После резких колебаний валютного курса в конце прошлого года и сопутствующего им ажиотажного спроса на строящееся жилье рынок недвижимости пытался прийти в равновесное состояние. Поиски баланса между резко снизившейся платежеспособностью населения и накопившимся избытком предложения привели к корректировке цен вниз. Хорошей поддержкой для ослабевшего спроса стала ипотека с государственной поддержкой – амортизатор, смягчивший последствия экономических потрясений для строительной отрасли.
Спрос: резкое сжатие
Эксперты единодушны во мнении: объем продаж в первом полугодии текущего года по сравнению с аналогичным периодом 2014-го, когда рынок накрыла первая волна ажиотажного спроса, заметно сократился. Однако масштабы «бедствия» специалисты оценивают по-разному. В холдинге RBI говорят о снижении продаж на 25-30%. Аналитики Knight Frank St Petersburg утверждают, что в эконом-классе падение достигло 48%. В основном собеседники придерживаются среднего значения и утверждают, что спрос «сдулся» на 40%. Напомним, что с января по июль 2014 года было продано около 2,5 млн кв. м строящегося жилья.
По сравнению со спокойными – неажиотажными – годами картина представляется более позитивной. «По нашим прогнозам, объем сделок за первое полугодие 2015 года будет на уровне аналогичного периода 2013-го, когда было реализовано 1,7 млн кв. м жилья», – утверждает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов и вовсе говорит о 10-процентном росте продаж по сравнению с позапрошлым годом.
Главной причиной оттока покупателей с рынка эксперты считают заградительные тарифы по ипотечным кредитам, введенные банками после резкого повышения ключевой ставки ЦБ РФ в декабре 2014 года. «В период с января по март мы фиксировали на первичном рынке долю продаж с привлечением ипотеки на уровне 30%, при том что осенью 2014-го этот показатель достигал 60%», – рассказывает директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.
Недоступность жилищных кредитов привела к двукратному сокращению продаж в начале весны. После запуска государственной программы субсидирования ипотеки доля ипотечных сделок возросла до 40-50% и рынок слегка ожил. «Введение программы льготной ипотеки в марте привело к росту спроса в апреле на 10%», – утверждает Полина Яковлева.
Май как обычно огорчил продавцов длинной чередой праздников и выходных. В июне продажи оказались на апрельском уровне. Однако выделенных для льготной ипотеки средств хватит только до осени. Если правительство страны не включит дополнительные меры поддержки, спрос вновь просядет.
Цены: медленное снижение
Ценовая динамика с некоторым временным лагом повторяла кривую спроса. В конце прошлого года большинство застройщиков значительно, на 20-30%, повысили цены на свои объекты. Тенденция сохранялась до второй половины января 2014-го. Далее началось постепенное снижение прайсов на новостройки, в основном посредством акций и специальных предложений, в рамках которых предлагались скидки до 30%.
Стал возможен торг с застройщиками, что было абсолютно немыслимо год назад. В некоторых случаях в процессе переговоров можно добиться дисконта в 15-20% к заявленной цене.
По данным БН, средние цены предложения на новостройки в границах Петербурга снизились по сравнению с началом года на 5%, со 104 тыс. руб. за кв. м до 98 тыс. руб. «Даже наиболее востребованные квартиры – студии и «однушки» – несколько подешевели. Примерно в трети выставленных на продажу проектов их стоимость снизилась в диапазоне от 1 до 30%», – отмечает руководитель Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.
Впрочем, добавляет аналитик, примерно в трети проектов цены на аналогичные квартиры подросли в диапазоне от 1 до 20%. «Больше всего подорожали последние непроданные квартиры в домах, находящихся на завершающей стадии строительства», – поясняет Марина Чижкова.
Ольга Трошева не согласна с выводом коллеги: по сведениям «Петербургской Недвижимости», средние цены предложения в объектах класса масс-маркет в Петербурге растут, и по итогам полугодия повышение составит ориентировочно 3,5%.
Застройщики: активность снижается
Участники строительной отрасли реагируют на снижение спроса сокращением объемов строительства. В первом полугодии текущего года на рынок было выведено около 1,8 млн кв. м нового предложения. Это на 37% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 13%, чем в 2013-м.
По информации БН, можно отметить несколько интересных тенденций, характеризующих изменение стратегии застройщиков. Во-первых, в классах элит и бизнес объемы нового строительства по сравнению с прошлым годом снизились значительно меньше, чем в масс-маркете – в совокупности на 20%. А по сравнению с первой половиной 2013-го даже выросли – в пять раз.
Основные коррективы произошли в масс-маркете: новое предложение в новостройках классов комфорт и эконом в этом году оказалось на 40% меньше, чем в прошлом (1,5 млн кв. м против 2,5 млн кв. м), а также на четверть скромнее, чем в январе-июне 2013-го. Можно предположить, что участники строительного бизнеса отмечают некоторую затоваренность данных сегментов рынка и предпочитают запускать проекты более высокого класса.
Вторая тенденция – наметившиеся перемены в географии нового предложения. «Во втором квартале 2015-го переломился тренд на неудержимый вывод в продажу жилья на совхозных полях, который утвердился в конце прошлого – начале этого года», – отмечает руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «Бюллетень Недвижимости» Ольга Романова.
Так, если в первом квартале этого года на территории Петербурга начали строить около 300 тыс. кв. м жилья, а в Ленобласти – около 600 тыс. кв. м, то во втором указанные цифры поменялись местами.
Прогноз: без иллюзий
Как отмечает руководитель IRN.RU Олег Репченко, к нынешним экономическим условиям неприменим слово «кризис», так как его использование может привести к ложным ассоциациям с ситуациями 2008 и 1998 годов. Обычно за классическим кризисом следует спад, достижение дна и начало нового роста. Но в данном случае ожидание подъема может затянуться. «Сейчас мы имеем дело с тем, что к классическому финансовому кризису не имеет никакого отношения. Произошло существенное изменение геополитической реальности», – отмечает Олег Репченко.
Строительному рынку придется осмысливать свое будущее в новой парадигме. Экономических и политических предпосылок для нормализации ситуации в стране (и соответственно – для повышения уровня платежеспособности населения) пока нет. «Мы прогнозируем активизацию покупательской активности осенью и положительную динамику продаж. Но серьезного роста ждать не стоит, текущие объемы продаж у застройщиков – долгосрочная тенденция на рынке», – подтверждает Петр Буслов.
Таким образом, цены предложения на первичке либо останутся на нынешнем уровне, либо слегка упадут – в первую очередь на новостройки за пределами Петербурга. «Снижение стоимости квадратного метра на 5-10% можно ожидать в проектах, расположенных в локациях с большим объемом предложения, недостаточной транспортной доступностью и отсутствием развитой инфраструктуры. Сегодня к таким территориям относятся Кудрово, Девяткино – Мурино – Бугры, Всеволожск», – считает Петр Буслов.
Впрочем, Ольга Трошева придерживается противоположного мнения: по прогнозам «Петербургской Недвижимости», средние цены по итогам года вырастут на 7-8%.
Однако эксперты БН не видят для этого объективных предпосылок.
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
