Не включенные в программу господдержки ипотечные сегменты (вторичка, ЖСК, апартаменты…) оказываются под двойным давлением. Кроме обусловленного кризисом падения спроса на недвижимость, им предстоит «пережить» бегство в госипотеку части клиентов.
Господдержка для избранных
После введения государственного субсидирования ипотеки многие участники рынка пересмотрели свои прогнозы на 2015 год. Как, в частности, отмечает эксперт по работе с партнерами Петербургского филиала ВТБ24 Маргарита Кирикова, ранее в банке ожидали падения ипотечного кредитования в текущем году по сравнению с 2014-м в три раза. «Сейчас мы ориентируемся на двукратное снижение объемов выдачи новых кредитов», – говорит специалист.
Похожие прогнозы дают и другие представители банковского сообщества, в том числе и регулятор.
Однако не секрет, что среди коллег специалисты традиционно озвучивают менее позитивные прогнозы, чем на широкой публике. Так, в конце марта на VI ежегодной конференции «Ипотека в России» директор по залоговому кредитованию Банка «Открытие» Алексей Попович заявил, что двукратное падение объема выдачи ипотеки представляет собой очень оптимистичный сценарий. Эксперт ожидает, что за текущий год в стране будет выдано ипотечных кредитов на сумму не более 500 млрд руб., из этой суммы 400 млрд руб. уйдет на покупку нового жилья.
Напомним, по данным Банка России, в 2014 году было выдано жилищных кредитов на общую сумму 1,76 трлн руб.
Так что все-таки следует ориентироваться на троекратное падение рынка.
Неаккредитованные новостройки
В то же время собственные продукты банков проигрывают программам «Ипотека с господдержкой» (см. табл. 1). И произошедшего в марте снижения «независимых» ставок (см. табл. 2) явно недостаточно, чтобы массовый покупатель «голосовал накоплениями» против ипотеки с субсидированной ставкой. «Банки, которые не участвует в программе госсубсидирования, остались вне рынка», – констатирует начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
При этом продажи с привлечением госипотеки должны помочь выжить в кризис строительным компаниям. «По факту предложенные программы – это поддержка не ипотеки, а стройкомплекса за счет акцентированной стимуляции спроса», – резюмирует руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» Сергей Лобжанидзе.
Но выясняется, что государственные деньги достанутся далеко не всем застройщикам. За бортом останутся не аккредитованные банками новостройки, каковых в России около половины. Напомним, прежде чем давать жилищный кредит на квартиру в новостройке, любой банк обязательно проверяет компанию и сам строящийся дом, то есть проводит процедуру аккредитации.
Таким образом, госсубсидирование усиливает угрозу банкротства небольших строительных компаний и новичков рынка. Это в конечном итоге невыгодно и будущим заемщикам, поскольку в перспективе отразится на широте выбора.
ЖСК, апартаменты и «комок»
Кроме прочего, по условиям госсубсидирования из круга объектов выпадают новостройки, возводимые по схеме ЖСК.
И работающим на таких юридических основаниях застройщикам приходится подстраиваться под новые правила игры. Как, например, поясняет БН генеральный директор «О2 Недвижимость» Елена Беседина, для ее компании не стало неожиданностью, что государственное субсидирование ипотеки не коснется ЖСК. Но, чтобы и дальше предлагать клиентам конкурентоспособные условия, компании пришлось идти на «пропорциональное снижение цен», компенсируя переплату процентов по ипотеке без господдержки.
Также в «мертвой зоне» оказался рынок ипотеки на апартаменты и на коммерческую недвижимость. Не имея господдержки, банкиры практически свернули эти направления деятельности.
В общем, как отмечает Елена Беседина, госсубсидия является «очень избирательной мерой поддержки».
Вторичный рынок
Но наиболее заметные потери ожидают сегмент ипотеки на недвижимость вторичного рынка.
Как подчеркивает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, сложилась уникальная ситуация, когда ставки по ипотеке при покупке квартир в новостройках по программе госсубсидирования стали существенно ниже, чем по ипотечным предложениям на «вторичке». «Такого не было в истории российского рынка недвижимости, и, по сути, это нонсенс, – возмущен эксперт. – Ведь в первом случае кредит выдается под залог прав требования, а во втором – под конкретный жилой объект».
По словам руководителя отдела продаж жилой недвижимости АН «Арин» Александра Власенко, в этой сфере уже произошло сужение предложения. «На вторичном рынке теперь выдают ипотеку только ведущие банки», – отмечает эксперт. Иначе говоря, у клиентов сократился выбор вариантов кредитования.
Но более серьезные проблемы ждут сегмент впереди. Часть потенциальных покупателей уйдет на рынок новостроек, что еще больше снизит число сделок на вторичке.
«С точки зрения мультипликативного эффекта на экономический рост развитие вторичного рынка жилья властям неинтересно. Судя по всему, на вторичном рынке будет наблюдаться наиболее сильное давление на рублевые цены ввиду падения спроса», – ожидает аналитик ИХ «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин.
И, естественно, несладко придется частным инвесторам. Напомним, до кризиса они в большинстве придерживались одной из двух стратегий: реализовывали инвестиционный объект в середине строительства или после его окончания.
Теперь, благодаря госсубсидированию, выросла привлекательность покупок жилья именно у застройщика. Это автоматически снижает стоимость квартир, реализуемых по договорам цессии.
И частные инвесторы будут вынуждены идти на демпинг или держать деньги «замороженными» до окончания действия госпрограммы.
Кроме того, лишена господдержки сама ипотека на «переуступку». Кстати, перед самым кризисом был заметен рост предложения жилья по переуступке. Но в последний вагон успели не все инвесторы.
ИНДЕКСЫ «БН-ИПОТЕКА»
Таблица 1
Банковские процентные ставки по жилищному кредитованию на конец марта (скачать)
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
Таблица 2
Изменение средней процентной ставки за месяц для кредита на 15 лет, первый взнос 30-50% от стоимости квартиры, оформление страхования титула, жизни, имущества (без учета ипотеки с господдержкой)
| Период | Справка по форме 2-НДФЛ | Справка о подтверждении дохода в свободной форме или по форме банка | ||
|---|---|---|---|---|
| вторичный рынок, % | первичный рынок, % | вторичный рынок, % | первичный рынок, % | |
| На конец февраля 2015 года | 19,30 | 19,36 | 19,57 | 19,53 |
| На конец марта 2015 года | 18,49 | 17,61 | 18,80 | 17,88 |
| Изменения | –0,81 | –1,75 | –0,77 | –1,65 |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
