Риски ипотеки, даже субсидируемой государством, достаточно велики. Поэтому у граждан, имеющих накопления, этот инструмент инвестирования остается невостребованным.
Заграница нам не указ
Сегодня любой частный инвестор может найти приличный банк, предлагающий 16-16,5% годовых по рублевому вкладу. Это выше ожидаемой годовой инфляции. Так, по прогнозу научного сотрудника Российской академии народного хозяйства и госслужбы при Президенте РФ Павла Трунина, в 2015 году она может составить около 15%.
Но получаемая по вкладам доходность (минус инфляционные потери) по наиболее массовым – рублевым – депозитам относительно невелика. Всего 1-1,5%. Поэтому у многих частных инвесторов возникает соблазн искать альтернативные инструменты инвестирования.
При этом еще в прошлом ноябре-декабре популярным было инвестирование в недвижимость с привлечением ипотечного кредита. Затем, в связи с бешеным ростом ставок, частные инвесторы с ипотечного рынка ушли. Но в марте стартовала госпрограмма поддержки ипотеки. Субсидируемая ставка оказалась ниже ожидаемой инфляции, и потенциальные инвесторы стали обсуждать, можно ли для приумножения своих накоплений использовать субсидируемую государством ипотеку.
Рассматривается следующий алгоритм. Заемщик покупает квартиру в новостройке с привлечением льготного кредита. Платится минимальный первый взнос. Процентная ставка по ипотеке составляет порядка 12% годовых, еще 1-1,5 процентных пункта отнимают траты на страхование. В сумме – 13-13,5% годовых. Досрочное погашение не планируется. Наоборот, избыток инвестиционных средств хранится на депозите.
А далее заемщик продает объект, когда тот заметно вырастет в цене. Таким образом, он не хранит яйца в одной корзине. А при удачном выборе объекта зарабатывает порядка 30% сверх инфляции.
Кстати, похожий механизм традиционно пропагандируют приезжающие в Петербург на ежегодный Всероссийский жилищный конгресс французские риэлторы. Во Франции ипотечные ставки колеблются на уровне 3%. В России же ставки по валютным депозитам традиционно выше. Например, сейчас обычными можно считать вклады в долларах и евро со ставкой 6,5% годовых. И российским покупателям зарубежной недвижимости становится выгодным держать деньги на счетах в России, тратя на выплату ипотечных процентов за рубежом только часть дохода.
Впрочем, российский рынок недвижимости подвержен переменам в гораздо большей степени, чем французский. И опыт работы с зарубежной ипотекой здесь применим с большими оговорками. Подчеркнем, сейчас мы рассматриваем вариант не прямой инвестиционной покупки недвижимости, а именно сделки с использованием льготного займа.
Хорошее быстро кончается
Российская ипотека с господдержкой не вечна. В правительственном постановлении уточняется, что в случае снижения ключевой ставки Центрального банка до уровня 9,5% (сейчас 12,5%) и ниже предоставление субсидии прекращается. При этом сегодня в высших эшелонах власти звучат заявления, что ЦБ опустит ключевую ставку ниже 10% еще до конца нынешнего года. И действие госпрограммы автоматически прекратится. Кроме того, сама программа официально ограничена по срокам: до 1 марта 2016 года. То есть если у частного инвестора появление свободных средств ожидается через несколько месяцев, он элементарно может не успеть взять льготный жилищный кредит.
Но это отдаленный риск. Сегодня более актуальна следующая угроза. Согласно постановлению, участвующие в программе господдержки банки обязаны выдавать ежемесячно определенный объем кредитов. Сумма зависит от цифр, указанных в заявке на участие в госпрограмме, но должна быть не менее 300 млн руб. ежемесячно.
И, как прогнозируют специалисты аналитического центра «Русипотека», в течение ближайших трех месяцев часть банков не сможет выполнить норматив минимальной ежемесячной выдачи. А остаток их лимитов будет перераспределен между другими финансовыми учреждениями.
Иначе говоря, даже если банк заявку одобрил, то это не гарантирует соискателю получение займа. В случае исключения банка из программы его сотрудники найдут формальную причину отказать претенденту задним числом.
Эту угрозу можно ликвидировать, подав заявки лишь в несколько банков одновременно. Значит, потенциальному инвестору нужно не тянуть с решением и быть готовым к дополнительным трудозатратам по сбору пакетов документов.
Подальше положишь…
Еще в январе годовые ставки по рублевым депозитам были на уровне 18-19%. Но месяц от месяца они снижаются. Кроме прочего, определенные шаги по ограничению доходности вкладов предпринимает Центробанк РФ. Например, с июля при расчете взносов в фонд страхования вкладов регулятор начнет использовать «Базовый уровень доходности».
Этот показатель рассчитывается как средняя депозитная ставка у банков, собравших две трети от общего объема вкладов населения. В первую очередь это банки с участием госкапитала. Так, по итогам мая базовая годовая рублевая ставка равна 14,93%, долларовая – 6,3%, а ставка по евро – 5,6%.
Банки, у которых ставки в июле окажутся выше базовых на два-три процентных пункта, будут уплачивать дополнительный взнос на 20% выше стандартного (0,1% привлеченных средств). За превышение более чем на три процентных пункта взнос окажется выше на 150%.
В перспективе следует ожидать включения и других механизмов давления на банки, дающие хороший процент, то есть процесс снижения депозитных ставок в ближайшее время только ускорится. И инвесторам не следует затягивать выбор между депозитом и ипотекой.
Однако рублевый вклад сейчас – это, как выше отмечалось, 16-16,5% годовых, получение которых гарантировано Агентством по страхованию вкладов. Прибыль же при сделке на рынке недвижимости сегодня никто не гарантирует.
Ближе к земле
При этом одним из минусов сделок с привлечением заемных денег являются устанавливаемые банками ограничения по степени готовности новостройки. Конечно, на отдельные проекты ипотека на нулевой стадии строительства возможна. «Некоторые особенно крупные застройщики, аффилированные с банковскими структурами, могут получить эксклюзивные условия кредитования на низкой стадии строительства», – подсказывает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.
Но в целом, как отмечает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» Сергей Лобжанидзе, на стадии котлована новостройку банкиры не аккредитуют. Обычно ждут возведения третьего этажа. А ряд банков кредитует только сделки в новостройках со степенью готовности не менее чем в 80%. И в любом случае заемщик остается не защищенным от угрозы превратиться в обманутого дольщика.
Как подчеркивает представитель петербургского филиала банка ВТБ 24 Иван Макаров, при аккредитации застройщика и новостройки банк не осуществляет оценку качества менеджмента компании. Заемщику нужно понимать, что риск в случае банкротства застройщика банк на себя не берет.
Стандартная инвестиционная стратегия для частных лиц на рынке новостроек до кризиса состояла в следующем: «Рано купить, поздно продать». То есть взять объект на ранней стадии строительства и продать перед сдачей дома по переуступке. Привлечение же ипотечного кредита в большинстве случаев делает покупку на ранней стадии строительства невозможной. «Рано купить» не получается.
Овчинка выделки не стоит
Подытожим. Вышеперечисленные минусы делают субсидируемую ипотеку слишком рискованной для частных инвесторов. В качестве альтернативы депозитам ипотечный займ для инвестиционной покупки недвижимости не подходит.
