С начала периода экономической нестабильности объем вакантных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга медленно, но неуклонно увеличивается. Этот показатель варьируется в зависимости от сегмента. Кое-где рынку даже удается отыграть утраченные позиции. Так, по данным аналитиков Colliers International, доля простаивающих офисов класса A в первом квартале текущего года по сравнению с концом 2014-го незначительно уменьшилась.
Однако на общую статистику «премиум-объекты» влияют слабо – арендаторы офисов классов В и С продолжают «оптимизацию» занимаемых площадей. По информации компании JLL, доля свободных площадей на офисном рынке Петербурга на конец первого квартала составила 12,9% в среднем по городу, увеличившись за три месяца на 0,9 процентных пункта.
Рост вакансии эксперты объясняют сокращением оборотов компаний малого и среднего бизнеса, которые достаточно быстро реагируют на изменение макроэкономической ситуации. Кто-то из них попросту уходит с рынка. Другие активно ищут способы снижения издержек, в частности – по арендной плате.
Перед владельцами бизнес-центров в этой ситуации встает непростая дилемма: что (кого) именно пытаться удержать – арендные ставки или арендаторов?
Конечно, хотелось бы и тех и других. И, хотя, казалось бы, это невозможно, некоторые операторы рынка заявляют, что им подобное удается.
Чудеса случаются?
«Иногда у меня возникает вопрос: а есть ли вообще кризис?», – говорит исполнительный директор УК «Малая Охта» Татьяна Разина. По ее словам, вместо оттока арендаторов в их бизнес-центре наблюдается «арендный бум».
«В благополучном 2013 году у нас было достаточно пустующих площадей, а в середине 2014-го, как раз с началом экономической нестабильности, начались сделки. И если в 2014 год мы входили с 10% заполняемости, сейчас у нас 80%», – заявляет Татьяна Разина.
Что касается арендных ставок, то они не только не снижались, но практически все договоры предусматривают ежегодную индексацию, что для многих БЦ сегодня стало подобием счастливых воспоминаний. Хотя чем подобное можно объяснить, госпожа Разина сама не знает.
Общая же статистика выглядит так: по сведениям JLL, впервые с 2009 года в Петербурге одновременно снизились запрашиваемые ставки аренды как в классе А, так и в классе В. В первом квартале они сократились на 3% в классе А – до 1610 руб. за кв. м в месяц, на 1,5% в классе В – до 1170 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы.
По мнению заместителя генерального директора Renaissance Development Эзгюра Эйридже, главными помощниками владельцев бизнес-центров в этой непростой ситуации должны стать «сознательные арендаторы». «Арендаторы стали лучше понимать этот бизнес, они готовы идти на компромисс», – говорит господин Эйридже. А значительная часть вакансий, по его мнению, сегодня образуется не из-за того, что компания переезжает в офис подешевле, а из-за того, что она закрывается вообще.
Впрочем, как бы операторы рынка ни хвалили своих арендаторов, ротация началась и не замечать этого довольно трудно.
По словам директора ASTERA Людмилы Рева, абсолютное большинство сделок с офисной недвижимостью, которые их компания вела в первом квартале 2015 года, являлось именно переездами. «Как правило, арендаторы улучшают свои показатели, оставаясь в том же классе объектов», – отмечает эксперт. То есть либо снижают расходы на аренду, либо за те же деньги увеличивают площадь офиса.
Владельцы крупных бизнес-центров сегодня оказались между двух огней. С одной стороны, на них давят арендаторы. «Сейчас все арендаторы в той или иной степени пытаются “выкручивать руки”», – говорит руководитель проекта «Невская Ратуша» Ирина Анисимова. Тем не менее, по ее словам, пока удается удерживаться в вилке от 1,5 тыс. руб. за кв. м до 1,8 тыс.
«Многие клиенты, даже крупные, пытаются найти какие-то невообразимые ставки. Там, где площади сдаются по 1,7 тыс. руб. за кв. м, они торгуются, чтобы получить 1 тыс. руб., но это просто невозможно», – соглашается управляющий директор сети БЦ «Сенатор» Дмитрий Золин.
Вынужденные меры
Хуже всего, когда операторы небольших локальных БЦ зачастую просто вынуждены демпинговать, чтобы выжить в условиях экономического кризиса. Их финансовая устойчивость полностью завязана на прибыль от данного объекта, к тому же многие из них имеют обременения в виде валютных кредитов. И потеря арендаторов в этом случае чаще всего означает потерю бизнеса. Приходится снижать ставки.
«Естественно, что в условиях роста числа вакантных площадей, особенно в классе В, арендодатели вынуждены очень внимательно прислушиваться к требованиям арендаторов, хотя финальное решение о пересмотре условий аренды принимается индивидуально. И если еще в конце 2014 года мы наблюдали увеличение размеров дисконта лишь при переговорах по конкретным объектам, то в первом квартале 2015-го начали снижаться уже и средние запрашиваемые ставки аренды», – отмечает Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге.
Крупные игроки рынка не должны поддаваться на такие «провокации» и отдавать площади за бесценок просто ради того, чтобы их заполнить, они не должны, считает Дмитрий Золин. По его мнению, если подобная цепная реакция начнется среди сетевых операторов, то весь рынок офисной недвижимости просто рухнет.
«Сейчас нам выгоднее вообще отказаться от арендатора чем снижать ставку», – говорит он. При этом уточняет, что это, конечно, верно лишь до определенного момента. И хотя «Сенатор», по его словам, способен выдержать снижение вакансий вплоть до 50%, системный демпинг других игроков заставит компанию задуматься о снижении ставок уже где-то при 20% пустующих площадей на объектах сети.
Однако удерживать ставки любой ценой готовы далеко не все. Генеральный директор EKE Group Андрей Хитров отмечает, что хотя его компания перед таким выбором не стоит, между ставкой и заполняемостью БЦ она выбрала бы заполняемость. При этом, по его словам, до подобного выбора при грамотной работе с арендаторами качественных бизнес-центров дело пока что вообще доходить не должно.
Управляющий партнер холдинга «Ай Би Групп» Сергей Игонин также считает, что в некоторых случаях невозможно удерживать ставку за счет снижения заполняемости. По его мнению, особенно это актуально для арендодателей малого и среднего бизнеса, которому вообще непросто выживать в нынешней ситуации. Впрочем, эксперт добавляет, что компания тоже пока что нигде ставкой не пожертвовала, а высвобождающиеся площади поглощаются их же арендаторами.
Газпром не для всех
Увереннее всего, как уже отмечалось, чувствуют себя операторы объектов класса А. Во-первых, таких бизнес-центров немного даже для ужимающегося рынка арендаторов. Во-вторых, у них есть поистине волшебная для Петербурга палочка-выручалочка – Газпром.
Для завершения переезда в Санкт-Петербург Газпрому потребуется еще примерно полтора года и 100-150 тыс. кв. м офисных площадей. Такое мнение высказал генеральный директор «Универс Холдинг» Андрей Пушкарский.
По его мнению, все объекты, на которые станет претендовать газовый монополист, будут относиться к высшему сегменту – классам А и А+. К сожалению, далеко не все операторы рынка могут похвастаться подобным качеством своих объектов. А значит, как это ни печально, Газпрома на всех не хватит.
