Мы неоднократно писали о налоговых преференциях, предоставляемых в соответствии с российским законодательством при покупке жилья. Но жизненные ситуации настолько разнообразны и непредсказуемы, что поток вопросов читателей на эту тему не иссякает. Как и количество обращений граждан за разъяснением нюансов в налоговые органы. Периодически «ареопаг» страны в области финансов и налогообложения – ФНС и Минфин России – рассылают письма, которые ставят окончательные точки над «i» в спорных вопросах. Предлагаем вниманию читателей подборку таких уточнений за последние месяцы.
Но сначала в двух словах освежим базовые знания. Каждый налоговый резидент РФ, платящий налог на доходы физических лиц по ставке 13%, имеет право на налоговый вычет при покупке недвижимости на территории Российской Федерации. Размер вычета определяется потраченной на приобретение суммой, но не может превышать 2 млн руб. То есть вернуть можно 260 тыс. руб. уплаченных в казну налогов. А далее начинаются тонкости и детали.
Три загадки о времени
Напомним, что с 1 января 2014 года вступил в силу 212-ФЗ, который существенно скорректировал порядок предоставления налогового вычета при приобретении жилой недвижимости. Одна из главных новаций такова: налоговый вычет в 2 млн руб. оказался «привязанным» не к объекту недвижимости, а к человеку. И если налогоплательщик не исчерпал за один раз свое право на помощь государства (например, купил комнату за 1,5 млн руб. и, соответственно, вернул налоги с этой суммы), он сможет добрать остаток налогового вычета при следующих покупках.
Именно этот момент вызвал максимальное количество вопросов. Люди, в прошлые годы получившие данную преференцию не в полном объеме, хотели знать: смогут ли они подать заявление на вычет при покупке следующего жилья?
Минфин России в письме от 06.03.2015 № 03-04-05/11997 ответил однозначно: новые правила распространяются только на сделки, совершенные после 1 января 2014 года. Если собственник жилья получал налоговый вычет, хотя и не в полном объеме, до этой даты, то поезд, увы, ушел и исчерпать все 260 тыс. руб. он не сможет.
Налоговый вычет у работодателя: просто и быстроПолучить налоговый вычет можно уже через месяц после приобретения жилья – если выбрать вариант >>Федеральная налоговая служба дала ответ еще на одну «временную загадку» (БС-3-11/2928 от 01.09.2014), с которой нередко сталкиваются те, кто продает старую квартиру и тут же покупает новую. Напомним, что для продавцов также предусмотрены налоговые преференции. Если квартира, дом, земля находились в собственности более трех лет, то налоги с дохода от их реализации вовсе не удерживаются. Если менее трех лет – то налогооблагаемая база уменьшается либо на сумму документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости, либо – на 1 млн руб.
Соответственно, граждане, улучшающие жилищные условия, задаются вопросом: есть ли возможность уменьшить сумму налогооблагаемого дохода, полученного от реализации старой квартиры, не только на миллион, но и на имущественный вычет, полагающийся при покупке жилья?
Можно, отвечает ФНС: сумма доходов уменьшается сразу на два вычета, предусмотренных при продаже и приобретении квартир. Однако не стоит забывать, что второй вычет (при покупке жилья), хотя и составляет 2 млн руб., может быть получен не сразу полностью, а в течение нескольких лет. Скорость его получения зависит от того, сколько налогов перечисляет гражданин в бюджет.
Несколько месяцев дискутировался вопрос о порядке получения вычета у работодателя. Предположим, в июне работник принес в бухгалтерию компании уведомление из налоговой на получение вычета. Вправе ли руководство предприятия пересчитать и вернуть ему налоги, удержанные в январе-мае? Или – должно перестать удерживать НДФЛ из зарплаты строго с того месяца, когда был предоставлен документ?
Дискуссия дошла до Верховного Суда РФ, который вынес свой вердикт (в определении от 13.04.2015 № 307-КГ15-324). Жрецы Фемиды считают, что компания может предоставить сотруднику имущественный налоговый вычет с 1 января, даже если он предъявил уведомление из инспекции в середине года.
Супруги: правила дележки
Немало «темных мест» было скрыто в порядке раздела налогового вычета при приобретении квартиры супругами – в общую долевую или совместную собственность. Одна из запутанных ситуаций была рассмотрена в письме Минфина от 10.03.15 № 03-04-05/12335. Семейная пара приобрела квартиру в общую долевую собственность, оформив ипотечный кредит, а также документы, подтверждающие расходы, на мужа. Но он не может претендовать на налоговый вычет, так как получал его ранее. Вправе ли супруга получить вычет в полном объеме?
Специалисты финансового ведомства не видят к этому никаких препятствий. Во-первых, в прошлые годы уже разъяснялось, что оформление документов о праве собственности на купленное жилье и платежных поручений на одного из супругов не лишает другого права на получение имущественного налогового вычета. Ведь в соответствии с Семейным кодексом РФ приобретенное в браке имущество принадлежит в равной мере обоим, если иное не предусмотрено в брачном договоре.
Во-вторых, говорится в письме, «положения статьи 220 Кодекса не ограничивают право супругов на основании заявления в целях получения имущественного налогового вычета определять сумму расходов на приобретение квартиры, приходящихся на каждого из супругов». В приведенном примере жена вполне может получить налоговый вычет полностью, хотя и «платежки», и ипотечный кредит оформлены на мужа.
Но есть и неприятная новость: заявление на раздел имущественного вычета пишется один раз. Предположим, муж и жена получают хорошую «белую» зарплату и решают возвращать налоги вместе. Но в связи с кризисом жена теряет работу, больше не перечисляет налоги в бюджет и не может претендовать на их возврат. Минфин считает, что каждый из супругов является самостоятельным налоговым резидентом, и, соответственно, продолжающий работать и перечислять налоги муж не сможет «дополучить» оставшийся вычет за безработную жену.
Рассмотрим еще один случай. Мужчина купил квартиру в строящемся доме и тут же женился. Но он – индивидуальный предприниматель, не платит 13-процентный НДФЛ и не попадает в число счастливчиков, облагодетельствованных государством. Может ли получить имущественный вычет его супруга? В письме ФНС от 23.04.2015 № БС-4-11/7018 утверждается следующее. Если акт приема-передачи подписан после официальной женитьбы, то квартира считается приобретенной в браке, оба имеют на нее права и могут получить вычет в той пропорции, которую определят сами. А вот если бракосочетание случилось после подписания акта приема-передачи квартиры, жена не является собственницей и не может рассчитывать на возврат налогов из казны.
О предпринимателях и военных
Минфин РФ в своих посланиях вспомнил также о более узких категориях покупателей недвижимости: о предпринимателях и военнослужащих. Для первых есть хорошая новость. Как сообщается в письме финансового регулятора от 16.04.15 № 03-11-11/21776, если физическое лицо покупает или строит жилой объект с целью осуществления коммерческой деятельности, то может претендовать на имущественный налоговой вычет. Конечно, при условии, что платит НДФЛ по ставке 13%. В пункте 5 статьи 220 НК РФ, говорится в документе, есть исчерпывающий перечень исключений, который лишает покупателя права на преференцию. Это – приобретение объекта за счет бюджетных средств, денег работодателя или материнского капитала. А также так называемые взаимозависимые сделки (между родственниками, руководителями и подчиненными). Покупка квартиры, предположим, с целью сдачи внаем в этом списке не значится. Следовательно, никаких препятствий для похода в налоговую за возвратом уплаченного НДФЛ нет.
Военным, а точнее – участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, повезло меньше. По мнению Минфина РФ (письмо от 05.02.2015 N 03-04-05/4749), они могут получить имущественный налоговый вычет только с той части затрат на покупку жилья, которую оплатят сами. Если же платежи по целевому жилищному займу осуществляются исключительно за счет средств федерального бюджета, оснований для возврата налогов не имеется.
Жизненные коллизии неисчерпаемы, а потому мы еще не раз вернемся к теме налоговых вычетов для налогоплательщиков, сумевших самостоятельно решить свою жилищную проблему.
