О проблеме неуплаты заявленной на торгах стоимости лотов мы уже писали (см. материал ). Большинство таких случаев до последнего времени заканчивались стандартно: отказавшаяся платить за покупку компания теряла задаток, а объект вновь выставлялся на торги.
Теперь же инвесторы решаются открыто высказать Фонду имущества свои претензии, оспаривая в суде условия проведения некоторых аукционов. Истцы заявляют, что перед началом торгов их не предупреждают о некоторых обременениях продаваемых объектов. В результате чего победители аукционов часто остаются у разбитого корыта.
Недовольная троица
С критикой в адрес Фонда имущества выступили три компании, являющиеся дочерними структурами холдинга «Фаэтон» - ООО «ФД-Девеломпент», ООО «Пилар» и ООО «Развитие территорий». Вместе с тем, как заявил генеральный директор ООО «ФД-Девеломпент»
Тем не менее, претензии были высказаны вполне однозначные. По единогласному мнению представителей «Фаэтона», при продаже земельных участков и расселенных зданий Фонд имущества не информирует покупателей об обременениях, которые могут значительно усложнить или даже сделать невозможной реализацию проекта.
В пример руководители недовольных компаний привели два случая. Полтора года назад ООО «Развитие территорий» выиграло торги по продаже права аренды участка на Шафировском проспекте, 12. Земля выставлялась по «короткому пакету», предполагающему торг за право определения возможности строительства, в данном случае – автозаправочной станции. В предоставленных Фондом имущества сведениях об участке значились несколько обременений, которые не могли отразиться на эффективности реализации проекта.
Компания «Развитие территорий» выиграла право аренды участка и заказала топографическую съемку. Оказалось, что в границах приобретенного земельного пятна находятся два нефтепродуктопровода и теплотрасса. Проектировщики заявили, что строительство на этом участке невозможно. Инвестор попытался вернуть заплаченные за участок деньги, однако его усилия оказались напрасны: компании ответили отказом. В итоге представители ООО «Развитие территорий» обратились в арбитражный суд.
Общество с ограниченными возможностями
Как и в случае с участком на Шафировском, данный объект имел дополнительные обременения. Которые, по словам заместителя генерального директора ООО «Пилар» Константина Михайлаки, не были указаны в информационном сообщении.
«По результатам топографической съемки выяснилось, что в границах участка проходят подземные коммуникации. Кроме того, часть объекта оказалась расположена в водоохранной зоне, что также не было указано в предоставленных нам сведениях», - добавил Константин Михайлаки.
По его словам, такое положение дел «существенно ограничило инвестиционные планы ООО «Пилар» в отношении данного участка».
В итоге компания так и не заплатила деньги, а Фонд имущества повторно выставил объект на торги.
Представители «Пилара» направили иск в суд, первое заседание которого состоится в день повторной продажи здания с участком на Боровой.
«Фонд имущества никак не прореагировал на нашу просьбу снять объект с аукциона. Таким образом, новому собственнику объекта придется также приять участие в судебном разбирательстве», - отметил Константин Михайлаки.
Инвестиционные нюансы
Как считает Андрей Черняк, Фонд имущества довольно часто не говорит о дополнительных обременениях выставляемых на аукционы лотов. Однако до последнего времени инвесторы просто не решались открыто высказать свои претензии официальному продавцу городской собственности.
Представители холдинга «Фаэтон» предлагают свой вариант решения проблемы: вернуть задаток или предоставить равноценные участки с заранее известными обременениями.
В свою очередь, руководство Фонда имущества отрицает все претензии. Как заявил корреспонденту БН.ру директор Фонда имущества Андрей Степаненко, компания «Пилар» заведомо сорвала торги по продаже здания с участком на Боровой, 45. По его словам, данная ситуация имеет вполне закономерное объяснение.
Дело в том, что рядом с бывшим общежитием находится АЗС «Фаэтона», руководство которого неоднократно принимало попытки «договориться» с городскими властями о целевой передаче дома. Судя по всему, компании не удалось добиться своей цели: объект выставили на торги. На аукционе представители «Фаэтона» взвинтили цену в 47 раз, после чего отказались от подписания договора.
«Фирме просто очень хотелось получить этот объект, но она не готова платить за него определенную по итогам торгов цену. Условия аукциона были известны заранее, поэтому компании ничего не удастся доказать в суде», - добавил Андрей Степаненко.
Что касается участка на Шафировском проспекте, то инвестор, судя по всему, попросту не знал всех нюансов осуществления инвестиционного процесса с участием городской администрации.
«Короткий» пакет предполагает продажу не самого участка, а лишь права определения возможности строительства на нем. В случае с участком на Шафировском проспекте этого оказалось сделать нельзя. И с юридической стороны город полностью выполнил свои обязательства.
Стоит отметить, что цена права аренды выставляемых по «короткому» пакету участков значительно ниже полностью подготовленной земли. При относительно невысокой стоимости своего приобретения инвестор серьезно рискует деньгами.
По оценкам участников рынка, порядка 5% продаваемых Фондом имущества участков по «короткому» пакету могут оказаться непригодными для строительства.
Первые прецеденты уже есть и в дальнейшем количество подобных случаев будет лишь увеличиваться. Однако таковы правила игры - заплатив меньше, инвестор идет на сознательный риск. И принимает это решение самостоятельно.
Справка:
Последний случай невыплаты заявленной на торгах суммы произошел после проведения аукциона по продаже права шестилетней аренды участка площадью 2,5 га, расположенного на ул. Хошимина, д. 14. Земля была реализована в середине сентября: победителем стало ООО «Кэннон инвестментс рус», учредителем которого является холдинг «Веда». При начальной стоимости годовой арендной платы в 33,6 млн рублей компания предложила за землю 247 млн.
Однако так и не заплатила заявленную сумму. Оказалось, что менеджеры водочного холдинга попросту забыли посчитать стоимость шестилетней аренды за участок. В итоге компания отказалась от своей покупки, потеряв задаток в размере начальной стоимости права аренды земли. Никаких претензий к работе Фонда имущества высказано не было.
Повторный аукцион по данному лоту состоялся 13 ноября. Победитель – ООО «Центр ипотечных кредитов» - заплатил за участок 189,8 млн рублей.
