Лет десять назад Ломоносовский район Ленинградской области не привлекал внимания девелоперов и был аутсайдером по количеству коттеджных поселков. Активная реализация загородных проектов началась после кризиса 2009 года. А с 2011-го, когда замкнулась Кольцевая автомагистраль, здесь наблюдается взрывной рост количества предложений домов и участков в недавно организованных поселениях.
Но пути девелоперов разошлись: одни рассматривают Ломоносовский район как дачную местность, другие реализуют демократичные малоэтажные проекты, ориентированные на постоянное проживание, третьи увидели потенциал для строительства дорогих особняков.
Из аутсайдеров в лидеры
В настоящее время на территории района насчитывается около 150 коттеджных поселков разной степени готовности. То есть по количественным показателям он уступает только Всеволожскому и Выборгскому районам (на специализированных интернет-ресурсах в данных районах мы насчитали соответственно 282 и 151 поселок). Но Ломоносовский район по площади почти в восемь раз меньше, чем Выборгский, и на треть – чем Всеволожский. Таким образом, по концентрации коттеджных проектов он на почетном втором месте. Правда, почти половина девелоперов Всеволожского района предлагают не только участки, но и готовые коттеджи. Ломоносовский район, в отличие от своего основного конкурента, – все-таки являет собой большой земельный рынок: в восьмидесяти проектах девелоперы реализуют в основном участки без подряда.
Среди застройщиков, осваивающих Ломоносовский район, есть и «тяжеловесы», на счету которых по нескольку успешно реализованных проектов, и группы частных девелоперов, для которых «карманный» коттеджный поселок не является профильным бизнесом. Но это не означает, что в первом случае реализация проектов идет более динамично: флагманы рынка тоже порой затягивают заявленные сроки строительства дорог и подведения коммуникаций.
Соответственно, степень готовности везде разная: есть среди поселков немало таких, узнать о существовании которых можно только из расположенных вдоль дорог рекламных баннеров, перетяжек и объявлений на столбах. А формулировка «поселок сдан» зачастую означает вовсе не то, что здесь уже построены дома и в них живут люди, а то, что участки по большей части распроданы, имеются какие-никакие проезды, электричество подключено по временной схеме, а газ «вот-вот будет». Поэтому, при столь широком спектре предложений, выбор коттеджа, дачи или участка для самостоятельного строительства оказывается задачей непростой.
За околицей, у Гостилиц
Еще года три назад Гостилицкое шоссе являло собой не слишком комфортную для автомобилистов дорогу, ведущую от Старого Петергофа, через развязку КАД, мимо живописных усадебных развалин, заброшенных совхозных полей, к старинной крепости в Копорье. Сейчас пейзажи изменились. Колдобины на дороге остались, но в полях кипит работа – ведется подготовка территорий для строительства дач и коттеджей, а рекламные щиты возвещают о продажах участков.
Вдоль сорокакилометрового отрезка обозначенного шоссе от КАД до деревни Лопухинка мы обнаружили, что здесь имеется около двадцати ДНП, позиционирующихся как коттеджные поселки с предложениями участков по ценам от 25 до 200 тыс. руб. за сотку. Разброс обусловлен в первую очередь наличием или отсутствием коммуникаций, но цены, близкие к обозначенному здесь минимуму, обычно свидетельствуют не только об отсутствии дорог и электричества, но также, вероятно, и о затягивающихся сроках освоения.
В двадцати километрах от КАД, и примерно в трех – от «бетонки» А120, имеется левый поворот на асфальтированную дорогу, где разместились коттеджные поселки – «Петергофские предместья», «Долина уюта», «Медовая поляна» и «Белые ночи» (девелопер всех проектов – группа компаний «Айдадом»). За шлагбаумом – просторная площадка, на которой имеется пост охраны, автобусная остановка и продмаг. Здесь начинается территория «Петергофских предместий» – первого и самого крупного проекта на обозначенной территории. В общей сложности это 62 га земли, разбитые на 433 участка от 8 до 30 соток.
В центре поселка, от полукруглой площади с домиками отдела продаж и администрации, улицы к югу расходятся лучами. Отмечаем, что поселок имеет выразительный ландшафт, не то чтобы холмистый, но с выраженными перепадами высот. Площадь с административными постройками, детской и спортивной площадкой – самая высокая точка: отсюда весь немаленький массив из четырех поселков – как на ладони. При этом с Гостилицкого шоссе массив не виден, он прикрыт лесополосой. И это плюс. На наш взгляд, самые удачные участки – те, что с понижением в южную сторону. Но таковые почти все уже проданы. Базовая цена предложения – 85 тыс. руб. за сотку (при единовременной оплате – скидка 18%).
Поселок «Долина уюта» граничит с «Петергофскими предместьями» с восточной стороны. На то обстоятельство, что мы попадаем на территорию другого поселка, указывает въездная группа с декоративной мельницей, но въезд – через тот же пост охраны с магазином и автобусной остановкой.
«Долина уюта» позиционируется как коттеджный поселок более дорогой, чем «западный сосед», базовая цена сотки земли здесь 139 тыс. руб. (без учета скидок). Площади участков невелики, от 7,5 до 17 соток. Застройщик обещает, что над архитектурным обликом поселка поработают ландшафтные дизайнеры. Чем, кроме заявленного более высокого статуса, обусловлена ценовая политика? Оказывается, что здесь в цену уже включены газо- и электроснабжение (в «Петергофских предместьях» за газ и подведение электричества предусмотрены отдельные инфраструктурные взносы).
Проехав через «Долину уюта», мы оказываемся на территории поселка «Медовая поляна». Здесь имеются уже готовые таунхаусы. Причем под этим определением застройщик подразумевает не ставшие уже обычными в наших краях рядные секционные дома, а квадратные в плане коттеджи на четыре семьи с крестообразным расположением стен между жилыми секциями. Собственно говоря, такие дома называют пока еще режущим слух российским пользователям словом «квадроксы», хотя таунхаусы – звучит привычнее.
Квадроксы представлены в двух форматах – одноуровневые (площадь секции-квартиры 40 кв. м), а также двухуровневые (75 кв. м). При каждой секции имеется участок от 2 до 3 соток с парковочным местом. Базовая цена секции-квартиры с 12-метровой спальней, кухней-гостиной 18 кв. м и совмещенным санузлом – 1,48 млн руб.
Следующий к востоку поселок – «Белые ночи» – самый маленький из четырех: всего 16 га и 134 участка от 7,5 до 16 соток. Но в настоящее время он находится в стартовой стадии освоения.
Подведем промежуточный итог. Итак, на территории около 140 га располагаются четыре поселка, в которых в общей сложности разместится свыше 1100 домовладений. Покупатели к таким крупным массивам относятся настороженно. Но на территориях со статусом ДНП одни эксплуатируют свои домовладения как дачи, другие (преимущественно представители старшего поколения) живут в поселках круглый год. В этом случае территория, объединенная общей инфраструктурой, службой охраны и централизованным обслуживанием, имеет больше плюсов, чем минусов.
На наш взгляд, застройщик мог не придумывать для проектов отдельных названий, а обозначать как разные очереди одного поселка – так, наверное, было бы проще. Но девелопер пошел по другому пути, по всей видимости, подразумевая, что у каждого поселка будет свое лицо. Правда, в случае, когда речь идет о продаже участков для самостоятельного строительства, говорить о существенных концептуальных отличиях можно с большой натяжкой. Так, «Петергофские предместья» интересно спланированы, но собственники уже подпортили замысел глухими заборами из профлиста. Но это неизбежные издержки для коттеджных поселков демократичного формата, в которых участки предлагают без подряда.
«Новая Рига» в кольце
Нам пора двигаться в сторону города. По мере приближения к КАД коттеджные поселки дачного и «условно постоянного» формата со статусом ДНП уступают место массивам на землях ИЖС. Самые дорогие коттеджные поселки района сосредоточены в Низинском сельском поселении, точнее, возле загадочной развязки КАД с дорогой «Оржицы – Низино», которая даже на картах часто обозначается не как развязка, а как проезд под путепроводом. Съезд с кольца здесь имеется. Наличие «своего» съезда обусловлено тем, что окрестные территории осваивались инвесторами, близкими к структурам всем известного энергетического монополиста. Соответственно, присутствие влиятельного соседа, обеспечившего территории исключительную транспортную доступность, дало толчок для развития не самой дешевой коттеджной застройки.
Проехав несколько сотен метров в сторону Петергофа, с левой стороны дороги мы увидим аккуратный коттеджный поселок «Петергоф-сити» из одинаковых, незамысловатых по архитектуре, но просторных домов. Сразу за ним расположился коттеджный поселок «Бельведер», в который, мы, собственно, сегодня и направляемся.
Характеристики таковы: площадь массива – 5,4 га, 26 участков от 12 до 15 соток. «Бельведер» построен примерно наполовину, в продаже – два готовых коттеджа, один из которых уже имеет полную отделку и недешевую меблировку. Есть здесь также три интересных, но сложных в освоении и пока незастроенных участка – непосредственно на берегу ручья, питающего Шинкарские пруды и фонтаны Петергофа.
Представители компании-застройщика (ООО «Партнер») характеризуют стиль поселка как георгианский. Во всяком случае, инициаторы проекта хотели воссоздать уголок старой Англии XVIII века, но на российской земле. В окрестностях Петергофа такое решение, впрочем, смотрится вполне уместно.
В поселке имеются два таунхауса (причем в отличие от одного из вышеупомянутых проектов, классических – с рядным расположением секций). Они тоже, как и весь поселок, имеют основные признаки георгианского стиля – с минимумом декора, характерными оконными переплетами и облицовкой, имитирующей состаренную кирпичную кладку. К слову, при том, что по цене это далеко не самое демократичное предложение, нереализованной здесь осталась всего одна секция 116 кв. м, которая выставлена на продажу за 7,6 млн руб.
Окрестные земельные наделы осваивают несколько девелоперов, есть довольно интересные проекты. В перспективе на территориях, примыкающих к жилым массивам, должна появиться коммерческая зона с объектами торговли, общепита и социальной инфраструктуры. С внутренней стороны кольца также планируется строительство «газпромовского» спортивного комплекса, который будет иметь не только бассейн, но и ледовую арену.
Такое положение имеет и плюсы, и минусы. В обозримом будущем владельцам коттеджей придется наблюдать за ростом новостроек на горизонте. Правда, с севера от поселков находится Глуховский заказник. А это все-таки гарантия, что с северной стороны рекреационная зона сохранится.
