– Олег Игоревич, существует ли мода на организацию офисных пространств?
– Безусловно, существует. В первую очередь это отражается в планировках и отделке – дизайнерских решениях и материалах. К примеру, в конце 90-х годов большинство офисных интерьеров выполнялось в стиле «евроремонт», в современных бизнес-центрах таких практически не осталось.
Из последних тенденций моды можно назвать популярные сегодня лофты, или open space.
«Офисная мода» не возникает сама по себе, она меняется вместе с задачами бизнеса, стилем работы арендаторов. И не все ей следуют. Кто-то считает более эффективным офисное пространство с кабинетной системой, именно такие помещения он и выберет.
– Лет 15 назад в интерьерах, в том числе и офисных, пользовалось спросом все золотое, пафосное, блестящее. Как обстоят дела сейчас?
– Люди разобрались, что действительно важно для эффективного рабочего процесса. Есть какие-то универсальные вещи: современные системы жизнеобеспечения, в том числе кондиционирования, удобная парковка, качественное обслуживание бизнес-центра – это важно для любого арендатора. Вряд ли найдутся те, кому важнее, чтобы у входа в офис стоял привратник в ливрее.
– Если появится офис со статуями и швейцарами в ливреях, но со ставками в три раза выше рыночных, арендатор найдется?
– Сомневаюсь. Могу предположить, что такой офис будет сдать очень тяжело. И даже если клиенты найдутся, то они будут единичными. Да и затраты на создание и содержание такого офиса будут непропорционально выше прироста дохода с аренды.
Все-таки решение любого офиса, в том числе и дизайнерское, обычно зависит от вполне рациональных задач арендатора. Другое дело, что и задачи эти бывают довольно разными.
К примеру, компания Google выполнила свой офис в Будапеште в виде SPA-центра. Переговорные комнаты сделаны в виде саун, зал заседаний в форме бассейна, а кабинеты разместились в массажных комнатах.
Я пока не могу представить, какому из российских арендаторов подобное могло бы понадобиться, но раз это реализовано крупнейшей компанией с отличными бизнес-показателями, значит ее руководство решило, что работа программистов именно в таких интерьерах будет максимально эффективна. Такие решения не принимаются просто из желания всех удивить.
– А чем сегодня привлекают клиентов? И, главное, чем их можно удержать?
– Помимо объективных достоинств БЦ (технических, локационных и т. д.), в первую очередь клиенты ценят внимание и хорошее человеческое отношение. Это проявляется в огромном количестве мелочей. Одним нужно предоставить дополнительный транспорт, другим открыть помещения на выходные под проведение какого-либо мероприятия и пр. Ситуаций, которые не прописаны в договорах, бывает множество. Формально в таких просьбах арендатору можно отказать, но можно и пойти навстречу. Такое отношение порой ценится больше, чем сниженная ставка аренды.
– Нынешняя ситуация на рынке иногда смущает даже опытных профессионалов.
– Ситуация не самая простая. Прошлый год, если оценивать результаты работы офисного сегмента, был прекрасным. Доля вакантных площадей не превышала 5%, а на свободные офисы быстро находился новый арендатор. Сейчас мы наблюдаем определенный спад. Рынок офисной недвижимости отражает макроэкономические тенденции и реагирует на то, как чувствует себя бизнес.
Назвать это глубоким кризисом нельзя. И все-таки самые радикальные прогнозы не сбылись. Негативные тенденции есть, но пока рынок с ними справляется. В качественных БЦ катастрофической потери арендаторов не произошло, а объекты в центре города если и снизили ставки, то несущественно. Серьезные проблемы могут возникнуть либо у тех БЦ, которые на сегодня еще не заполнены, либо расположены в проблемных локациях.
Что касается SOLO, то существенных проблем с заполняемостью наших БЦ мы не испытываем. У нас в управлении более 60 тыс. кв. м коммерческих площадей, в том числе БЦ «Елизаветинский» и «Греческий», ТРЦ «Андреевский двор». С большинством арендаторов заключены долгосрочные договоры аренды, обязательства по которым выполняются вовремя.
– Что вы думаете о возможностях демпинга по арендным ставкам?
– Это не самый лучший метод работы в первую очередь для самого владельца БЦ. Вместо выгоды это может принести ему большие проблемы. Если вы снижаете одному арендатору ставку, к примеру на 20%, то очень скоро другие обязательно начнут требовать того же. В итоге получится, что, сохранив заполняемость на прежнем уровне, арендодатель потеряет 20% доходов.
– Арендодатели не пробуют договариваться, чтобы удержать ставки?
– Мне подобная практика неизвестна, и сами мы, конечно же, ни с кем не договариваемся. Как я уже говорил, сегодня гораздо проще удержать клиента, предоставляя ему качественный сервис, чем играть со ставками и искать новых арендаторов. И это понимают все профессиональные операторы рынка. Кстати, можно предположить, что уровень сервиса даже возрастет на волне кризисных тенденций.
– Расширяется ли сегодня кто-нибудь из ваших арендаторов?
– Расширяются. В первую очередь это фирмы, работающие в IT-индустрии. Если взять IT-компанию, офис которой расположен в Петербурге и которая конкурирует с иностранной компанией, то за последнее время затраты отечественных производителей в пересчете на валюту значительно снизились. Соответственно, им стали интересны заказы, которые не слишком прибыльны для конкурентов. А чтобы выполнить эти заказы, нужно набрать команду и предоставить ей место для работы.
– Как вы оцениваете перспективы девелопмента офисной недвижимости?
– Пока цена заемных средств находится значительно выше той, по которой девелоперы привыкли и умеют работать. Масштабные проекты, с длительной окупаемостью и требующие заемных средств, сегодня практически никто себе позволить не может.
Конечно, варианты доступных длинных денег есть, но на них будут претендовать очень многие. А риски валютных займов вообще практически невозможно просчитать.
– Стоит ли сегодня рисковать с новыми проектами или пытаться переждать?
– Тут каждый решает сам для себя. Стратегия нашей компании консервативна, а в наш портфель входят не только объекты коммерческой недвижимости, но и жилой. К счастью для нас – все проекты на сегодня либо завершены, либо это произойдет в ближайшее время. К примеру, в прошлом году мы завершили реконструкцию БЦ «Московский, 94», сдали в эксплуатацию клубный дом на Малом проспекте Васильевского острова и завершаем строительство элитного жилого комплекса «Гранвиль» на набережной Лейтенанта Шмидта.
Хуже всего, если проект имеет шансы застрять на середине, именно через призму такой вероятности мы и оцениваем все наши проекты, и если риск есть, то компания от них отказывается. Нужды в том, чтобы любой ценой и с любыми рисками набирать новые проекты, у нас нет.
– Можете в нескольких словах охарактеризовать ваши основные подходы к этому бизнесу сегодня?
– Аккуратность. Осторожность в принятии решений. Внимательность. Или так: семь раз отмерь и дай отрезать другому.
