Зимой рынок загородных участков замирает, чтобы ожить с приходом весны. Именно в межсезонье, когда земля уже освободилась от снега, но еще не покрылась молодой травой, можно оценить состояние дорог в массиве и вокруг него, увидеть, не заболочен ли участок, работают ли дренажные системы и т. д.
На старте
Глядя на поросшие кустарником поля, представить на этом месте свою будущую усадьбу непросто – нужно обладать богатым воображением. Впрочем, обо всем по порядку.
Каждый идет к реализации мечты о доме своим путем. Один готов приобрести дом под ключ. Второй – выбирает участок под приглянувшийся проект коттеджа. Третьи, коих нынче подавляющее большинство, смутно представляют конечный результат, но при этом готовы двигаться к цели малыми шагами. Сегодня – покупка земли, далее, когда позволят средства, – нулевой цикл и времянка, затем – строительство дома, бани и пр.
Все начинается с выбора подходящего для реализации вашей мечты пятна земли. Но участок участку рознь. Инженерно подготовленные наделы в электрифицированных и газифицированных жилых массивах с качественными дорогами предлагаются недешево. Да и на рынке такие объекты в меньшинстве.
Как из других регионов перебраться в ПетербургПрежде чем продать жилье в провинции и перебраться на жительство в мегаполис, надо трезво оценить >>Среднестатистический девелопер коттеджного поселка начинает продажи земли задолго до готовности массива для строительства – и тем более комфортного проживания. Покупка неосвоенного участка (или земли с ветхим домом под снос) в населенном пункте (ИЖС), дачном или садоводческом массиве имеет свои плюсы и свои минусы. Здесь – как в коммунальной квартире: один из главных факторов ликвидности – соседи.
Шаг первый: определить целевое назначение
Целевое назначение будущего объекта загородной недвижимости диктует требования к выбору места. В принципе, базовых вариантов здесь два – дача или коттедж для постоянного проживания. Но в последние годы все большее число интересантов готовы рассматривать вариант «условно постоянного» проживания за городом. Малогабаритная городская квартира – не лучший объект даже для дружной семьи из трех поколений, поэтому круглогодично обитаемый загородный дом становится расширением жизненного пространства для всех.
Если речь идет о постоянном проживании, то важнейшим критерием поиска становится транспортная доступность. Но это не только расстояние от города или КАД. Часто бывает, что при очевидной близости загородного жилья к цивилизации именно последние сотни метров раскисшей в межсезонье грунтовки становятся непреодолимым препятствием. Да и постоянное проживание в первую очередь подразумевает наличие объектов социальной и коммерческой инфраструктуры в пешей доступности.
При выборе участка для строительства дачи близость к шумному мегаполису становится скорее минусом, чем плюсом. На первый план выходят красоты окрестных ландшафтов, озер и лесов. Но, разумеется, даже дачу есть смысл строить в жилом массиве, где кто-то живет постоянно, а сам поселок и в зимнее время поддерживается в тонусе и охраняется.
Участки для индивидуального жилищного строительства всегда дороже равноценных, предназначенных для садоводства и дачного хозяйства. Но статус ИЖС предполагает возможность прописаться в построенном доме, пользоваться всеми благами местной цивилизации – сельской школой, медицинскими учреждениями, а также – при плановой электрификации или газификации – фиксированными (некоммерческими) расценками на подведение коммуникаций к участку.
В садоводстве тоже можно прописаться. Но отметим, что на сегодняшний день это скорее теоретическая возможность, которую можно реализовать только в судебном порядке. Причем шансы выиграть суд, если у вас есть другое жилье, близки к нулю. Стало быть, классическое садоводство, а также коттеджные поселки со статусом земли СНТ или ДНП подразумевают лишь «условно постоянное» проживание.
Шаг второй: определить зону поиска
Если у вас нет территориальных предпочтений, сегодня вы смотрите участки под Гатчиной, а завтра отправляетесь в Приозерск, то это – нерациональная трата времени. При таком подходе вы рискуете потратить на поиски вечность и – в конечном счете – просчитаться. Ведь смотреть нужно не только сам участок, но также окрестности – и все на бегу.
Лет десять назад те, кто работал или жил на юге Петербурга, предпочитали участки вблизи южных пригородов – например Гатчины или Ломоносова). Обитатели северных районов города глядели в сторону Карельского перешейка. С момента, когда вокруг Северной столицы замкнулось транспортное кольцо, многое поменялось. Немаловажным показателем транспортной доступности в глазах покупателей стало расстояние до КАД, поэтому зона поиска для потенциального землевладельца расширилась. Но важно понимать, что длина Кольцевой (вместе с дамбой) 138 км, поэтому вариант каждый день по дороге на работу и обратно преодолевать сотню километров по скоростной трассе комфортен не для всех. Загородная жизнь с ежедневными перемещениями быстро надоест.
Стало быть, зону поиска придется сузить. А перед тем как отправляться на просмотр, нужно изучить территорию – для начала по интернет-источникам и краеведческим публикациям. То есть попробовать «примерить на себя» местность. В этом случае, воспользовавшись сервисами с объявлениями о продаже участков, лучше подобрать несколько вариантов – в разных массивах и коттеджных поселках.
Договариваясь о просмотре с потенциальными контрагентами, спланируйте поездку так, чтобы осталось время и на прогулку по окрестностям.
Шаг третий: оцениваем участок
Вне зависимости от того, идет речь о старом садоводстве или о новом коттеджном поселке с участками для самостоятельного строительства, нужно обратить внимание на размер, форму и пропорции участка, его ориентацию по сторонам света, характер почвы.
В новом массиве с живописным рельефом, где на выбор предлагаются разные варианты, в первую очередь смотрите те участки, что располагаются на возвышенности и имеют уклон в южную сторону.
Крайние участки – те, что граничат с лесом – обычно привлекают повышенное внимание. Но лес лесу рознь: это может быть и песчаный лесопарк с соснами, в котором приятно гулять, и труднопроходимые заросли. Последний вариант создает избыточную влажность, затенение, а в летнее время становится рассадником для мошкары.
Болотный камыш, а также сосенки и березки с неразвитыми кронами и кривыми стволами свидетельствуют о высоком уровне грунтовых вод и периодическом подтоплении территории. Впрочем, нюансов здесь много.
Размер участка часто имеет для потенциальных домовладельцев решающее значение. За просторным участком, если вы не намерены содержать садовника, ухаживать непросто, хотя для дачи 20 соток – вариант неплохой. В пригородных массивах, ориентированных на постоянное проживание и расположенных близ городской черты, качественные участки больше 12 соток – дефицит.
В демократичных коттеджных поселках, часто встречаются участки не то чтобы маленькие, но узкие (меньше 20 м в ширину): застройщики экономят на внутрипоселковых проездах. «Компактный» генплан накладывает ограничения на выбор проектов, но имеет и определенные плюсы для проживающих. Во-первых, меньше дорог нужно чистить зимой, во-вторых, идти пешком вдоль бескрайних соседских владений до ближайшего магазина или остановки транспорта – то еще удовольствие.
Еще один момент. Если девелопер экономит на ширине дорог – он обрекает будущих жителей массива на серьезные неудобства. Более или менее комфортная ширина проезжей части – 7 м. Такое значение позволяет беспрепятственно разъехаться, скажем, со спешащей на строительство бетономешалкой не выезжая на обочину. Тупиковые проезды должны давать возможность беспрепятственно развернуться, а еще лучше, если они оборудованы разворотными площадками. Но когда дачный массив находится на стартовой стадии освоения, а вокруг чисто поле с домиками на горизонте и изредка проезжающими машинами, потенциальные покупатели участков обычно не обращают внимания на подобные планировочные просчеты девелоперов.
При покупке участка следует обращать внимание на его ориентацию по сторонам света – лучше всего, когда узкие стороны выходят на север и юг. Хороший участок должен иметь уклон, но небольшой, предпочтительно – с понижением на юго-восток или на юго-запад. Это идеальный вариант: такие участки весной раньше освобождаются от снега. Северный склон в наших краях – вариант нежелательный. К слову, если вас интересует участок у реки или озера, имейте в виду, что на северных и южных берегах – разный микроклимат. Но интересный рельеф – это всегда повышенные затраты на освоение. А если перепад высоты больше 15% (1,5 м в высоту на 10 м в длину) – это уже скорее не интересный, а проблемный участок. В данном случае значительно возрастают расходы на строительство фундамента и, вероятнее всего, потребуются меры по дополнительному укреплению грунта.
Шаг четвертый: выбираем соседей
Итак, если с землей все в порядке, переходим к следующему пункту программы. Рассматриваем мы старое садоводство или о новый загородный массив – нужно знакомиться с будущими соседями, причем не только с ближайшими. Для вторичного загородного рынка это самое актуальное правило: бывает, что объект продается именно потому, что отношения – не сложились.
О чем говорить с потенциальными соседями? Вот примерный перечень вопросов.
Соответствуют ли границы территории заявленным в документах? Если нет – есть повод говорить с продавцом о снижении цены.
Нет ли у хозяина конфликтов с правлением СНТ (ДНП) или соседями, а также коммунальных задолженностей перед СНТ (ДНП), которые могут «по наследству» перейти вам? Об этом лучше всего узнавать из первоисточника – у председателя правления. Бывает, что продавец не участвовал в расходах, связанных со строительством линий электропередачи, водопровода, дорог.
Есть ли электричество, нет ли дефицита энергомощностей? В договоре энергосбытовой компании с потребителем (это может быть и сам домовладелец, и коллективный потребитель в лице ДНП) должны быть указаны выделяемые мощности и возможности их увеличения. Если массив «пока еще не электрифицирован», узнайте о планах электрификации в энергосбытовой компании, с которой планируется заключение договора. Столбы с проводами не должны вводить вас в заблуждение – их могли установить «про запас».
Как решаются вопросы жизнеобеспечения поселка (ремонт дорог, дренажные работы, охрана, вывоз мусора) и в какие суммы в виде паевых и целевых взносов это выливается?
Обитаем ли поселок (дачный массив) зимой, как он охраняется в зимнее время?
Чистятся ли дороги, можно ли подъехать к участку в период весеннего бездорожья?
Где берут питьевую воду? Каково ее качество? Есть ли в окрестностях хорошие колодцы и скважины, каковы их лимиты? Проводился ли анализ воды и какие виды загрязнений он выявил?
Шаг пятый: мелочей нет
Во время прогулки по массиву оцените его благоустройство, состояние проездов, уровень воды в дренажных канавах. Обязательно узнайте размеры паевых взносов и прочих платежей (охрана, целевые взносы на благоустройство) – пусть они не станут для вас неожиданностью.
Да, кстати, несмотря на то, что на дворе уже XXI век, в окрестностях Петербурга еще немало массивов, в которых нет электричества. Правда, продавец или агенты, представляющие его интересы, будут уверять вас, что лампочки вот-вот зажгут: деньги уже собраны, столбы поставлены, провода натянуты. Увы, практика показывает, что если проблема не решена за предыдущие десять лет – не факт, что она решится в ближайшие пять.
Если речь идет об участке в новом и еще не обжитом коттеджном поселке, вопросов к девелоперу проекта, будущим соседям, правлению ДНП (СНТ) и представителям управляющей компании (если таковая уже имеется) – значительно больше. Но о том, как проводить первичную юридическую экспертизу предложений о продаже участков в новых массивах мы уже писали.
Самая распространенная проблема, с которой может столкнуться покупатель земельного надела в чистом поле – медленные темпы освоения территории. При подготовке первичной документации девелоперы получают технические условия (ТУ) на подключение к сетям и, предлагая участки к продаже, девелопер всегда декларирует, что в массиве будут электричество, вода, газ. Но строительство дорог, линий электропередачи, газо- и водопровода нередко растягивается на годы.
Что делать, если участок понравился, но к девелоперу имеются претензии? Чтобы получить объективную картину, нужно сверять информацию из разных источников – вплоть до интернет-форумов и групп, созданных обитателями новых поселков в социальных сетях.
Начните с визита в отдел продаж компании-девелопера, чтобы попросить для ознакомления правоустанавливающие документы застройщика (в первую очередь это копии кадастровых паспортов участков), образцы типовых договоров купли-продажи и покажите их независимому юристу.
