В апреле редакция «БН» возобновила цикл объездов пригородных территорий Петербурга, на которых ведется строительство коттеджных поселков. А в последней декаде месяца мы собрали за круглым столом представителей риэлторских и девелоперских компаний, специализирующихся на загородных проектах, чтобы узнать о последних новостях, тенденциях и прогнозных сценариях.
Жаркий декабрь, холодный март
«Пожалуй, в этом году загородные девелоперы пережили самый неурожайный март с начала нашего десятилетия», – поделился данными руководитель «Бюро аналитики рынка недвижимости» (БАРН) Дмитрий Сперанский. По результатам информационного обмена (в нем участвуют около сорока девелоперских компаний, представляющих 80 проектов), количество сделок в первом месяце весны почти не выросло по сравнению с февралем. В то же время по сравнению с мартом 2014 года участники информационного обмена реализовали вдвое меньше лотов – 82 против 161.
В общей сложности за три первых месяца 2015 года нашли своих покупателей 165 участков, 13 коттеджей и 42 секции в таунхаусах (в 2014-м за тот же период владельцев обрели 248 участков, 30 коттеджей и 134 секции).
Большинство застройщиков не могут похвастаться и объемами продаж в денежном выражении. Правда, в марте суммарный объем выручки для сегмента готовых домовладений оказался неожиданно большим: именно в этом месяце состоялись несколько крупных сделок у компаний «Русь: Новые территории» и «Олимп-2000». Что же касается участков, то инвестиции конечных потребителей в этот сегмент по сравнению с февралем сократились (в последнем месяце зимы было реализовано несколько дорогих лотов).
По сведениям Дмитрия Сперанского, в январе и феврале новые коттеджные поселки на рынок не выводились. Однако в марте открыты продажи сразу в восьми проектах, с ценами предложений участков от 66 до 720 тыс. руб. за сотку. Общий ценовой уровень премьер – выше среднего. Самое дорогое предложение – в поселке «Царство-Королевство» в Рощино. Всего же в марте в разных СМИ засветились 13 новых названий загородных проектов.
Как оценивают ситуацию представители девелоперских компаний? «В декабре мы перевыполнили план по продажам в два раза, причем это был план немаленький», – говорит коммерческий директор ГК «АйДаДом» Алексей Баринов. С начала года объемы продаж заметно снизились, но это было прогнозируемо. Компания, тем не менее, расширяет географию, запустив два новых проекта в Гатчинском и Приозерском районах.
Генеральный директор компании «ПулЭкспресс» Андрей Бочков рассказал о выводе на рынок дачного поселка «Приветное» с ценами на инженерно подготовленные участки от 500 тыс. руб. Столь демократичный проект нетипичен для девелопера, специализирующегося на объектах бизнес-класса. «Мы, конечно, предполагали, что спрос на недорогие участки на Карельском перешейке будет, но для нас оказалось неожиданностью, что в офисе стало многолюдно, а продажи начались, едва мы пробили инфраструктурные коридоры, – рассказал Андрей Бочков. – У меня сложилось впечатление, что в участки начали вкладывать деньги люди, откладывавшие их на бытовую технику».
В сегменте более дорогого загородного жилья ситуация стабильна: по словам представителя «ПулЭкспресса», здесь не было ни всплеска активности в декабре, ни падения в январе.
Что тем временем происходило на вторичном загородном рынке? «Я бы не сказал, что в начале зимы был ажиотаж. Даже если это и так, то загородные отделы многопрофильных риэлторских компаний, он, по всей видимости, обошел стороной, – говорит директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость» Станислав Азацкий. Он поясняет, что в декабре действительно были зафиксированы сделки с домами от 3 до 5 млн руб., которые приобретались за счет кредитов. Но в январе покупатели увидели, что цены не растут и с долгосрочными вложениям можно не торопиться. К тому же банки перестали кредитовать покупку загородной недвижимости, да и потенциал накопленного спроса, по всей видимости, был к тому времени на излете.
По словам Станислава Азацкого, основные покупки в настоящее время – это дома от 800 тыс. до 1 млн руб. и участки от 300 до 500 тыс. руб. в садоводствах. Вторичные продажи объектов в коттеджных поселках составляют не больше 10% от общего количества сделок.
Антикризисные стратегии бизнес-класса
Приобретатели дорогой загородной недвижимости планируют покупки с чувством, толком, расстановкой. «Складывается ощущение, что в сравнительно дорогом сегменте спрос не падает, но при этом заметно, с каждым месяцем, сокращается предложение объектов высокой степени готовности, – говорит генеральный директор компании “Русь: Новые технологии” Дмитрий Майоров. – Иными словами, то, что построено без ошибок и фатальных промахов, девелоперы распродают, но за новые проекты со значительными рисками и длительными сроками окупаемости берутся неохотно».
По его словам, в коттеджном поселке «Особый статус», который реализует компания, осталось, в общей сложности 15 объектов, которые предполагается реализовать в течение года. При этом девелопер отнюдь не заинтересован в том, чтобы за счет скидок и акций стимулировать продажи и завершить проект досрочно. «Поскольку мы воспитывались во времена плановой экономики, то предпочитаем растягивать удовольствие от продаж, сосредотачиваясь на развитии проекта и сопутствующих услугах для владельцев коттеджей», – пояснил Дмитрий Майоров.
Похожей тактики придерживаются девелоперы и других проектов бизнес-класса. Они уверены, что стимулирование спроса скидками (это относится к поселкам любого класса и сегмента) всегда ведет к значительному увеличению доли инвестиционных вложений в землю. Но инвесторы в свою очередь обычно не торопятся с освоением владений, и в этом случае девелопер может оказаться в ловушке: у него не остается возможностей влиять на темпы развития проекта.
Так, руководитель проекта КП «Гармония» Светлана Невелева (ГК «Стинком») рассказала, что в обозримом будущем компания не планирует ни объявлять распродаж, ни начинать новые проекты. «Несколько лет назад, когда загородный рынок не был перенасыщен предложением, продажи можно было открывать еще на стадии, когда только человек с богатым воображением мог разглядеть в куске леса или чистого поля будущий поселок. Сегодня, в условиях стагнации, любой проект требует более длительного инвестиционного периода», – говорит она. В коттеджном поселке «Гармония», который реализуется уже несколько лет, осталось около 80 свободных участков. По словам Светланы Невелевой, вместо того чтобы инвестировать выручку в «освоение целины», компания решила сосредоточиться на подрядных услугах и модернизации собственного деревообрабатывающего производства.
Как диверсифицируют поселки
Обозначенную стратегию разделяют не все участники рынка. В самом деле, в условиях стагнации спрос не только снизился, но дифференцируется и фокусируется в локальных ценовых и территориальных сегментах. Поэтому, пожалуй, ключевым на прошедшем круглом столе стало слово диверсификация.
Представители сегмента бизнес-класса декларируют, что готовы зарабатывать не только на продажах объектов, но и на развитии проектов, предлагая широкий спектр сопутствующих услуг – от строительных работ до ландшафтного и интерьерного дизайна. Девелоперские компании, имеющие в активе несколько проектов, осваивают новые локации и ценовые сегменты – и мы это выше уже отметили.
Какие прогнозные сценарии рассматривают участники круглого стола? Дмитрий Майоров полагает, что наибольшей популярностью у покупателей в этом году будут пользоваться объекты высокой степени готовности. С ним согласен и генеральный директор компании «1-я Академия бизнеса» Дмитрий Новосельцев: «Статистика, по нашему мнению, будет показывать рост именно по тем проектам, которые обладают высокой степенью завершенности. И сейчас те, кто открывают или модернизируют собственные производственные мощности, окажутся в выигрышном положении – как за счет внутреннего потребления (заказчиков в своих поселках), так и на других территориях, в числе которых могут оказаться и соседние массивы, и другие регионы».
Алексей Баринов отмечает, что к весне, после ухода «сберегательной волны» образца декабря 2014 года, когда сделки порой заключались, что называется, впопыхах, покупки домов и участков стали более взвешенными и продуманными: «На рынок выходят уже не те, кто озабочен вопросами сохранения средств, а именно такие люди, которые хотят проживать за городом, купить участок, строить дом». Поэтому, по его мнению, 2015 год должен стать периодом активных строек.
Словом, начало сезона на загородном рынке обещает быть непростым, но интересным.
Участники круглого стола
| | Филипп Урбан обозреватель ГК «Бюллетень Недвижимости», модератор круглого стола |
| | Дмитрий Сперанский руководитель «Бюро аналитики рынка недвижимости» |
| | Алексей Баринов коммерческий директор ГК «АйДаДом» |
| | Андрей Бочков генеральный директор компании «ПулЭкспресс» |
| | Андрей Кудрин председатель правления СНТ «Северная жемчужина» |
| | Дмитрий Майоров генеральный директор компаний «Русь: Новые территории» |
| | Станислав Азацкий директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость» |
| | Ольга Мигун директор по продажам поселка «Царство-Королевство» |
| | Светлана Невелева руководитель проекта ГК «Стинком» |
| | Дмитрий Новосельцев генеральный директор компании |
