волховском, Киришском, Лодейнопольском, Сланцевском) в выбранный ценовой диапазон попадает большинство выставленных на продажу квартир. А в самих райцентрах и поселках городского типа в названных районах за обозначенные деньги можно найти просторную квартиру в крепкой сталинке или современном доме (свежем кирпичном или «панельке» 121-й серии).
В то же время в курортных зонах Карельского перешейка (Приозерский, Выборгский районы), а также в городах, где имеются крупные предприятия, стабильно обеспечивающие жителей работой (Кириши, Сосновый Бор, Выборг) за обозначенные деньги предлагают в основном одно- и двухкомнатные квартиры в кирпичных или панельных хрущевках. Это же относится и к ближним пригородам, жители которых имеют возможность ездить на работу в Петербург.
Загородные объекты: дача, дом, часть дома
Теперь переключимся на загородную недвижимость. Участки в коттеджных поселках и за их пределами рассматривать пока не будем – здесь предложений наберется на отдельную публикацию.
В каталогах объявлений о продаже участков с домами объекты с ценами от миллиона до двух составляют около 30%. Основной ценообразующий признак в данном сегменте – не характеристики домов (здесь продавцам хвастаться особо нечем), а местоположение. За сумму в миллион рублей или чуть больше дом в населенном пункте, пригодный для круглогодичного проживания, найти все-таки можно. Но, во-первых, не меньше чем в часе езды на личном транспорте от центра Петербурга (самые ближние варианты – в Гатчинском районе). Во-вторых, почти все такие объекты требуют капитального ремонта.
Дома, предлагаемые за сумму около полутора миллионов, – это обычно дачи в садоводческих массивах с удобствами во дворах и также требующие ремонта.
Ближе к верхней границе рассматриваемой ценовой зоны (1,8-2 млн руб.) представлены и живописно запущенные старинные дачи, и обветшалые, но освеженные виниловым сайдингом садовые домики.
Есть в данном сегменте и совсем новые объекты – их, по всей видимости, строили не для себя, а на продажу. Как правило, это одноэтажные каркасники коробчатых форм либо домики из профилированного бруса 6 на 8 кв. м с мансардами. В проектах данного ценового диапазона предусмотрено печное отопление и санузлы в доме, но ни того, ни другого обычно нет. Углубившись в изучение объявлений, мы обнаружим, что такие дома часто имеют недоделки, устранение которых потянет еще как минимум на треть заявленной цены.
Еще один класс предложений загородного рынка – сблокированные дома. Но даже самые демократичные блок-секции в таунхаусах из газобетона в кондиции «покупай и въезжай» все-таки не вписываются в обозначенный ценовой сегмент. Зато в нем присутствуют каркасные сблокированные дома на две или четыре семьи – дуплексы и квадроксы. Правда, поживиться здесь пока нечем: все объекты – в стадии строительства.
Нам удалось обнаружить только один пригодный для заселения вариант, строго соответствующий выбранному ценовому критерию – однокомнатные квартиры-секции чуть больше 40 кв. м в квадроксах (в одном из коттеджных поселков Ломоносовского района). На вторичном рынке продавцы желают получить за них 1,6-1,7 млн руб.
Первичный рынок: пока только студии
Теперь все-таки заглянем на рынок городских новостроек. В недавнем обзоре антикризисных предложений квартир-студий с ценами до 2 млн руб. мы обозначили 15 новостроек, ввод которых в эксплуатацию намечен на текущий год.
Примечательно, что городскими обозначенные новостройки можно называть с большой натяжкой. Все объекты, кроме одного, расположены в закадье, при этом 13 жилых комплексов – во Всеволожском районе Ленобласти, один (тот, что внутри Кольцевой) в Ломоносовском районе и также всего один в административных границах Петербурга (в Красном Селе).
