Генеральный директор Hansa Group Олег Барков видит ситуацию на рынке недвижимости несколько с иной точки зрения, чем большинство петербургских застройщиков. Возглавляемая им компания – стопроцентная «дочка» западных инвесторов, что становится источником дополнительных рисков в нынешней геополитической ситуации. Кроме того, Олег Барков в 2006 году создал и в течение пяти лет возглавлял петербургское подразделение консалтинговой компании Knight Frank. И опыт прошлых лет позволяет не замыкаться на перипетиях своей компании, но видеть картину рынка в целом.
– Олег Станиславович, с первичного рынка в последнее время поступают оптимистичные заявления – мол, дно пройдено, начался медленный подъем. Это реальность или мечтания застройщиков?
– Есть ощущение, что строительный рынок, как и российская экономика, держит удар. В конце прошлого года, когда кризис только начинался, настроения были панические. Предсказывали, что падение будет более острым, глубоким и болезненным, чем в 2009-2010 годах. Пока мы этого не видим. Напротив, наметились позитивные признаки: рубль укрепляется по отношению к евро и доллару, цены на нефть растут, инфляция замедлилась.
Возможно, это ощущение ложное. Часто кризис демонстрирует следующую динамику развития: за первым падением следует отскок вверх, а затем экономика вновь начинает скатываться в глубокую яму. Но сейчас мы, видимо, находимся в стадии этого отскока.
– Каким образом отмеченное вами движение вверх сказалось на рынке недвижимости? Спрос оживился?
– Не сказал бы, что произошло именно оживление. Скорее, мы не видим пока того обвала спроса, который наблюдался в 2009-м. Покупательская активность, безусловно, не сопоставима со вторым или четвертым кварталом прошлого года, когда россияне массово уходили из рублевых накоплений в недвижимость. Однако снижение не критично, примерно до уровня обычных спокойных лет.
На настроение потребителей влияют два фактора. Во-первых, негативные ожидания. Во-вторых, даже если человек с уверенностью смотрит в будущее, он не может сейчас купить жилье из-за недоступности ипотеки. На мой взгляд, долгосрочный ипотечный кредит по ставке выше 15% годовых – это кабала. Обнадеживает факт активных мер Правительства России по поддержанию ипотечного кредитования. Субсидирование процентной ставки – очень грамотная и своевременная мера. Безусловно, выделенных субсидий не хватит на сохранение объемов ипотечного кредитования на прошлогоднем уровне. Но удалось избежать коллапса, и это очень важно.
– Судя по всему, многие откладывают покупку в ожидании снижения цен. Ведь в прошлый кризис недвижимость сильно подешевела не только в долларах, но и в рублях. В этот раз возможно повторение?
– Честно скажу: этого не знает никто. Если представить, что самая острая фаза украинского кризиса пройдена, то покупателям надеяться на снижение рублевых цен не стоит. Если в геополитике случится что-то горячее, наподобие провокации с «боингом», то сюжеты могут быть самые разные.
Следует вообще исходить из того, что нынешняя ситуация уникальна, на нее нельзя экстраполировать прошлый опыт. Очень жесткий экономический кризис 2008-2010 годов был частью глобальных процессов в мировой экономике. К сожалению, он слишком быстро закончился, и мы вернулись к прежней модели – к жизни активного потребителя, ничего не изменив в экономической модели страны.
Нынешний кризис носит не только и не столько экономический характер. Он – расплата за нашу самостоятельность на международной арене и следствие изменения геополитического расклада современного мира. Отчасти это новая холодная война в ее экономической фазе. Если мы хотим в ней победить, а не оказаться в роли Советского Союза, мы должны измениться. Выхода нет. Жить так, как жили в нулевые годы, дальше просто невозможно. Мы были неэффективны, расточительны, слишком много потребляли и мало производили.
– С какими рисками столкнется строительный бизнес в новых реалиях?
– Со многими. Очень плохой сигнал – очевидное сокращение государственных строительных программ. Финансирование крупных инфраструктурных проектов секвестируется, это больно ударит по строительному бизнесу.
Новый вызов связан также со снижением доступности долгосрочных кредитов по разумным ценам. Западные финансовые каналы закрыты даже для многих компаний со стопроцентным иностранным капиталом, работающих на российском рынке. В российских банках финансирование крайне дорогое. В лучшем случае сейчас можно получить заем под 19-20% годовых. Это за гранью разумного.
Еще одна трудность новой реальности – резко выросли цены на материалы и оборудование импортного производства. Идет импортозамещение, зачастую вынужденное, так как по соотношению цены и качества отечественная продукция нередко проигрывает западной. По некоторым позициям замена невозможна вовсе. Мы как генподрядчик специализируемся на высокосложных нетиповых проектах, а в них используется инженерное оборудование, отечественных аналогов которому просто нет.
– Кредиты – дорогие, затраты выросли, спрос, как со стороны государства, так и покупателей, сократился. Петербургский строительный рынок ждет череда банкротств?
– Банкротства – неизбежный процесс регенерации бизнеса: одни уходят, другие приходят. Сейчас на рынке есть компании с проблемами в менеджменте, есть случайные новички, которые строят один-два дома в чистом поле, есть закредитованные сверх меры гиганты, которые пытаются повысить устойчивость сомнительным способом, наращивая портфель объектов в низкомаржинальном сегменте. Возможно, в более спокойное время с ними ничего бы не случилось. Но в кризис такие застройщики попадают в зону риска. Так что банкротства не исключены, хотя всем коллегам желаю долгой жизни.
– Ваши западные акционеры не собираются сворачивать бизнес?
– Я не считаю, что все иностранцы спешно ретируются. Конечно, произойдет определенная селекция. Часть компаний уйдет с рынка России, он у нас непростой, вязкий. Проблемы связаны со всем циклом девелопмента и строительства: покупкой земельного участка, проектированием, получением согласований, подключением. Даже если все вопросы решены, начинаются наши традиционные «русские горки» в экономике. В условиях экономической нестабильности инвестиции в недвижимость с высокой доходностью становятся делом еще более рисковым. Соответственно, инвесторы со слабыми нервами свернут бизнес. Те, кто мыслит в более долгосрочной перспективе, останутся. Хотя для рынка это «прореживание» не будет критичным. У нас, особенно в Петербурге, сложился очень сильный собственный девелоперский бизнес, доля иностранного капитала в котором незначительна.
Что касается конкретно наших акционеров, они относятся к ситуации с полным пониманием. Hansa работает в России с 2005 года, а если вспомнить, что наша компания создана на базе российского подразделения большой международной компании Skanska, то гораздо дольше – с начала 1990-х. Это не первый кризис, который акционеры переживают вместе с нашей страной. Бизнес сворачивать не собираются. Идет антикризисная корректировка планов. Она носит скорее тактический, чем стратегический характер.
– Как это следует понимать? Вы все равно собираетесь, как было анонсировано еще два года назад, зайти в новые для себя сферы жилой и коммерческой недвижимости, но сделаете это позже, когда экономическая ситуация улучшится?
– Мы ничего не откладываем. Уверены, что в течение года-двух будет найден геополитический компромисс, поскольку причины кризиса именно геополитические. С другой стороны, Россия адаптируется к тем новым жестким условиям, в которых ей придется жить, и экономика пойдет в рост. Поэтому заявленные проекты будут выведены на рынок по плану.
– В какой стадии находятся проекты?
– Строительство коммерческой недвижимости запланировано в Буграх, недалеко от комплекса «Мега Парнас». У нас там участок земли в 7 га, в перспективе предполагаем построить три гипермаркета. Пока в работе один, build-to-suit, по заказу крупного непродовольственного ритейлера (по соглашению о конфиденциальности не могу называть заказчика). Он также не отложил свои планы по развитию, и его мотивация нам вполне понятна. Проект проходит экспертизу, в апреле рассчитываем получить разрешение на строительство и выйти на площадку.
Второй проект будет реализован в Колтушах, где на 7 га принадлежащей компании земли построим 30 тыс. кв. м жилья, два детских сада и школу. Это часть нового микрорайона, который будет расположен на 56 га. Девелопером остальной земли выступает инвестиционная корпорация «Пантикапей». Сейчас ждем согласования проекта планировки территории. Он был готов еще в конце прошлого года, но в связи с изменением федерального законодательства, передавшего функции согласования ППТ с муниципального уровня на региональный, возникли некоторые технические трудности. Рассчитываем до конца года начать строительство и продажи.
– Янинско-колтушское направление крайне конкурентное. За последний год в этой части агломерации на рынок выведены несколько крупных проектов. Не будет ли затоваривания?
– Опасность такая есть. Во многом успешное развитие данной локации будет зависеть от решения транспортных проблем. Людям надо по утрам выезжать на работу, и если пробки будут расти, то жить здесь никто не захочет. Но это забота правительства Ленинградской области, а не застройщиков.
Что касается нашего проекта, уверен, он получится вполне конкурентоспособным. Затоваривание большую угрозу представляет для тех застройщиков, кто работает в сегменте жесткий эконом и строит на бурно осваиваемых территориях. Это вполне логично: если вы в большом количестве производите нечто низкокачественное, пусть и по низкой цене, рано или поздно столкнетесь с проблемой сбыта. У нас будет хороший комфорт-класс, дома высотой четыре-пять этажей в зеленой зоне, недалеко от города.
– Почему пять этажей, а не 17-20? Правила землепользования и застройки не позволяют?
– В данном случае ПЗЗ совпадают с нашей внутренней установкой. Мы изначально на этом пятне собирались строить поселок, состоящий из таунхаусов и сити-вилл. Но, проанализировав рынок загородной недвижимости, поняли, что он затоварен подобной продукцией. Решили остановиться на проекте многоквартирной, но малоэтажной застройки.
Выскажу крамольную мысль: на мой взгляд, за пределами КАД надо запретить строительство выше пяти-семи этажей. Ну, возможно, для отдельных доминант разрешить до девяти этажей. Нам надо как можно скорее изжить худшие рецепты и принципы, по которым велся девелопмент в предыдущие годы. В первую очередь, это кварталы или целые территории с непомерно высокой плотностью будущего населения. Самые наглядные примеры – многоэтажные проекты в Шушарах или Мурино-Девяткино. Я думаю, что уже через короткое время их будут приводить как однозначно отрицательный пример развития нашего города в начале XXI века.
– Думаете о новых проектах?
– Думаем. Смотрим предложения на земельном рынке, ищем пятна под дома бизнес-класса в границах Петербурга. Но спешить не будем, придерживаемся политики сбалансированного портфеля. Перспективы неясны: любое обострение ситуации на Украине может привести к очередному вызову для экономики нашей страны.
