По мнению экспертов, больше всего потенциальные заемщики боятся брать на себя долгосрочные обязательства. Кроме того, их беспокоят перспективы значительной переплаты. Первый страх, скорее, психологический. Наши соотечественники не привыкли жить в долг, но ситуация, к счастью, меняется. В том числе, благодаря авто- и потребительскому кредитованию. Проблема переплат оказывается тоже не столь серьезной, если оценить с карандашом и калькулятором будущие расходы.
Расходные статьи
Боязнь граждан переплатить вполне понятна. В среднем, кредит, взятый на покупку квартиры на вторичном рынке, обходится заемщику в 10–11% годовых в рублях. При покупке строящегося жилья ставки выше: 13–16% годовых в рублях до оформления залога и 11–14% - после. Таким образом, лет за десять клиент отдает банку стоимость еще одной квартиры. Правда (и это важно) в ценах, актуальных на момент покупки жилья. Достаточно вспомнить, насколько выросла цена квадратного метра за прошедшее десятилетие. Все, кто брал кредит 5–6 лет назад, с лихвой окупили свои затраты. Конечно, никто не обещает, что цена квадратного метра вырастет за последующие годы так же сильно. Но то, что она будет расти - в этом специалисты не сомневаются. Так что если заемщику и не удастся «заработать» на ипотеке, то уж окупить выплаченные проценты, скорее всего, получится (не забывайте, что ипотечные заемщики также имеют право на налоговый вычет).
Некоторые потенциальные клиенты опасаются возможного увеличения процентных ставок. Между тем, по словам руководителя ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианны Бельковой, возможность (либо невозможность) увеличения платы за кредит всегда оговаривается в договоре. Поэтому заемщику необходимо внимательно прочитать этот документ и сделать выводы, насколько подходит ему данная кредитная программа.
Нередко в ипотечных программах фигурирует слово перекредитование (рефинансирование). Это возможность в перспективе понизить свою процентную ставку (или изменить другие условия кредита). Однако сильно уповать на перекредитование не стоит. Оно выгодно лишь в том случае, если ставки на рынке снизились на 4–5%. В противном случае расходы на процедуру сделают рефинансирование не слишком выгодным для заемщика.
Какие ставки выгоднее: рублевые или валютные? Этот вопрос также волнует многих потенциальных заемщиков. «Играть на сегодняшнем понижении доллара выгодно тем, кто собирается выплатить кредит в ближайшем будущем. Что касается долгосрочных займов, то прогнозировать ситуацию на валютном рынке на десятилетия вперед не возьмется ни один специалист», - считает Марианна Белькова.
Существует заблуждение, что ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту практически равны месячной арендной плате за равноценное жилье. Такая ситуация действительно имела место примерно полтора назад, до того, как квартиры сильно подорожали. Сегодня платить по кредиту придется примерно в два раза больше, чем за аренду аналогичной по характеристикам квартиры.
Конструктивный диалог
Некоторые заемщики опасаются, что, купив квартиру по ипотеке, они будут ограничены в правах и банк – в случае просрочки платежей – заберет жилье себе.
В соответствии с законом об ипотеке, недвижимость, купленная на деньги банка, действительно, переходит в залог к кредитору. Но это вовсе не означает, что банк может продать ее без объяснения причин или уж тем более «забрать себе». Обременение необходимо для того, чтобы заемщик исправно выполнял свои обязательства. При этом покупатель квартиры может жить в ней и даже сдавать в аренду (при согласии кредитора). Если платежи поступают вовремя, причин, да, собственно, и прав на продажу заложенного имущества у банка нет.
И даже в случае просрочек платежей (если они нерегулярны) конфликт обычно решается мирно, без суда. «Банкиры склонны пойти навстречу клиенту, нежели рисковать репутацией, выселяя заемщика», - считает председатель коллегии адвокатов «Юникс» Владимир Петроченков.
«В случае не предусмотренном страхованием, например неожиданной потери работы, многие банки соглашаются подождать месяца три, пока ситуация не изменится к лучшему», - говорит Марианна Белькова. Разумеется, за это начисляются штрафные пени. По словам Алексея Кошелева, даже, если человек не находит работу, то имея дополнительную недвижимость, он может сдавать жилье, покрывая тем самым кредитные выплаты. «Но в любом случае человек должен поставить банк в известность о возникших затруднениях. Возможно, банк примет решение о снижении ставки на период поиска работы», - отмечает г-н Кошелев.
Изъятие квартиры - это радикальная мера и применяется она в случае серьезных конфликтов заемщика с банком. Но случается это, к счастью, редко.
Ипотека не любит риск
Иногда потенциальные заемщики полагают, что сделка с использованием ипотечного кредита сложна и опасна. На самом деле сложностей не возникнет, если воспользоваться услугами профессиональных помощников (риэлторов, брокеров). А опасность благодаря ипотеке, наоборот, снижается. «У ипотечной сделки уровень надежности, безусловно, выше, чем у рядовой сделки купли-продажи. Это связано с проверками, которые осуществляют банки перед выдачей кредита», – говорит заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.
Таким образом, по ипотеке клиент приобретает недвижимость, свободную от прав третьих лиц, с проверенной историей, с гарантией сохранения права собственности за счет экспертиз, произведенных агентством недвижимости, банком и страховой компанией. Также покупателю гарантируется проведение надежных и безопасных денежных расчетов, форму которых он может выбрать самостоятельно.
Существует ипотечный миф, согласно которому выбор жилья, доступного по ипотеке, сильно ограничен. Это не так. Требования, которые банки предъявляют к ипотечному жилью, стандартны, они прописаны в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В частности, нельзя приобрести посредством ипотеки жилье или квартиру, которые принадлежат государству. Не должна вызывать сомнений и юридическая чистота квартиры, а также личность продавца. Квартира, покупаемая по ипотеке, должна быть ликвидной, легко реализуемой на рынке. Не дадут кредит на приобретение дома, предназначенного под снос или капитальный ремонт в течение ближайших десяти лет. Большинство банков (но не все) не дают ссуды на покупку долей квартир.
Соответствовать требованиям
То, что ипотека недоступна большинству петербуржцев - это, безусловно, миф. Но и то, что она доступна любому желающему - тоже едва ли походит на правду. Чтобы получить кредит, необходимо иметь стабильный доход. Также для участия в ипотечной программе необходимо иметь накопления (10–15% от стоимости приобретаемого жилья). Ипотека с нулевым взносом сегодня на рынке практически отсутствует. Кредит, скорее всего, не дадут человеку, уже однажды бравшему кредит и не выполнившему своих обязательств. Есть и возрастные ограничения. Так, ни один банк не выдаст кредит несовершеннолетнему. Неохотно выдают кредиты людям предпенсионного возраста.
Кроме того, нельзя забывать, что затраты на ипотечную сделку полностью ложатся на плечи заемщика. Именно он должен оплатить оценку квартиры, открытие счета, страховку. Страховка является обязательным условием – клиент обязан застраховать не только объект недвижимости, но и собственную жизнь и трудоспособность. Дополнительные расходы при приобретении квартиры в долг исчисляются в тысячах долларов. Но необходимо понимать, что это оправданные траты, ведущие к достойной жизни в комфортном жилье. Ради такого не грех побороться с собственными стереотипами и слегка урезать семейный бюджет.
Что касается «документального» аспекта получения кредита, то здесь особых проблем возникнуть не должно. Это раньше, на заре развития ипотеки, от заемщика требовалось огромное количество документов, вплоть до справки из психо-диспансера.
«Сегодня клиент должен представить не более четырех-пяти документов, требуемых для получения кредита. Решение о выдаче банк принимает в течение одного-двух дней», - говорит Алексей Кошелев, директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар». Если речь идет об очень крупной сумме, то, по его словам, срок может увеличиться до недели.
В пакет необходимых для получения кредита документов обязательно входит справка о доходах. Сегодня многие банки готовы пойти навстречу своим клиентам и принять не только официальную справку о доходах по форме 2-НДФЛ, но и справку от работодателя в свободной форме. В ней должен быть указан истинный размер ежемесячных доходов клиента.
Выбирая ипотечную программу, главное не гнаться за сиюминутной выгодой. Необходимо помнить, что выплата кредита на недвижимость - длительный процесс. Поэтому заемщик должен грамотно рассчитать свои силы и спрогнозировать ситуацию на будущее.
