Некоторые участники ипотечного рынка любят повторять, что заемщикам не следует бояться высоких ставок по ипотеке. Потому что потом можно будет реструктуризировать или рефинансировать долг. Но пока такой совет не имеет ничего общего с действительностью.
Бессмысленная классовая ненависть
В последнее время одним из самых популярных запросов в колл-центры ипотечных банков является следующий: «На каких условиях можно рефинансировать или реструктуризировать недавно полученный жилищный кредит на новостройку?»
Популярность запроса объясняется введением госпрограммы субсидирования ипотеки при сделках на первичном рынке недвижимости. Граждане, взявшие ипотеку после повышения в декабре прошлого года ключевой ставки до 17% годовых, и до начала субсидирования государством процентных ставок, считают, что теперь переплачивают. Их требования снижения процентной ставки, на первый взгляд, выглядят логично: в указанный период процентная ставка на первичку находилась в пределах 18-20%, а сейчас, при выполнении ряда условий – на уровне 12%.
Но пересматривать условия кредитования банки отказываются. Причем могут вообще не назвать причину отказа, а могут сообщить надуманный повод. Например, как рассказывает директор департамента маркетинга АН «Домплюсофис» Михаил Бимон, часто банки отфутболивают заемщиков, заявляя, что закладная продана.
Естественно, напрашивается вывод, что в кризис кредиторы готовы выжимать из клиентов последние соки. И, конечно, к кредитным организациям растет неприязнь.
Дело в долгом ящике
В реальности причиной таких отказов служит никак не желание банков максимально заработать на неосторожном поведении заемщиков. Просто в правительственном Постановлении «Об утверждении Правил предоставления субсидий» говорится, что субсидии выдаются на кредиты, предоставленные «физическим лицам с 1 марта 2015 года до 1 марта 2016 года». То есть выданная в другое время ипотека под субсидирование не подпадает.
По словам заместителя руководителя дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Дмитрия Алексеева, в настоящее время отправлен запрос в Министерство финансов: можно ли банку по программе субсидирования работать с выданными до 1 марта займами.
Определенная надежда, что вопрос будет решен положительно, сохраняется.
А параллельно банковские юристы изобрели лазейку, якобы позволяющую расширить указанные в Постановлении временные рамки. Как рассказывают специалисты, в их банках получившему нынешней зимой кредит и требующему снизить процентную ставку заемщику предлагают уговорить застройщика разорвать договор ДДУ. И снова заключить.
Тогда в документе появится дата, позволяющая банку пересмотреть ставку ипотеки в сторону снижения.
Другое дело, что тут уже начинают артачиться застройщики.
И, кстати, взявшим «дорогую» ипотеку заемщикам не следует ожидать, что после разрешения Минфина банки запустят субсидируемые программы реструктуризации оперативно.
По словам генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, процедура разработки такого продукта, как правило, сопряжена с множеством сложностей. И требуется масса времени для того, чтобы его согласовать и успешно реализовать. «Такие программы, скорее всего, будут запущены в большинстве банков к середине 2015 года», – полагает эксперт.
Свет клином не сошелся
При общем сходстве термины «рефинансирование» и «реструктуризация» имеют определенные различия. Рефинансирование (перекредитование) – это погашение оставшейся части кредита за счет вновь привлеченных средств. Реструктуризация – пересмотр условий гашения задолженности.
Впрочем, даже профильные специалисты эти термины часто не разделяют. Не удивительно, что в своих обращениях граждане обычно настаивают на рефинансировании, хотя грамотней было бы запрашивать реструктуризацию.
На основе данных ЦБ можно сделать вывод, что с середины декабря по март в стране было выдано немногим более 100 тысяч ипотечных кредитов. Около половины – на новостройки. Таким образом, претендовать на снижение ставки могут свыше 50 тысяч российских домовладений. Это не так уж и мало. Для сравнения: в минувшем году в стране было выдано 1,06 миллиона кредитов, в этом году ожидается выдача 350-500 тысяч.
