Выборгская сторона – историческая территория, которая в советское время входила в три крупных городских района – Выборгский, Калининский и Ждановский (ныне Приморский). Но у современных петербуржцев с этим топонимом ассоциируется зажатая между набережной и промзоной территория Выборгского района – от Финляндского вокзала до Кантемировской улицы.
В рейтинге, формируемом аналитиками ГК «Бюллетень Недвижимости», обозначенный в сегодняшнем обзоре жилой район разделен на две зоны, имеющие общую транспортную и социальную инфраструктуру. В ценовой зоне «Кушелевка» (жилой район вокруг станции метро «Лесная») средняя цена «квадрата» составляет 97,9 тыс. руб. Основное предложение вторичного рынка – квартиры в довоенных рабочих городках.
Территориальная зона «Финляндский вокзал» по ценам квартирного рынка тоже демократична – 98,8 тыс. руб. за кв. м. Это самый доступный по стоимости недвижимости район дореволюционной застройки: жилье здесь даже дешевле, чем на набережных Обводного канала. При всем том квартиры у Финляндского вокзала – как раз тот случай, когда о средних ценах говорить не совсем корректно. В обозначенную выше зону попадает и старый фонд Сампсониевского проспекта, и элитный новодел Пироговской набережной. А объекты в последних, будучи выставленными на продажу, часто занимают «призовые» места в рейтингах самых дорогих квартир Питера.
Когда заводы были маленькими
Юго-западную часть Выборгской стороны начали застраивать еще при Петре I. Стратегическим преимуществом территории вдоль Большой Невки был высокий берег, благодаря чему она, в отличие от других земель в дельте Невы, почти не страдала от наводнений.
В последней трети XIX века прибрежная часть Выборгской стороны начала превращаться в промышленный район. Но на картах Петербурга образца 1880-х годов еще нет Лесного проспекта, а на обширной территории между железнодорожными путями и Большим Сампсониевским проспектом простирается дачная местность. Зато близ набережных уже обозначены и вокзал Финляндской железной дороги, и Военный клинический госпиталь. Имеются также чугунный завод Леснера и на тот момент еще ничем не примечательный механический завод Нобеля.
К первому десятилетию XX века Выборгская сторона до неузнаваемости изменилась: свободные участки плотно застроили доходными домами, а на картах уже присутствуют почти все существующие сегодня улицы.
Дома для профессионалов
Основное жилье Выборгской стороны – дома ведомственного происхождения. Пожалуй, именно в этом и заключена главная особенность жилищного фонда территории, радикально отличающая ее от буржуазно-парадной Петроградки.
Городок завода «Людвиг Нобель» (несколько жилых зданий между Лесным и Большим Сампсониевским проспектами) строился с 1893 по 1914 год для представителей рабочих династий и инженеров. Он состоял из тринадцати жилых корпусов с просторными многокомнатными квартирами, в которых были ванны и центральное отопление.
Еще один приметный объект времен модерна – жилой комплекс для служащих Финляндской железной дороги (Боткинская ул., 1). Здание было укомплектовано преимущественно однокомнатными квартирами с мусоропроводами в кухнях и водяным отоплением. Из-за нетипичной для начала XX века квартирографии (только однушки и двушки) коммунальное уплотнение обошло жилкомплекс стороной, а потому он сохранился почти в первозданном виде.
С другой стороны улицы в 1950-е годы построили пятиэтажный дом для работников Комитета госбезопасности (Боткинская ул., 2). Правда, несмотря на слухи о богатом оснащении и безразмерных площадях, квартиры в нем стандартные для своего периода – двух- и трехкомнатные.
На Боткинской улице есть и ведомственное жилье XXI века – это дом для работников Военно-медицинской академии (Боткинская ул., 15). Сегодня это, пожалуй, единственный объект на обозначенной улице, квартиры в котором широко представлены на вторичном рынке. Минимальную цену (5,75 млн руб.) просят за однокомнатную квартиру 36 кв. м. Остальные актуальные предложения – традиционные по планировкам двушки и трешки (71-79 кв. м, от 8,7 до 12, 8 млн руб.).
Градостроительные ошибки с эксклюзивными видами
Впрочем, нам пора двигаться дальше. На Пироговской набережной, вокруг гостиницы «Санкт-Петербург», сконцентрированы главные градостроительные ошибки нового времени. ЖК «Монблан» (Большой Сампсониевский пр., 4) и ЖК «Аврора» (Финляндский пр., 1А) в начале XXI века позиционировались как элитные дома. На фоне этих доминант, угрюмо нависших над улицами, номенклатурный дом 1980-х годов постройки (Финляндский пр., 1), за радикальный цвет облицовки прозванный в народе «синяком», кажется уютной пригородной малоэтажкой.
Но не будем в очередной раз пересказывать еще свежую историю градостроительных страстей. Отметим, что особенность искажающих исторические панорамы новоделов заключается не только в том, что они видны отовсюду. Квартиры в них тоже обладают исключительными видовыми характеристиками.
Кстати, в «Монблане» нынче представлены квартиры на любой вкус, но не на любой кошелек. Минимальное по цене предложение, которое мы нашли в каталогах – однушка площадью 66 кв. м за 10,4 млн руб. Цены на трех- и четырехкомнатные приближаются к отметке 50 млн руб.
Следующая остановка – Лесной проспект
Двигаясь по Лесному проспекту, от Нобелевского жилгородка в сторону станции метро «Лесная» (конечная точка нашего сегодняшнего маршрута), мы увидим, что эклектика и модерн уступили место богатому на социальные и архитектурные эксперименты конструктивизму.
В конце 1920-х годов вдоль проспекта начали расти Бабуринский и Батенинский жилмассивы. Рабочие кварталы того периода имели просторные зеленые дворы, магазины, предприятия общепита и объекты соцкультбыта.
Городок для работников текстильных фабрик (Лесной проспект, 59) первоначально предусматривал 664 квартиры (в основном двух- и трехкомнатные), общежитие, ясли-сад и универмаг со столовой. Но масштабный проект был реализован только наполовину. В начале 1930-х годов, когда вектор градостроительного развития сменился, вместо второй очереди пролетарского городка стали строить дома для специалистов – уже с лифтами, ванными комнатами, гаражами, но уже без общепита, библиотек и клубов (Лесной проспект, 61).
Вторичный рынок жилья в обозначенном нами районе по большей части представлен квартирами в кирпичных домах не первой свежести. На Лесном проспекте и улицах, к нему примыкающих, имеются и переделанные в квартиры-студии коммунальные комнаты (от 2 млн руб.), и стометровые четырехкомнатные (около 10 млн руб.). Но основное предложение – это трешки от 67-72 кв. м (5,5-6,2 млн руб.) именно в рабочих городках периода конструктивизма.
В чем заключаются основные плюсы и минусы покупки жилья в жилых кварталах Выборгской стороны? В шаговой доступности здесь имеются школы, детские сады и метро. С другой стороны, техническое состояние большинства выставленных на продажу квартир оставляет желать лучшего. Транспортная ситуация – также на тройку с минусом: станция «Выборгская» закрыта на капремонт до конца 2015 года, а перемещаться на наземном транспорте неудобно из-за постоянных пробок и дефицита мест для парковки.
