Кризис докатился до рынка недвижимости. Полгода назад, на острой фазе экономических потрясений, на фоне максимального ослабления отечественной валюты, когда население спасало свои накопления, квартиры расходились влет. Сейчас наступила следующая фаза: покупатели успокоились, продажи упали как минимум вдвое, и продавцам приходится искать новые возможности «взбодрить» спрос. Об этом говорили профессионалы рынка недвижимости на мероприятиях в рамках выставки-семинара «Жилищный проект», которая прошла в минувшие выходные.
Рынок покупателя
«Текущий год – самый удачный для решения жилищного вопроса», – заявил руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петр Буслов. Свое утверждение эксперт обосновал с цифрами в руках. В 2014 году, разогретые двумя волнами ажиотажного спроса, застройщики вывели на рынок в Петербурге и ближайших пригородах более 5 млн кв. м жилья. Покупатели, несмотря на невиданную активность в начале и в конце прошлого года, эти объемы «переварить» не смогли. Сегодня предложение превалирует над спросом.
В ближайшие два года оживления рынка ждать не стоит. Инвесторы (а это 10-20% покупателей) покинули рынок ввиду низкой доходности недвижимости. Те, кому необходимо новое жилье, осторожничают и откладывают решение о покупке до лучших времен. Собравшиеся с духом отдают предпочтение практически завершенным объектам, в результате чего разница цен на котловане и на высокой стадии готовности выросла с традиционных 20% до 30%. «Я называю 2015-й годом надежного застройщика. Критерий надежности в данный момент выдвинулся на первый план и заслонил собой даже цену, которая практически не растет», – поясняет Петр Буслов.
Но, по мнению аналитика, рынок покупателя не будет вечным. Минувшей весной объем выведенного в продажу жилья снизился вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2014-го. До конца текущего года, по прогнозам «Главстроя-СПб», суммарный объем нового предложения вряд ли превысит 2 млн «квадратов».
Последствия «провала» в полной мере будут ощутимы в 2017-м. Спрос оживится, на рынок вернутся инвесторы, и окажется, что из-за сокращения строительства сформировался дефицит предложения. Несложно догадаться, что такой сценарий предопределит рост цен, особенно в интересных локациях с небольшим количеством предложения.
Вторичный рынок также не назовешь оживленным: в течение минувшей весны время экспонирования объектов удлинялось, а цены снижались. «В декабре прошлого года однокомнатную квартиру в Петербурге можно было приобрести минимум за 3,1 млн руб. Сейчас можно найти “однушку” на окраине, далеко от метро, на первом этаже брежневки или хрущевки за 2,6-2,7 млн руб. Это будет квартира без ремонта, в старом доме, но такие предложения на рынке есть», – приводит пример заместитель директора компании «Адвекс-Петроградский» Елена Василевская.
Не на пике также активность покупателей загородной недвижимости. На этом рынке уже не первый год длится стагнация из-за переизбытка предложения. По мнению главного редактора журнала «Пригород» Дмитрия Синочкина, на рынке коттеджей и земельных участков Петербурга и Ленобласти сформирован запас объектов на ближайшие три года. Понятно, что цены на жилье в зеленых пригородах не растут.
Стимуляторы спроса
Покупатель сейчас на коне – он может перебирать предложения, оценивая объекты по самым разным критериям, торговаться с продавцами и в конце концов выбрать жилище своей мечты. При одном условии: на покупку есть деньги. А этот ресурс в период кризиса обычно иссякает.
В конце прошлого года около половины сделок совершалось с привлечением ипотечных кредитов. К февралю, после резкого повышения ключевой ставки Центробанка, банки повысили стоимость ипотечных займов до заградительных 20-26% – и кредитование практически схлопнулось. Поддержка государства вернула ставки на приемлемый уровень 12% и даже ниже – в тех случаях, когда застройщики готовы компенсировать разницу банкам за счет своей маржи.
Но объемы выдачи жилищных кредитов все равно не вернутся на уровень прошлого года. Во-первых, выделенные из федерального бюджета на субсидирование банков 20 млрд руб. не бесконечны: топ-менеджер Сбербанка заявил в недавнем интервью, что льготной ипотеки хватит только до середины лета. Во-вторых, кредиты доступны далеко не всем заемщикам. «Банки стали гораздо строже относиться к потенциальным клиентам, их уровню дохода и способам его подтверждения. Были случаи, когда отказывали выдать заем уже в назначенный день выдачи кредита», – рассказывает эксперт по долевому строительству компании «Адвекс. Недвижимость» Полина Глазкова.
Однако, по мнению управляющего операционным офисом банка «ЖилФинанс» Андрея Пименова, кредитным организациям придется вернуться к более гибкой политике, в том числе ценовой. По его прогнозу, к концу года процентные ставки по ипотечным займам снизятся на 2 процентных пункта: на первичном рынке – до 8-12% годовых, на вторичном – до 12-18%. Отдельные банки, кроме того, уже сейчас стараются работать с разными категориями покупателей, предлагая интересные условия по военной ипотеке или, к примеру, для покупки квартир по переуступке, рассказала исполнительный директор компании «Петербургская Недвижимость» Галина Афанасенко.
Свято место пусто не бывает: застройщики в качестве альтернативы предложили покупателям длительную рассрочку – до пяти, а в отдельных случаях до десяти лет. Однако руководитель ипотечного отдела компании «Итака» Анна Филатова напомнила, что это предложение надо рассматривать весьма пристрастно. Процентные ставки на остаток платежа могут доходить до 18%, что выше стоимости ипотечного займа, да и стоимость квартиры при такой схеме продажи повышается в большинстве случаев на 10-15%. «Кроме того, надо помнить, что квартира станет вашей только после полной оплаты ее стоимости. Объект же, купленный в ипотеку, сразу оформляется на покупателя, пусть и с банковским обременением», – предупреждает Анна Филатова.
Впрочем, у застройщиков есть более убедительные аргументы в пользу немедленного решения жилищного вопроса. Заместитель начальника отдела продаж компании «УНИСТО Петросталь» Анатолий Ячников посоветовал клиентам перманентно мониторить рынок на предмет акций и скидок. По его словам, специальные предложения бывают самые разные – приуроченные к праздникам, на первые и на последние квартиры в доме, на студии и на «трешки», причем выигрыш в цене может доходить до 18-25%.
Информация для решительных
Как обычно, на «Жилпроекте» можно было не только выяснить тенденции рынка, но получить вполне практическую информацию. В зале «Где жить?» посетители выставки смогли узнать о новостройках каждого из районов города, о диапазоне цен на квартиры в них, прослушать обзоры экспертов об уровне развития социальной и транспортной инфраструктуры в разных частях Петербурга.
Строительные компании представили свои проекты комплексного освоения территорий на бывших совхозных землях, прилегающих к мегаполису. Имеются в виду такие локации, как Мурино, Новое Девяткино, Кудрово, Янино. По уверениям девелоперов, через несколько лет на месте бывших полей появятся целые самодостаточные мини-города с собственной социальной и торгово-развлекательной инфраструктурой.
Для предпочитающих настоящую загородную жизнь были подготовлены обзоры предложений в коттеджных поселках и таунхаусах разных уровней – от эконом- до бизнес-класса.
Петербуржцы, уже определившиеся с районом проживания, имели возможность осмотреть новостройки вживую. От Ледового дворца в субботу и воскресенье отправлялись автобусы в туры по новым кварталам Калининского, Невского и Всеволожского районов.
Следующая выставка-семинар «Жилищный проект» состоится 3-4 октября в СКК (метро «Парк Победы»).
