Первый квартал 2015 года прошел для риэлторов под знаком низкой покупательской активности. Декабрьский виток девальвации рубля заставил потенциальных приобретателей ускорить решение о покупке, поэтому в агентствах недвижимости наблюдалось оживление. По словам наших собеседников – руководителей риэлторских компаний, покупатели порой интересовались и такими квартирами, которые безуспешно экспонировались в листингах едва ли не с лета.
Активная зима
Продавцы объектов, заметив оживление, но в уме подсчитывая возможные убытки от падения курса российской национальной валюты, решили взять паузу и начали снимать объекты с продажи.
Так, по словам директора агентства «Адвекс на Академической» Сергея Козлова, январь и февраль прошли активно – сделок было примерно столько же, сколько и в осенние месяцы. Но в марте наступило затишье. Генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский также отмечает, что в марте количество сделок снизилось по сравнению с январем.
График 1
Изменение объемов предложения квартир в каталогах (количество объектов)
 |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
«Для нас январь оказался месяцем не слишком урожайным, – комментирует председатель совета директоров АН “Легион” Максим Чернов, – в феврале имело место оживление, в марте – спад». По его словам, в первом квартале покупательская активность участников вторичного рынка жилья была в два раза ниже, чем в тот же период прошлого года.
Картину могла бы дополнить статистика Росреестра, но данное ведомство публикует данные с запозданием. Стало быть, говоря о покупательской активности, нам приходится руководствоваться только наблюдениями практиков. Правда, на сей раз они почти не расходятся в показаниях.
К весне продавцы вернулись
В январе на вторичном рынке квартир было отмечено резкое снижение объемов предложения (см. график 1). Так, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», количество объявлений о продаже квартир по сравнению с декабрем упало на 26%, до рекордно низкого для последних лет значения – 12 тысяч объектов. Впрочем, уже в феврале количество квартир в продаже увеличилось на 5%, в марте прирост составил 8,1%. В общей сложности в первый месяц весны в листингах светилось 13,6 тысячи объектов.
График 2
Средний период экспозиции квартир в каталогах (количество дней)
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
В феврале по сравнению с январем на 13% уменьшилось и время экспозиции объектов в листингах (см. график 2). По сведениям на конец зимы, среднестатистическая квартира экспонировалась в каталогах объявлений 42 дня.
«Изучая мартовские объявления, можно было наблюдать, как потенциальные продавцы, отложившие решение о продаже квартир после декабрьских событий, возвращаются на рынок, – комментирует ситуацию генеральный директор АН “Невский простор” Александр Гиновкер. – Но на сей раз “подвели” покупатели – они предпочли занять выжидательную позицию. Торопиться им некуда: рубль укрепляется, а цены на квартиры не растут. Из разговоров с потенциальными клиентами складывается ощущение, что все чего-то ждут: одни – роста цен, другие – падения».
Февральский рекорд: цены набрали высоту
Что же все-таки происходит с ценами на квартиры? По данным авторитетного аналитика рынка недвижимости Геннадия Стерника, в первом квартале года во многих российских регионах они продолжали расти: спрос хоть и упал, но продолжал доминировать над предложением. Вместе с тем, по его словам, снижение спроса еще не приводит к падению цен: чтобы произошел перелом, кривые спроса и предложения в графиках должны пересечься. При этом, по прогнозам нашего эксперта, которым он поделился в недавнем интервью «БН», в одних городах (в первую очередь – с большими объемами жилищного строительства и предложения на вторичном рынке) перелом может произойти раньше, в других позже.
Как складывается ситуация в Петербурге? Как сообщают аналитики ГК «БН», в течение 2014 года значение средней цены предложения квадратного метра жилья увеличилось на 7,3%. Самый заметный ценовой скачок был зафиксирован во второй половине декабря (по вполне понятным причинам, которые мы анализировали).
График 3
Вторичный рынок жилья: динамика средней цены предложения (руб. за кв. м)
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
В январе разгон продолжился: значение индекса БН, отражающее цену «квадрата», за месяц подскочило на 3,1% (см. график 3). К февралю набор высоты завершился – общий прирост цен за месяц составил лишь 0,9%. Но без «рекордов пятилетки» не обошлось: к 20 февраля недельное значение ценового индекса достигло пиковой отметки 107,7 тыс. руб.
Уточним, что это цифра близка к абсолютному рекорду, зафиксированному на последней неделе сентября 2008 года (109 тыс. руб. за кв. м). Но тогда за динамичным скачком началось не просто динамичное снижение, а почти обвал – на 0,3-1,1% в неделю. Еженедельные корректировки вниз продолжались до декабря 2009 года (за 15 месяцев снижение цен составило 25%).
В нынешнем марте цены тоже снижались, но далеко не столь динамично, как шесть с лишним лет назад. За первый месяц весны значение индекса БН уменьшилось всего на 0,1%.
Имеются ли на сей раз шансы повторения сценария почти семилетней давности?
В фокусе спроса – «интересные» квартиры
«Мы не видим предпосылок для того, чтобы продавцы недвижимости радикально снижали цены», – говорит Сергей Козлов. По словам Дмитрия Щегельского, в значительной степени нынешний ценовой уровень поддерживается за счет иногородних покупателей – в первую очередь из Сибири и северных регионов.
Максим Чернов полагает, что сегодняшняя недоступность ипотеки для покупателей жилья «секонд-хенд» и заявленная госпрограмма по субсидированию ипотечных ставок при покупке квартир в новостройках приведут к расслоению вторичного рынка жилья. Следствием будет снижение цен в отдельных сегментах, но только в таких, где уже сегодня наблюдается затоваривание. Эксперт полагает, что дешеветь будут в первую очередь рядовые квартиры в районах массовой застройки, а также объекты в многоэтажных муравейниках зон высокоплотной застройки с инфраструктурными проблемами.
График 4
Структура и динамика цен предложения по типам квартир (%)
| | |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
Когда мы готовили обзорные публикации в прошлом году, наши респонденты едва ли не в один голос заявляли, что спрос сфокусирован в сегменте самых дешевых квартир. Сегодня эксперты не столь однозначно оценивают ситуацию. «Сейчас трудно выделить сегменты квартирного рынка, в которых наблюдается затишье, – говорит Дмитрий Щегельский, – приобретатели интересуются и типовыми “панельками”, и четырехкомнатными сталинками вокруг парка Победы».
«Покупателей становится меньше, но они более пристрастны. Поэтому мы уже сейчас наблюдаем повышенное внимание к разного рода “интересным” объектам, но в это слово все вкладывают разные смыслы, – поясняет Максим Чернов. – Речь в данном случае идет не только об эксклюзивных или элитных квартирах, но и о рядовых – с такими бонусами, как красивый вид из окон, уютный благоустроенный двор, парк в пешеходной доступности. Я полагаю, что такие объекты падать в цене не будут».
Опрошенные нами риэлторы считают, что на фоне относительно невысокой покупательской активности спрос сфокусируется на жилье в серединных районах, а на первое место в покупательских предпочтениях выйдет фактор места: чем ближе к центру – тем дороже.
График 5
Структура и динамика цен предложения по типам домов (%)
| | |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
Статистика пока не может ни подтвердить, ни опровергнуть такие прогнозы специалистов: еще слишком мало данных, чтобы увидеть в них устойчивую тенденцию. Однако можно отметить, что в марте на фоне общего ценового застоя лидерами ценового роста стали квартиры в домах старого фонда (увеличение составило 1,24%), а также в сталинских домах (+0,63%).
Вместе с тем никто из опрошенных нами практиков и во втором квартале не ждет сколь-нибудь заметного роста покупательской активности. По общему мнению, на сегодняшний день потенциал отложенного спроса исчерпан и он снова должен накопиться.
