Кризис определил новые экономические реалии: доходы населения снижаются, накопления тают, и, соответственно, интерес покупателей недвижимости смещается в сторону самого бюджетного жилья. Цена квартиры в новостройке определяется двумя основными параметрами – локацией дома и количеством приобретаемых «квадратов». Неудивительно, что основной «антикризисной стратегией» девелоперов стало уменьшение площадей квартир в новостройках с одновременным увеличением доли малокомнатного жилья в проектах на окраинах Санкт-Петербурга. В особо выдающихся случаях «однушки» и студии занимают 85-90% новых объектов, а средняя площадь жилья составляет 25 кв. м.
Однако участники апрельского круглого стола БН, посвященного изменениям в квартирографии строящегося жилья, заверили, что «усыхание» метражей не скажется на качестве жизни будущих владельцев недвижимости, так как пространство предполагается использовать оптимально. Мы решили узнать, каким образом застройщики собираются повысить удобство квартир-малюток.
Что не так?
Привычные нам классические планировки – одно-, двух-, трехкомнатные квартиры с кухнями, метраж которых, как правило, уступает размеру большей из комнат, – сегодня многие специалисты считают нерациональными и устаревшими. «Значительная часть рынка сейчас – это корпуса, “нарезанные” таким образом, чтобы получить как можно больше квадратных метров для продажи. Стандартная двухкомнатная квартира имеет одну спальню, гостиную и кухню. Это квартира для трех человек, в которой людям придется постоянно сталкиваться с компромиссами. Самый распространенный – это объединение функции гостиной и спальни», – поясняет руководитель маркетинговой лаборатории компании LEGENDA Всеволод Глазунов.
Привычка «резать как придется» сложилась за время строительства типового жилья в Советском Союзе. Последнюю четверть века новостройки планировались по указке девелоперов, которые зачастую исходили исключительно из соображений максимальной прибыльности проекта. Об оптимизации пространств мало кто думал. «Проектирование в идеале должно начинаться с эргономии – расстановки мебели и определения оптимального размера каждого помещения. Вместо этого покупателей разными способами вводят в заблуждение. На планировках указывается только площадь помещений, и среднестатистический гражданин не может на основании этого сообразить, что завтра будет жить без холодильника, стиральной машины или будет обедать сидя на диване. Либо мебель рисуется, но сознательно уменьшается на 10-20%», – рассуждает управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects Саша Лукич. В итоге, оценивает эксперт, не менее 30-35% площади квартир занимают нефункциональные пространства. «Чем больше в квартире отдельных входов в отдельные помещения, тем больше квадратных метров уходит под коридоры – зачастую неудобные и ненужные, отнимающие нормальное жилое пространство», – подтверждает директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.
Почти Европа
«Урезав» холлы, балконы, неиспользуемые углы и переосмыслив функциональную роль остальных комнат, уверены наши собеседники, можно предложить покупателям более дешевые (маленькие) квартиры без потери удобств. «В Европе давно пришли к простому выводу, что в квартирах не должно быть бестолковых, неиспользуемых квадратных метров, наподобие огромных коридоров в наших десятикомнатных коммуналках. Такой коридор явно не нужен при проживании в квартире одной большой семьи. Скорее, ей понадобится общее пространство и спальни как личное пространство», – приводит пример Екатерина Гуртовая.
Первым шагом в переосмыслении квартирографии стало появление на рынке европланировок, в которых счет шел не на комнаты, а на спальни, плюс просторная кухня-гостиная. «В Финляндии, к примеру, это минимального размера комнаты-спальни, в диапазоне 8-10 метров, и большое, в 20 “квадратов”, общее пространство», – поясняет Екатерина Гуртовая.
Суть европланировки состоит, в принципе, в том, что кухня выделяется как просто функциональное помещение, где готовится еда, и при этом предусматривается гостиная зона. Гостиная от кухблока может быть отделена какой-то перегородкой (раздвижной, сдвижной, откатной), но зачастую граница обозначена визуально – полом, потолком, барной стойкой.
Однако новый формат приживается медленно: до сих пор европланировки предлагаются преимущественно в жилье комфорт-класса и выше. По данным компании «ЮИТ Санкт-Петербург», квартиры этого формата составляют в их объектах не более 20% предложения, так как спрос на них не растет кардинально. Возможно – из-за довольно большого метража. Так, площадь «евродвушки» (с одной спальней и кухней-гостиной) составляла 50 кв. м, что, по сути, соответствует неплохой двухкомнатной квартире классической планировки.
Свои решения
Прямой перенос европейского опыта на отечественную почву вряд ли возможен. Хотя бы потому, что спальню в 7 кв. м (а финские строительные нормативы допускают такой минимализм) российские покупатели воспримут в штыки. Некоторые участники рынка, изучив планировочные решения в западных новостройках, вырабатывают собственные решения.
Напомним, что первой по этому пути в Петербурге пошла компания LEGENDА, внедрившая так называемые smart-квартиры. Принцип их, в общем-то, аналогичен европейской квартирографии – просторная общая зона и спальни, количество которых зависит от числа проживающих. Коренным отличием разработки компании LEGENDА, пожалуй, является большая вариативность планировок. В зависимости от состава и сложившегося образа жизни семья может подобрать максимально удобный вариант квартиры: с гардеробной, с отдельным санузлом в спальне родителей, с разделением жилья на детскую и взрослую зоны. Но, заметим, жилые комплексы данного застройщика относятся отнюдь не к эконом-классу, и в этом случае можно говорить именно об оптимизации пространства, а не о попытке разместить максимум жизненных удобств на минимуме площади.
Из застройщиков, работающих в массовом сегменте, над новыми форматами жилья задумались в компании «Главстрой-СПб». По словам руководителя аналитического центра «Главстрой-СПб» Петра Буслова, сохранить удобства на маленькой площади можно за счет двух факторов: уменьшения неиспользуемых коридоров и проходов – и сокращения площади спален. «Мы разрабатываем новые концепции, в частности, экспериментируем с зонированием пространства с целью обеспечить большую функциональность квартиры при меньшей площади. Сегодня рассматриваем вариант планировки квартиры, в которой вход в спальню будет осуществляться из кухни-столовой», – рассказывает Петр Буслов.
Проектному бюро Portner Architects на разработку собственной концепции «комфортных малометражек» понадобилось два года. «Экономия получилась в функционале. Мы убрали лишние зоны, и теперь размер всех помещений соответствует их функциональному назначению. Коридоры превратили в проходные гардеробные со встроенными шкафами. Там, где это было логично, отказались от раздельных помещений. Например, совместили гостиную, столовую и кухню, но более продуманно, чем в европланировках, которые имеют смысл только в случае однокомнатных и студий. В квартирах с двумя или тремя спальнями проживают большие семьи с разными интересами и темпом жизни. Соответственно, кухня должна быть большой и визуально отдельной от гостиной, но связана с ней общей зоной – столовой», – рассказывает Саша Лукич.
Минимум миниморум
Один из основных вопросов, волновавших нас, был следующий: какой может быть минимальная площадь квартиры без ущерба для ее комфортности? Разброс мнений оказался довольно значительным. Так, в «Главстрое-СПб» считают, что для одно- и двухкомнатных квартир метраж жилых комнат может быть в пределах 12-14 кв. м вместо сегодняшних 16-19 «квадратов». Добавив кухонно-гостиную зону размером в 12-14 кв. м, получаем, что квартиру с двумя крохотными спальнями можно разместить на 38-49 метрах. Круче, чем в хрущевках и брежневках.
Екатерина Гуртовая из «ЮИТ» утверждает, что удобную европейскую квартиру с одной спальней можно спроектировать на 44-46 «квадратах». Но, в отличие от приведенного выше варианта, это будет жилье для семейной пары без ребенка, для которого спальня не предусмотрена.
Архитектор, в меньшей степени озабоченный вопросом рентабельности проекта, придерживается более категоричного мнения о предельно допустимой «нарезке». «Смело утверждаю, что квартира-студия не может быть площадью меньше 25 кв. м без потери одной из основных функциональных зон: прихожая с гардеробной/кладовой, санузел/постирочная, кухня, обеденная зона, зона дневного и ночного отдыха», – говорит Саша Лукич. Но такие супероптимизированные студии имеют, как правило, квадратную форму и два окна. Соответственно, в жилых домах, где на этаже появляется несколько таких квартир, растет доля мест общего пользования, что снижает рентабельность проекта для девелоперов. Потому, добавляет Лукич, оптимальным решением и для покупателя, и для застройщика будут студии с одним окном площадью около 30 кв. м. По его мнению, комфортная «однушка» для молодой пары должна быть не меньше 43-45 «квадратов», а «двушка» для семьи с ребенком – 52-55 кв. м.
Если перейти от идеального представления о комфорте к реальному положению дел, то можно прогнозировать, что предложение небольших по площади квартир будет расти, причем не только в классе эконом. А застройщики будут все чаще задумываться о том, как исключить из планировок «пустые» метры, за которые покупатель больше не хочет платить.
