Потенциальные заемщики ожидают обещанного властями пошагового снижения ключевой ставки. Такая политика Банка России сможет вернуть интерес клиентов к займам для сделок на вторичном рынке недвижимости.
Жизнь бьет ключом
С большой долей вероятности 30 апреля Центробанк РФ в очередной раз снизит ключевую ставку. О необходимости этого недавно высказывались российский премьер-министр Дмитрий Медведев и министр финансов Антон Силуанов. Согласно прогнозам экспертов, ставка будет уменьшена на 1-2 процентных пункта.
Напомним, в последний раз совет директоров Банка России снизил ключевую ставку 13 марта – с 15% до 14% годовых. И тогда же власти оперативно приняли решение об уменьшении субсидируемой государством ипотечной ставки с 13% до 12%.
Судя по всему, 30 апреля ключевая ставка может опуститься до 12%.
И ряд потенциальных заемщиков таит надежду, что вслед за этим снова снизится и субсидируемая ипотечная ставка.
Но, по мнению большинства экспертов, эти ожидания беспочвенны. «Даже если в ближайшее время ключевую ставку снизят до 12%, для кредитования банкам необходимо сверх этого еще минимум 1-1,5%, чтобы не работать себе в убыток», – поясняет руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.
То есть надежды, что субсидируемые жилищные кредиты в мае подешевеют, лишены оснований.
Нет добра без худа
В настоящее время к госпрограмме субсидирования подключились более 30 банков. По сути, все они располагают одним и тем же продуктом. Чтобы выделиться среди конкурентов, банкиры, с одной стороны, либерализируют условия отбора будущих заемщиков. И эксперты уже отмечают, что требования к заемщикам смягчились до уровня прошлой осени.
С другой стороны, кредиторы вынуждены запускать скидочные программы. Правда, в условиях дорогого фондирования большие скидки никто из банкиров себе позволить не может. Поэтому предложения по ставкам начинаются от 11,5%. Это практически неподъемные для клиентов варианты с максимальным первым взносом и очень коротким (до пяти лет) сроком кредитования.
Для массового же клиента скидки обычно составляют всего 0,1 п. п. Таким образом, в реальности заемщик может рассчитывать на ипотеку со ставкой 11,9%.
Более того, данный ипотечный продукт вряд ли будет терять в цене и при дальнейшем снижении ключевой ставки. «Мы договорились на совещании у первого вице-премьера Игоря Шувалова, что ставка в 12% годовых – это окончательное решение», – уточняет глава Минстроя РФ Михаил Мень.
Дешево, но сердито
На этом фоне бросаются в глаза предложения ипотеки на новостройки со ставкой, существенно ниже 12%. Одна строительная компания на отдельные свои объекты обещает ипотеку со ставкой 9%, другая – 8%, а третья – вообще 7,5%.
Казалось бы, ипотека стремительно дешевеет. Но это только на первый взгляд.
Сами же участники рынка называют подобные ставки «маркетинговыми». То есть по сути, призванными сбить покупателя с толку. На поверку обычно маркетологи используют один из двух приемов.
В первом случае в рекламе громко заявляется о «рекордно низкой» для рынка ипотечной ставке. И только в конце уточняется, что такая ставка действует лишь один-два года. А далее выплаты возвращаются к обычной субсидируемой ставке в 12%.
Во втором варианте «небывало низкая» ставка фигурирует только в рекламном обещании. Позвонившему по рекламе потенциальному клиенту менеджер объясняет, что застройщик лишь обещает определенную скидку на цену квадратного метра. И, якобы, покупатель в итоге заплатит за квартиру столько же, сколько заплатил бы, взяв ипотеку с обещанной ставкой.
По словам генерального директора «Банка Жилищных Решений» Романа Корникова, эти приемы пришли на первичный рынок недвижимости из автокредитования. И некоторая выгода для покупателей в таких предложениях действительно присутствует. Правда, не столь значительная, как кажется клиентам на первый взгляд.
Копейка заем бережет
Подобные скидки традиционно даются не за счет кредитора, а за счет застройщика. И строители принимают такие решения не от хорошей жизни.
Как сообщает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, в 2015 году большинство новых проектов вышли на рынок с дисконтом до 15% к среднерыночному ценнику. «В связи со снижением покупательской способности населения и сокращением спроса у застройщиков возникает проблема с финансированием проектов», – поясняет эксперт.
При этом откровенно констатировать, что испытывают определенные затруднения с продажами, никто из строителей не рискует. Такое признание может отпугнуть оставшихся покупателей. Поэтому снижение стоимости всячески маскируется.
В то же время давать большие скидки в рамках акций строители не могут себе позволить. «Снижать цены аналогично тому, как это делали в 2009 году, застройщики уже не могут. Хотя бы потому, что импортные стройматериалы подорожали на 50%-100%, – поясняет руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов. – Себестоимость давит снизу».
Как бы там ни было, «маркетинговые» акции представляют потенциальным заемщикам возможность сэкономить.
Иногда они возвращаются
До последнего времени сохранялось впечатление, что на ипотечном рынке осталась только ипотека с господдержкой. Как рассказывает представитель петербургского филиала банка ВТБ 24 Иван Макаров, сегодня заявки по субсидируемой ипотеке составляют около 75% заявок от общего числа. При этом отмечается явная потеря интереса клиентов к займам при сделках на вторичном рынке недвижимости.
Впрочем, эксперты ожидают, что вскоре диспропорция начнет выравниваться.
Так, Роман Корников соглашается, что сравнительная дешевизна субсидируемой ипотеки сегодня является самым весомым аргументом при выборе потенциальным заемщиком первичного рынка недвижимости. «Однако масштабной «миграции» на первичку ожидать все-таки не стоит, в период экономической нестабильности для многих людей надежность вложений является приоритетнее выгоды», – резюмирует эксперт.
«Преимущественная часть покупателей ориентируется на покупку квартиры, уже пригодной для проживания и прописки сразу после покупки», – согласен руководитель аналитического центра SRG Марат Абдуллин.
Следует ожидать, что дальнейшее снижение ЦБ ключевой ставки благотворно скажется на ипотечном рынке именно в сегменте вторички.
И, как обращает внимание руководитель центра ипотечного кредитования петербургского офиса Абсолют Банка Виктория Эуэ, часть потенциальных заемщиков как раз и отложила принятие решения до дальнейшего снижения ключевой ставки.
Правда, ожидать, что ставки по ипотеке на вторичку оперативно повторят снижение вслед за ключевой ставкой на 1-2 п.п., не следует. Для справки – сейчас они находятся на уровне 17-18%.
Скорее всего, в мае снижение будет незначительным. Ведь на самом деле многие банки вообще негласно свернули выдачи во всех сегментах, кроме субсидируемой государством ипотеки. Или, как стало модно выражаться, убрали ипотеку из приоритетных направлений развития. Теперь на перерасчет рисков и запуск обновленных продуктов потребуется какое-то время.
Хотите совет?
В свете вышесказанного возникает вопрос, как в данной ситуации вести себя потенциальным заемщикам. Ответ неоднозначен.
Когда ваша цель – ипотека на новостройку для улучшения жилищных условий, то тянуть смысла нет. «Если в прошлом году средняя ставка была 12,5%, не стоит ожидать, что она может снизиться еще», – подсказывает генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.
«Если у вас прямо сейчас есть на примете жилой комплекс, который по всем параметрам подходит (локация, стартовая цена входа в проект, планировка квартиры, надежность застройщика и т. д.), то смысла ждать более дешевой ипотеки нет», – вторит руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» Сергей Лобжанидзе.
Однако идти на первичный рынок с личными накоплениями для целей инвестирования – более рискованно. «В первом квартале нынешнего года доля ипотечных займов, получаемых с целью инвестиционной покупки квартиры, практически сошла на нет», – говорит Иван Макаров. «На рынке остались только сделки с целью улучшения жилищных условий», – подтверждает директор департамента по кредитованию физлиц банка «Александровский» Елена Кулык.
При выборе в пользу вторичного рынка с ипотечной покупкой, наверное, разумнее будет не спешить. Ведь ожидаемое снижение Центробанком ключевой ставки 30 апреля, скорее всего, будет в нынешнем году не последним.
Правда, все эти советы актуальны лишь при условии, что будущий заемщик запасся финансовой «подушкой безопасности» и совершенно уверен в своем завтрашнем дне.
