Комитет по имущественным отношениям опубликовал на своем сайте законопроект «О бюджетных инвестициях на приобретение в 2015-2016 годах жилых помещений в государственную собственность Санкт-Петербурга». В случае его одобрения у чиновников будет куда больше возможностей привлечь застройщиков к участию в соответствующих конкурсах. Пока тендеры Смольного на закупку квартир большой популярностью не пользуются.
Деньги вперед
Основных изменений будет всего два, зато весьма существенные.
Во-первых, законопроект предусматривает возможность закупать на торгах квартиры в жилых комплексах, которые девелоперы обещают сдать до декабря 2016 года. Строительный цикл среднего по размерам панельного дома (9-16 этажей, 2-4 секции) составляет примерно 18 месяцев. Это означает, что в случае оперативного принятия закона город сможет закупать квартиры в домах, возведение которых едва началось. Раньше это было исключено: жилье приобреталось только в объектах, находящихся в высокой стадии готовности.
Во-вторых, документ меняет схему оплаты госконтрактов. Теперь 35% стоимости квартир застройщик сможет получить сразу после регистрации контракта, еще 55% – при 70-процентной готовности дома и оставшиеся 10% – по факту его сдачи. До сих пор таких щедрых авансов Смольный не давал. Исключением стала закупка более 1,5 тысячи квартир у «Группы ЛСР» в конце прошлого года. Тогда девелоперу сразу после подписания контракта перечислили 65% его стоимости.
В 2010-2013 годах больше всего конкурсов по продаже жилья городу выиграла компания «Дальпитерстрой». Почти все очередники получили новые квартиры в Шушарах
Что же дает новая схема самим очередникам, коих в Петербурге на сегодняшний день насчитывается несколько сот тысяч (только в коммуналках проживает 283 тысячи семей), а многие из них ждут улучшения жилищных условий по 30 лет?
Прежде всего – Смольный сможет купить для них большее количество квартир. Арифметика проста: стоимость квадратного метра можно существенно снизить, приобретая жилье на ранних стадиях строительства домов. Кроме того, возможность немедленно получить аванс привлечет к тендерам большее число застройщиков, значит, повысится конкуренция и участникам в ходе торгов придется еще больше снижать цены. Таким образом, даже без увеличения расходов бюджета (на покупку квартир для очередников в 2015-2016 годах выделено почти 3 млрд руб.) можно будет приобрести больше квадратных метров.
Сдержанный скептицизм
Другое дело, что реалии рынка могут не совпасть с теорией. Еще в прошлом году застройщикам предлагали продавать жилье по 66 тыс. руб. за «квадрат». В 2015-м Смольный снизил закупочную цену до 58 тыс. руб. И нашел лишь одного желающего продать за эти деньги довольно скромное число квартир. Судя по всему, такой же ценовой политики город будет придерживаться и в дальнейшем.
Многие из опрошенных БН застройщиков к новшествам чиновников по-прежнему относятся скептически.
В жилье для очередников обычно производится так называемая муниципальная отделка. Качества она невысокого, зато в квартиру можно переехать сразу же, не делая ремонта
«Заявленный уровень в 58 тыс. руб. за кв. м для объектов в черте города, да еще, скорее всего, для квартир с отделкой – это, по сути, ниже, чем их себестоимость. Изменение схемы платежей в данном случае вряд ли подхлестнет интерес со стороны застройщиков. А даже если таковые и найдутся, сразу возникнет много опасений о качестве строительства и надежности девелопера. Особенно с учетом новых правил, когда есть возможность практически все деньги получить до ввода дома», – говорит директор департамента продаж ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов.
По мнению руководителя службы развития УК «КВС» Татьяны Федирко, такое предложение может быть выгодно тем девелоперам, которые очень остро почувствовали экономический кризис и готовы уйти в ноль или даже небольшой минус, закрывая финансовые бреши за счет оптовой продажи квартир.
Отметим, что продавать квартиры большими партиями выгоднее всего девелоперам, реализующим проекты комплексного освоения территории, причем, разумеется, на окраинах Петербурга.
С учетом этого, круг возможных претендентов на участие в будущих конкурсах приблизительно понятен – это «Главстрой-СПб» («Северная долина» и «Юнтолово»), «Дальпитерстрой» (проекты в Шушарах и Парголово), «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» («Новая Охта»), Setl City («Солнечный город»), возможно, Normann (проекты в Парголово) и еще несколько менее крупных застройщиков. Впрочем, и они заявляют, что будут тщательно просчитывать экономику таких предложений со стороны города.
От строительства жилья по госзаказу власти Петербурга практически отказались. Жилой комплекс в Московском районе, возведенный ДСК «Блок», стал одним из последних построенных специально для городских очередников
«Изменение условия о степени готовности жилья может способствовать оживлению интереса у застройщиков. Однако предложенная городом цена выкупаемых квартир все же значительно уступает среднерыночной (это минимум 64 тыс. руб. в удаленных локациях города)», – подчеркивает коммерческий директор «Главстроя-СПб» Алексей Гусев.
Добавим, что глобальная цель, поставленная Смольным, – сократить срок нахождения в очереди на жилье до 10 лет (сейчас он составляет 25 лет). Достичь ее предполагается к 2020 году.
