Три первых месяца 2015 года оказались не такими драматичными, как прогнозировалось. К такому выводу пришли участники круглого стола, организованного Санкт-Петербургской палатой недвижимости. В ходе дискуссии был произведен «замер температуры» по каждому из сегментов рынка недвижимости. Как выяснилось, каждый из них реагирует на изменение ситуации по-своему. Но ни один пока не впал в кому.
Первичка: провальный март
По данным Росреестра, в Санкт-Петербурге в первом квартале 2015 года количество зарегистрированных договоров долевого участия по отношению к тому же периоду 2014-го уменьшилось на 41%. «В январе-феврале мы вообще не заметили снижения объема продаж, так как завершали сделки, начатые в последние месяцы прошлого года на пике ажиотажа. В марте видели провал, но не катастрофичный», – рассказывает президент ГК «Экотон», председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерина Романенко.
Аналогичным образом падала «кривая» ипотечного кредитования – одного из главных источников финансирования покупок жилья в строящихся домах. «В январе-феврале наш объем ипотечного кредитования снизился всего на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, так как мы продолжали выдавать кредиты, одобренные в последнем квартале прошлого года, до повышения ключевой ставки ЦБ. В марте зафиксировали сильный провал. В итоге выдача ипотечных займов нашим банком в Петербурге в первом квартале сократилась вдвое по отношению к первому кварталу 2014 года», – такие данные привела начальник отдела ипотечного кредитования банка «ВТБ 24» в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова.
Если в первые два месяца года банк выдавал по 1,2 млрд руб. на приобретение жилья, то в марте – только 950 тыс. руб.
Государство протянуло руку
В апреле покупатели немного оживились. Как полагают участники рынка, благодаря государству, которое в конце марта вернуло ипотечную ставку с заградительного уровня в 20% годовых до вполне приемлемых 12%. Первый же месяц принес неплохие результаты. По словам представителя ВТБ 24, с 20 марта по 20 апреля банк принял в Петербурге около тысячи новых заявок по ипотечным кредитам на общую сумму около 2 млрд руб. «По опыту прошлых лет могу предположить, что около 80% этих средств будут выданы заемщикам. Остальные не уйдут с рынка, а, скорее всего, получат ипотеку в другом банке. Ведь как правило клиенты подают заявки на заем сразу в несколько кредитных организаций», – пояснила Татьяна Хоботова.
Еще один источник подпитки спроса – региональные покупатели. «Растет количество иногородних клиентов, которые приобретают жилье для детей, поступивших в петербургские вузы. Их поведение заметно изменилось. Раньше старались купить жилье на вторичке, чтобы у ребенка сразу была прописка. Сейчас исходят из того, что стоимость квартир на первичном рынке заметно ниже, а ипотека, благодаря государству, доступнее, чем на вторичке, и предпочитают подождать пару лет, но получить за свои деньги нормальную квартиру в новом доме», – поясняет генеральный директор компании «Вариант» Ольга Карпова.
По оценке специалиста, «клиентоемкость» разных городов и областей для петербургских продавцов недвижимости зависит от особенностей региональной экономики. Так, жители моногородов или городов с низкими экономическими показателями, таких как Череповец или Великий Новгород, не задумываются о приобретении недвижимости в Северной Пальмире. Зато северодвинцы, среди которых много работников оборонного комплекса, или вологжане, многие из которых работают в бюджетной сфере, готовы присмотреться к петербургскому жилью для себя или подросших детей. Именно эти категории населения являются в регионах основными претендентами на ипотеку с господдержкой.
Первичный рынок может смотреть в будущее с надеждой. Как считает генеральный директор АН «Бенуа», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский, застройщики в посткризисный период будут чувствовать себя наилучшим образом: государство субсидирует их не напрямую, а через дольщиков, на которых окажутся возложены основные риски.
Продавцы выжидают, арендодатели уступают
Вторичный рынок почувствовал дыхание кризиса раньше первичного: объем продаж стал сокращаться уже в феврале. Тем не менее в целом он просел меньше: по данным Росреестра, за I квартал текущего года было зарегистрировано сделок на 18,5% меньше, чем за тот же период прошлого.
Однако в марте, отмечает Екатерина Романенко, падение достигло 28-30%. «В основном продаются объекты стоимостью до 5 млн руб. Квартиры бизнес-класса и выше идут тяжело, покупатели ждут снижения цен», – утверждает она.
Но продавцы твердо стоят на своем. «Несмотря на сокращение спроса и удлинение среднего времени экспонирования объектов с 8,5 недель в прошлом году до 12 в этом, количество предложений на вторичке не растет. Похоже, владельцы придерживают объекты и ждут лучших времен», – констатирует Дмитрий Щегельский.
По его наблюдениям, квартиры выставляются на продажу по максимальным ценам, примерно на 5-10% выше, чем годом ранее. Но в «прайс» сразу заложена готовность продавца уступить в среднем 5% от заявленной стоимости объекта (в прошлом году скидывали в среднем 2%).
Надежды на восстановление рынка готового жилья пока невелики: из-за высоких ставок по ипотечным займам, на уровне 16-18%, клиенты перетекают со вторички на первичку.
Арендодатели, напротив, оказались более чуткими к изменению ситуации – цены за съем жилья заметно поддались. «Как ни удивительно, хорошо идут сделки по дорогим объектам, которые до кризиса сдавались за 120-150 тыс. руб. в месяц. Сейчас собственники выставляют их в диапазоне 70-100 тыс. руб. в месяц, и квартиры сдаются. Благодаря этому средняя цена сделки в нашем агентстве по сравнению с прошлым годом даже выросла на 8%», – рассказывает Екатерина Романенко.
В бизнес-классе и сегменте эконом «прайсы» также откорректированы в сторону понижения на 20-25%. Благодаря гибкости собственников рынок аренды не слишком пострадал от кризиса. Несмотря на то что по разным данным спрос снизился на 35-50%, а предложение заметно возросло, общее число заключенных сделок сократилось не сильно. Например, в компании «Экотон» этот показатель снизился на 18% к I кварталу прошлого года.
Могло быть хуже
«Лучше, чем ожидали» – под таким девизом прошли доклады представителей компаний, работающих в сегментах загородной и коммерческой недвижимости. Но эти результаты разного качества.
«Если провести аналогии с лошадьми, то первичный рынок – это орловский рысак, а «загородка» – владимирский тяжеловоз, который неторопливо идет своей дорогой. Он пока не почувствовал кризиса, падение продаж по сравнению с прошлым годом незначительное, на 3-4%», – сообщил генеральный директор компании «Центр недвижимости Агеев» Иван Агеев. При этом признал, что и в прошлом году количество сделок отнюдь не зашкаливало.
Дело в том, что загородный сегмент так окончательно и не оправился после кризиса 2009-2010 годов и последние пять лет существует в неспешном режиме. Впрочем, отметил Агеев, застройщики вполне адекватно отвечают на новые вызовы: вывод новых коттеджных поселков вокруг Петербурга несколько затормозился, а в уже строящихся клиентам предлагают интересные акции. Например, бесплатное подключение коммуникаций для первых покупателей.
Коммерческая недвижимость в последние годы, напротив, развивалась весьма активно: склады, бизнес-центры, торговые комплексы росли как на дрожжах. В кризис собственникам пришлось изменить подходы работы с арендаторами: перейти из долларов в рубли, зафиксировать арендные ставки на 6-12 месяцев, предлагать за те же деньги дополнительные льготы. «В результате усилий арендодателей рынок просел, но не умер. Показатели первого квартала оказались лучше, чем предсказывали аналитики», – считает генеральный директор агентства «Время недвижимости» Наиля Берестовая.
Будет трудно
Основные последствия экономического кризиса в стране скажутся на всех сегментах рынка недвижимости во втором квартале. «Последние лет восемь длинные майские выходные были своеобразным переломным моментом, после которого рынок шел вверх или вниз. В этом году оживления ожидать не приходится», – подвел итог разговору Дмитрий Щегельский.
По прогнозу собравшихся, на первичном рынке, благодаря господдержке, будут более-менее активно продаваться студии и маленькие однокомнатные квартиры в домах эконом-класса. Вторичному придется выживать за счет встречных сделок, связанных с улучшением жилищных условий, с доплатой в пределах 1-1,5 млн руб. Спрос на загородную недвижимость в основном сохранится лишь в самом низком ценовом сегменте – до 1,5 млн руб. Решение о более дорогих покупках клиенты отложат до стабилизации экономики.
Но в целом, напомнил Щегельский, петербургский рынок развивался по восходящей: суммарное количество зарегистрированных сделок на первичном и вторичном рынке выросло с 46 тыс. в 1996 году до 99 тыс. в 2014-м. Прошлые кризисы лишь незначительно и на короткое время сбивали этот тренд.
