После того как в декабре прошлого года ЦБ РФ резко повысил ключевую ставку, стоимость ипотечных кредитов взлетела за пределы разумного. Уже в феврале 2015-го средневзвешенная стоимость выданной ипотеки составила 14,7% годовых, что является максимальным значением с сентября 2009-го. Первичный рынок почувствовал себя крайне неуютно, ведь в прошлом году в строящихся жилых комплексах с привлечением банковских займов продавалось от 30% до 60% квартир.
Ответ на новый вызов, впрочем, девелоперы нашли очень быстро – уже к концу зимы многие строительные компании стали завлекать покупателей собственными ипотечными программами под небывало низкий процент. К примеру, группа компаний «Госстрой» из Уфы разработала и запустила собственную программу «Займ от застройщика без участия банка», по которой предоставляет рассрочку платежа до 25 лет.
Петербургским строителям далеко до смелых уфимских коллег, но креатив им тоже не чужд. Корреспондент БН разбиралась, что кроется за привлекательными ставками по жилищным займам, реклама которых множится день ото дня.
На платформе господдержки
С конца февраля по сегодняшний день взять ипотеку по ставке намного ниже средневзвешенной по рынку предлагали компании «ЛенСпецСтрой» (под 10% годовых), «Полис Групп» (под 9,9% годовых), «ЮИТ Санкт-Петербург» и «Северный город» – под 9% годовых.
Самым экстраординарным стало предложение «Отделстроя»: для покупки жилья в его ЖК «Новый Оккервиль» можно взять ипотеку по ставке 7,5% годовых. Как выяснилось, «экономическое чудо» достигается следующим образом. «Отделстрой» заключил договор со Сбербанком о создании специального кредитного продукта в рамках программы «Ипотека с государственной поддержкой», по которой, напомним, кредит выдается под 11,9% годовых. Отметим сразу, что другие застройщики аналогичным образом сотрудничают с более широким кругом кредитных организаций. Но, создавая совместные программы, также отталкиваются от ипотеки, субсидируемой государством. В кредитном договоре клиента с банком указывается полная годовая процентная ставка – 11,9%.
Откуда тогда взялся волнующий показатель 7,5%? Очень просто. Менеджеры отдела продаж, вооружившись калькуляторами, демонстрируют клиенту, сколько он переплатит за желанную квартиру, взяв ипотечный кредит с господдержкой. Затем сообщают, что компания-застройщик готова предоставить скидку на квартиру, приобретаемую с привлечением банковских средств. В случае «Отделстроя» скидка фиксированная – 8,5% от полной стоимости объекта. Считают заново – и вот он, приятный глазу результат. Оказывается, во втором случае переплата будет ровно такой, как если бы квартиру покупали по первоначально заявленной (полной) цене с привлечением кредита под 7,5% годовых.
В кредитном договоре, как и в ДДУ, кстати, будет указана откорректированная стоимость объекта. Например, рассказали в компании, в «Новом Оккервиле» студия площадью 31,37 кв. м стоит 3 156 826 руб. Стоимость этой квартиры по акции, с учетом скидки в 8,5%, составляет 2 888 496 руб. Вот это значение и будет зафиксировано во всех документах.
На логичный вопрос: «В чем явный профит клиента, если большинство застройщиков и так дают существенные скидки при стопроцентной оплате и ипотеке?» – в «Отделстрое» пояснили следующее. Во-первых, компания никогда не приравнивала ипотеку к стопроцентной оплате, так как деньги от банка поступали застройщику в лучшем случае через два-три месяца после заключения договора с дольщиком. Скидок ипотечникам в «тучные годы», соответственно, не давали. Во-вторых, при стопроцентной оплате также особо не расщедривались и снижали цену всего на 2-3%. То есть совместная со Сбербанком ипотечная программа носит явный антикризисный характер и направлена на то, чтобы снизить настороженность впавшего в стресс населения.
В компании «Северный город», напротив, всегда предоставлялась традиционная 10-процентная скидка – как при единовременной оплате всей стоимости квартиры, так и при ипотеке. В данный момент, чтобы привести стоимость ипотечного кредита к привлекательному показателю 9% годовых, застройщик дает дополнительную скидку в 7% от цены объекта, пояснили в отделе продаж.
ЖСК: вынужденная щедрость
Как известно, государство обещало поддержать только тех застройщиков, кто реализует строящееся жилье по договорам долевого участия в соответствии с ФЗ-214. Компании, которые предпочитают работать в формате жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), остались без ипотеки с господдержкой.
Некоторые строительные организации этой категории уже заявили о готовности перейти от договоров паенакопления к ДДУ. Другие ответили на брошенный вызов и смогли обойтись без помощи государства. Например, «О2 Недвижимость» запустила программу «Экотека» совместно с банками-партнерами.
Понятно, что девелоперам, работающим в формате ЖСК, приходится вести отсчет от банковских ставок более высокого уровня (в среднем – 15% годовых). Но за счет скидок, предоставляемых кредитным организациям, «О2 Недвижимость» обещает вывести клиента на уровень стоимости кредита от 8% до 11,9% годовых. «Предел скидки для банка существует, но высчитывается в зависимости от объекта и квартиры. В среднем размер уступки к первоначальной цене может составлять 100-150 тыс. руб. Для малогабаритных студий меньше – порядка 50 тыс. руб.», – сообщили в компании.
Впрочем, так как цены в обоих жилых комплексах компании невысокие, дисконт получается довольно существенным. «При стоимости квартиры в 2 млн руб. мы можем дать скидку для банка 150 тыс. руб., или на уровне 7-8%», – утверждают в компании.
Калькулятор против маркетинга
Кроются ли в совместных программах банков и строителей подводные камни? Как выяснилось, без них не обошлось.
Прежде всего, займы по привлекательным ставкам даются только на определенные жилые комплексы застройщика или даже – на квартиры из специального перечня. Несложно догадаться, что зачастую в список попадают не самые ликвидные объекты. Тогда как по ипотеке с господдержкой можно купить любую квартиру в любом объекте, аккредитованном банком.
Второй нюанс – выйти на указанную в рекламе стоимость кредита получается далеко не всегда. Как признали в компании «Отделстрой», ставка 7,5% носит маркетинговый характер и достигается только в том случае, если покупатель вносит первоначальный взнос в размере 50% от стоимости квартиры и берет кредит сроком на 10 лет. Если первоначальный взнос меньше, а срок больше (у Сбербанка в рамках «Ипотеки с господдержкой» эти показатели составляют 20% и 30 лет), цена заемных средств заметно возрастает.
В «О2 Недвижимость» также подтвердили, что 8% годовых достижимы только при большом, от половины стоимости объекта, первоначальном взносе и еще более коротком сроке кредитования, всего на пять лет. Но утверждают, что могут при 50-процентном первоначальном взносе и сроке кредитования в 30 лет «вывести» кредит на уровень 11,9% годовых. То есть на ставку, соответствующую субсидируемой государством.
В программе от «Северного города» все параметры совпадают с теми, что заложены в госпрограмме: максимальный срок обслуживания кредита – 30 лет, минимальный первоначальный взнос – от 30% (как у большинства банков, кроме Сбербанка). Но на ставку в 9% удается выйти только при сроке кредитования в те же 10 лет.
Наконец, самый сложный момент – калькуляция переплаты по кредиту. Обычно автор текста для расчетов пользуется определенными калькуляторами, доступными в интернете. Как показывает личный опыт, расчеты оказываются максимально близкими к тем, которые банковские специалисты вносят в договор кредитования.
Но в этот раз, несмотря на многочисленные попытки, ни один из излюбленных калькуляторов не дал того результата, которые представлены в рекламе, пресс-релизах или «демо-версиях» строительных компаний. Внеся в одно из полей первоначальную (без учета скидки банку) стоимость объекта, в среднее – требуемый первоначальный взнос, а в нижнее – анонсированную процентную ставку (от 7,5% до 9% годовых), получаем главный показатель – переплата по кредиту за весь срок обслуживания. Далее повторяем манипуляцию, подставив в окошечки те значения «переменных», которые будут внесены в кредитный договор. А именно – специальная цена квартиры с учетом банковской скидки и реально действующая банковская ставка (11,9% или 15% годовых). Сравниваем два результата – во всех случаях переплата по кредиту оказывается больше, чем должна быть при заявленных в рекламе ставках. Причем разница довольно существенная, в 300-400 тыс. руб.
За разъяснениями обратились к компаниям-застройщикам. Маркетологи пояснили, что фокус в следующем: они считают не переплату гражданина по банковскому кредиту, а весь объем выплат – сам заем плюс проценты. Причем в некоторых случаях для «подгонки» под заявленную ставку представителям компании пришлось еще на год-другой сократить срок кредитования.
Иными словами, за маркетинговой заявкой «ипотека под низкий процент» кроется просто скидка от застройщика в размере 5-8% от базовой стоимости квартиры, которая позволяет покупателю взять поменьше долг у банка.
