Как известно, на рынке новостроек существуют две основные инвестиционные стратегии. Первая, спекулятивная, предполагает покупку квартиры на ранней стадии строительства с последующей ее перепродажей перед вводом дома в эксплуатацию или вскоре после него. Вторая, так называемые пенсионные инвестиции, подразумевает приобретение жилья для длительной сдачи в аренду.
Но в прошлом году, на волне ажиотажного спроса, спровоцированного ослаблением отечественной валюты и общей экономической нестабильностью, на первичном рынке возник новый тип покупателя – инвестор «эмоциональный». Его стратегическая цель формулировалась донельзя просто: купить то, на что хватит средств, чтобы спасти от обесценивания непосильным трудом заработанный миллион.
Загадочные мотивы
Точно подсчитать долю инвестиционных сделок на рынке недвижимости всегда было непросто. Ведь далеко не все покупатели делятся своими мотивами, которые, к тому же, могут измениться за время строительства дома. «Допустим, человек покупает квартиру своим детям, а потом, после сдачи дома, решает сдавать ее в аренду. Другой приобретает, чтобы жилье перепродать, но меняется ситуация в семье и он оставляет недвижимость для себя», – приводит примеры руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Прошлый год усугубил сложности подсчета. Покупатели, движимые желанием сохранить накопления, далеко не всегда выстраивали стратегии дальнейшего использования приобретенной недвижимости. Исходили из простой житейской мудрости: «Поживем – увидим».
Неудивительно, что оценки доли инвесторов на первичке у разных экспертов расходятся значительно. По мнению специалистов «Петербургской Недвижимости», показатель в 2014 году остался константным и составлял, как и в прежние периоды, 10-15% от общего числа сделок. Президент группы компаний АРИН Андрей Тетыш, напротив, считает, что доля инвестсделок растет все последние годы и в прошлом году достигла в среднем 30%. (Текущий год пока оставим за рамками анализа ввиду его особенностей: сокращения покупательского спроса из-за неуверенности россиян в завтрашнем дне и снижении доступности ипотеки).
Выбор объекта «профессиональным» инвестором рационален и потому прогнозируем. Если для перепродажи, то покупалась ликвидная (небольшой площади) квартира в доме с хорошей локацией от надежного застройщика, чтобы можно было с уверенностью сказать, сколько месяцев займет стройка. Причем лучше приобрести инвестквартиру на территории, где нет переизбытка предложения и, безусловно, на стадии котлована, пока цены минимальны. Для сдачи в аренду «профи» выбирал объект с максимально удобной локацией и, опять-таки, – в месте, не перегруженном аналогичным предложением.
«Эмоциональный» инвестор ведет себя непредсказуемо. Он зачастую не анализирует, а выбирает то, на что хватает средств. И это, понятно, отнюдь не хоромы. В прошлом году повышенным спросом у инвесторов пользовались малогабаритные квартиры на окраинах Петербурга. «По нашим сведениям, наибольшее количество сделок со студиями, около 58%, совершалось с инвестиционными целями (в том числе для сдачи в аренду). Среди покупателей однокомнатных квартир число инвесторов составило 32%», – утверждает руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов. По его словам, в этом году количество инвесторов резко сократилось, и малогабаритные квартиры стали приобретаться преимущественно для жизни.
Новая вторичка задавит первичку?
Перед экспертами стоит интересный вопрос: что будет с большим объемом прошлогодних инвестиционных приобретений и каким образом они будут влиять на общую картину рынка? «Массового единовременного выплеска на рынок инвестиционных квартир не будет – владельцы станут ориентироваться на экономическую обстановку и принимать решения в зависимости от нее», – считает главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев.
В местах массового строительства (Мурино, Девяткино, Кудрово, Шушары, Парнас и т. д.) количество инвестиционных квартир, выставленных на продажу по переуступке, может резко возрасти. Уже в прошлые годы, по сведениям БН, значительная часть жилья на этих территориях приобреталась в спекулятивных целях. Так, на 18,9 тысячи квартир в домах, сданных в эксплуатацию в 2011-2014 годах на Парнасе, около 5,5 тысячи, или 29%, было выставлено на продажу (в расчет принимались только уникальные предложения). В Мурино – Новом Девяткино – более 17% квартир, в Кудрово – 21%, в Рыбацком – 35%. «Мы понимаем, что невозможно из общего объема предложения вычленить исключительно инвестиционные квартиры, ведь нередко человек продает свое жилье просто из-за изменившихся обстоятельств. Но наша информация подтверждают версию, что в спекулятивных целях приобретаются преимущественно небольшие квартиры. В перечисленных локациях доля студий и микрооднушек (до 35 кв. м) в общем объеме перепродаваемых квартир доходит до 42%», – рассказывает руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.
Когда в проектах КОТ на окраинах Петербурга достроят дома, выведенные на рынок в прошлом году, количество объектов по переуступке резко возрастет. Ведь в 2014 году более половины квартир в Ленобласти были выведены в домах с «мелкой нарезкой», и в новостройках Мурино, Нового Девяткино, Кудрово, Бугров доля «однушек» и студий дошла до 85-95%, а средняя площадь квартир снизилась до 25-35 кв. м. То есть именно эти жилые комплексы должны были привлечь «эмоциональных» инвесторов.
Не исключено, что цены переуступки будут давить на прайсы застройщиков. «Мы уже сейчас наблюдаем крайне интересную ситуацию на Парнасе, когда в продаже одновременно находятся квартиры новой вторички в домах, сданных три-четыре года назад, объекты по переуступке в новостройках с близким сроком сдачи и предложения от застройщика в последних очередях “Северной Долины”. Жилой массив вступил в этап внутренней ценовой конкуренции», – приводит пример Сергей Бобашев.
Похожая картина уже проявляется в гораздо более молодых проектах КОТ в Мурино. К примеру, в ЖК «GreenЛандия» квартиры-студии в сданных и близких к завершению корпусах предлагают и застройщик, и частные лица. Причем по переуступке квартиру можно купить практически по той же, а иногда и по более выгодной, цене, чем у строительной компании. Логично предположить, что в ближайшие год-два мы увидим на окраинах усиление ценовой борьбы между инвесторами и застройщиками к полному удовольствию покупателей.
Аренда: предложение смещается на окраины
Если новую квартиру в местах массового строительства будет сложно реализовать по желаемой цене, «эмоциональный» инвестор, скорее всего, примет решение о смене стратегии и о сдаче объекта в аренду в ожидании лучших времен. Конечно, исходя из того, что в Петербурге в год предлагается в аренду около 100 тысяч квартир и комнат, две-три тысячи новых объектов рынок в целом не перевернут. Но могут очень сильно «подпортить погоду» все в тех же локациях с повышенной долей инвесторов.
«Проанализировав петербургский рынок аренды за 2011-2014 годы, мы увидели, что за этот период практически четверть, или 110 тысяч, уникальных предложений приходилась на новую вторичку», – рассказывает Марина Чижкова. При этом количество предлагаемых в аренду малогабаритных (инвестиционных) квартир на окраинах росло вдвое быстрее, чем в среднем по Петербургу. Так, в локации Мурино – Новое Девяткино предложение студий с 2011-го по 2014 год увеличилось в 4,4 раза. Лидером по темпам роста сдаваемых в аренду маленьких однокомнатных квартир стало Кудрово – в 4,7 раза. По приросту просторных, свыше 35 «квадратов», «однушек» всех обогнал Парнас (в 4,1 раза).
Цены на арендное жилье вели себя предсказуемо. Стоимость аренды однокомнатных квартир за рассматриваемые годы практически не изменилась, а студий – снижалась на протяжении последних двух лет (см. графики).
Инвестиционная привлекательность сдачи недвижимости в аренду стала весьма сомнительной. По оценке Центра исследований и аналитики ГК «БН», в среднем по рынку доходность от сдачи жилья внаем составляет 5% годовых.
Осторожные выводы
Безусловно, новая конфигурация рынка недвижимости будет зависеть от развития макроэкономической и геополитической ситуации. Но допустив, что страна вступила-таки на путь стабилизации, из всего вышесказанного можно сделать несколько выводов.
Первый весьма утешителен для потенциальных покупателей жилья: инвестиционные квартиры будут поэтапно выходить в продажу в ближайшие один-три года и станут своеобразной прививкой от дефицита предложения, который может образоваться из-за сокращения застройщиками объемов строительства.
Второй весьма огорчителен для инвесторов: в ближайшие несколько лет ни одна из двух стратегий вложения средств в строящуюся недвижимость не будет результативной.
Что касается строительного бизнеса, те компании, которые работают в проектах КОТ по периметру мегаполиса, почувствуют некоторый дискомфорт и будут ограничены в свободе творчества в плане ценообразования.
Графики
1. Динамика цен предложения аренды студий по локациям
2. Динамика цен предложения аренды малогабаритных (до 35 кв. м) однокомнатных квартир по локациям
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «БН»
