Первичный рынок: похмелье после ажиотажа

Картину рынка недвижимости определяют три главных параметра: спрос, предложение и цена. Первый квартал 2015 года отличался изменениями каждого из них. При этом инициаторами перемен стали покупатели, чей интерес к недвижимости заметно угас. Строительному бизнесу приходится приспосабливаться к новым реалиям.

Ипотека подвела

С точки зрения динамики спроса на недвижимость начало года выдалось весьма нестабильным. Первые две недели января первичный рынок практически не чувствовал изменений – закрывались прошлогодние сделки, реализовывались решения о покупке недвижимости, принятые еще в декабре.

«В начале года интерес потенциальных покупателей упал – как вследствие традиционного охлаждения рынка в период новогодних праздников, так и потому, что все желающие переложить денежные накопления в недвижимость сделали это в декабре. Спрос вернулся к уровню января 2014 года», – констатирует генеральный директор АРИН Елена Лашаева. В середине февраля – марте рынок вступил в стадию рецессии. По оценке АРИН, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество сделок сократилось на 35-40%.

Некоторые участники рынка прямо или косвенно свидетельствуют о еще большем падении продаж. «Результаты первого квартала говорят о том, что спрос сократился более чем на 50%. И это было ожидаемо после рекордных показателей продаж 2014 года. Но даже в новых условиях мы заключили более 200 сделок в марте, и объем продаж растет», – сообщил коммерческий директор компании «Главстрой-СПб» Алексей Гусев.

Директор по связям с инвесторами «Группы ЛСР» Юрий Ильин также сообщил, что итоги первого квартала близки к результатам 2013 года. Напомним, что тогда холдинг реализовал во всех регионах около 120 тыс. кв. м жилья, а в 2014 году на волне ажиотажного спроса было продано около 260 тыс. кв. м. Как видим, снижение по сравнению с прошлым годом – в два с лишним раза.

Из общего ряда выделяются только данные «Петербургской Недвижимости». «Как показали прошедшие месяцы текущего года, глобальных изменений в объемах продаж на первичном рынке не произошло. По отношению к показателям продаж января и февраля 2014 года можно отметить уменьшение не более чем на 10%», – рассказал генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин. По его словам, в марте компания реализовала порядка двух тысяч квартир в новостройках, что соответствует уровню того же месяца прошлого года.

Главной причиной резкого оттока покупателей стала недоступность ипотеки в связи с изменением ключевой ставки ЦБ. После резкого подорожания жилищных кредитов, до 15-20% годовых, в январе-феврале в целом по России объем выдачи ипотеки, согласно информации АИЖК, сократился на 24%. Для застройщиков, которые в прошлом году продавали значительную долю квартир покупателям-ипотечникам, потери оказались еще более ощутимыми. Так, по словам коммерческого директора бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дениса Бабакова, в 2014 году по ипотеке продавалась каждая третья квартира. В первом квартале 2015-го доля ипотечных сделок в компании снизилась до 17-20%.

Впрочем, запущенная государством программа по субсидированию ставки по ипотечным кредитам на уровне 12% годовых приносит первые плоды. «С начала апреля у нас уже пошли сделки с одобренными кредитами по ипотеке с господдержкой», – рассказал директор компании «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов.

Цены дрогнули

С февраля продавцы начали реагировать на изменение настроений покупателей. По данным БН, средняя стоимость квадратного метра строящегося в границах Санкт-Петербурга жилья по сравнению с максимальным значением в начале года снизилась к концу первого квартала примерно на 4%. В абсолютных цифрах – со 102,8 до 98,9 тыс. руб. Интересно, что в большей степени потеряли в цене новостройки масс-маркета. Так, «квадрат» в комфорт-классе подешевел за последний месяц на 2,3%, до 112,8 тыс. руб., а в эконом-классе – на 2,4%, до 86,2 тыс. руб.

В так называемом ближнем поясе мегаполиса, где строится треть жилья, средняя цена предложения еще ниже, на уровне 70,2 тыс. руб. за кв. м. Наиболее дешевые квартиры предлагаются в поселках Янино, Бугры, Горелово. Здесь средние цены находятся в диапазоне 60-65 тыс. руб. за кв. м.

«Лишь единицы застройщиков заявляют о пересмотре прайсов в сторону понижения. Большинство компаний проводит коррекцию цен посредством акций и спецпредложений. Скидки при стопроцентной оплате достигают 17-25%, и в отдельных случаях можно констатировать, что цены на объект вернулись к докризисному уровню», – говорит руководитель Центра исследований и аналитики ГК «БН» Марина Чижкова.

Дальнейшее поведение цен аналитики берутся прогнозировать только исходя из посыла, что геополитическая и макроэкономическая ситуация останется в ближайший год более-менее стабильной. «Во время двух предыдущих кризисов дно рынка недвижимости по ценам достигалось к лету следующего года (1999-го и 2009-го соответственно). Простые аналогии вполне естественно приводят к выводу, что и на этот раз основное снижение цен уже закончилось и наступает стабилизация», – предполагает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко.

Эксперты АРИН считают, что к концу 2015 года будет достигнут примерно тот же ценовой уровень, что и в декабре 2014 года: без выраженного роста, но и без радикального падения. «Наша точка зрения базируется на таких аргументах, как повышение ставок по ипотеке, сокращение спроса и переизбыток предложения в строящихся домах», – отмечает Елена Лашаева.

Напомним, что, по разным оценкам, сейчас в строящихся домах Петербурга и его предместий предлагается от 4 до 6 млн кв. м жилья.

Антикризисная коррекция

В перспективе двух-трех лет картина рынка может сильно измениться. Спрос, вслед за ипотекой, восстановится, а предложение сожмется. Как следствие, мы увидим рост рублевых цен.

Основа этих перемен закладывается уже сегодня – застройщики стали осторожнее с выводом новых проектов на рынок. По сведениям БН, за три месяца текущего года был анонсирован старт 34 новых жилых комплексов и очередей ЖК против 48 годом ранее. С января по март 2014 года строительные компании, воодушевленные ажиотажным спросом начала года, начали продажи почти 1,5 млн кв. м строящегося жилья. В первом квартале этого года, параллельно с падением покупательской активности, они начали реализацию чуть менее 900 тыс. кв. м. «Как видим, вывод жилья на рынок по сравнению с началом прошлого года упал более чем на 40%, чего и следовало ожидать», – констатирует руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «БН» Ольга Романова. Но отмечает, что в первую неделю апреля застройщики заметно оживились и вывели на рынок с десяток новых объектов и очередей. Вероятно, строительный бизнес активизировался в предвкушении ипотеки с господдержкой.

Наиболее активно застраивается Всеволожский район, а именно – его часть, прилегающая к границам Петербурга. Из 20 тысяч квартир стартовавших в первом квартале новостроек почти 13 тысяч приходятся на такие локации, как Мурино, Новое Девяткино, Бугры, Кудрово, Янино, Колтуши, Сертолово. Если в целом по рынку объемы нового строительства значительно сократились по сравнению с первым кварталом прошлого года, то во Всеволожском районе падение несущественное, всего на 10%. То есть активность застройщиков сместилась к окраинам, где возводятся преимущественно новостройки эконом-класса.

Об этом же свидетельствует анализ стартапов с точки зрения разбивки по классам жилья. Объемы нового предложения в самом масштабном сегменте, эконом, сократились всего на треть. Комфорт-класс потерял тоже 30%. А в бизнес-классе за три месяца было выведено всего два небольших дома в совокупности на 90 квартир – в Красносельском районе и на Петроградской стороне. Годом ранее за тот же период строители предложили рынку почти три тысячи квартир в новостройках этого уровня.

Обращает на себя внимание еще одна особенность новых проектов этого года: застройщики продолжают корректировать квартирографию в соответствии с сократившейся в кризис покупательской способностью и предлагают все более мелкие квартиры. В новых проектах и очередях первого квартала 2014 года средняя общая площадь жилья составляла 47,4 кв. м. В этом году показатель снизился до 43,6 кв. м. До этой планки не дотягивает средняя площадь в новостройках Всеволожского, Красногвардейского и Невского районов. В дальнейшем мы будем отслеживать динамику этого показателя – любопытно, до какого предела дойдут застройщики в своей склонности к формату миниатюры.

Вывод новых объектов на рынок Санкт-Петербурга

Источник: Отдел аналитики строящейся недвижимости ГК «БН» 

Текст: Елена Денисенко    Фото: pressfoto.ru