Габариты жилья в петербургских новостройках неуклонно уменьшаются уже более десяти лет. Если в 2003 году средний размер квартир в сданных жилых комплексах составлял 73 кв. м, то в 2014-м он сократился до 55 «квадратов». Это отнюдь не предел: на фоне экономического кризиса в ближайшие два года первичный рынок будет пополняться объектами с более «мелкой нарезкой». К такому выводу пришли участники круглого стола, проведенного ГК «Бюллетень Недвижимости» на площадке Национального объединения строителей в СЗФО.
Минимализм наступает
Строительный бизнес, видимо, отчетливо предвидел спад спроса, который должен был прийти на смену прошлогоднему ажиотажу. Новые проекты, выведенные на рынок в 2014 году, отличались минимализмом в квартирографии. Средняя площадь квартир в новостройках, заложенных в границах Петербурга, снизилась до 49 кв. м. Прежде всего за счет Выборгского (зона «Парнас»), Приморского (район Каменки) и Красносельского (ЮЗПЧ) районов.
В Ленобласти, и в первую очередь – на прилегающих к мегаполису землях, данный показатель оказался еще более скромным – 40 кв. м. В Мурино и Кудрово были зафиксированы настоящие рекорды: в этих локациях началось строительство комплексов со средней общей площадью квартир 25 «квадратов».
| | Ольга Романова руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «БН» |
И в городе, и в области быстро растет число новых объектов с так называемой мелкой нарезкой. Официально такого термина не существует. Но аналитики ГК «БН» условно приняли за точку отсечения жилые комплексы со средней площадью квартир 40 «квадратов» и посмотрели, как менялась их доля на рынке. «Еще пять лет назад в “мелконарезанных” ЖК было представлено 2-4% строящегося жилья. В прошлом году в Петербурге практически каждая четвертая квартира (24%) была выведена на рынок в домах данной категории. В Ленобласти – более половины (55%) предложения приходится на новостройки с миниатюрными квартирами», – рассказывает руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «БН» Ольга Романова.
| | Надежда Гордевская руководитель отдела продаж «О2 Недвижимость» |
Присутствующие на круглом столе застройщики подтвердили выкладки аналитика. «Полтора-два года назад мы строили дома с 60% студий. Сейчас в одном из наших объектов 65% студий, во втором – 82%. Конечно же, мы не просто так меняем квартирографию. Покупатель понимает свои возможности и знает, на что может претендовать. Он формулирует рынку запрос, на который мы отвечаем», – сообщила руководитель отдела продаж «О2 Недвижимость» Надежда Гордевская.
Дома, состоящие преимущественно из малогабаритных квартир, похожи друг на друга. Как правило, это высотки, расположенные на окраинах Петербурга с непропорционально большой, на уровне 85-90%, долей студий и «однушек». Именно эти новостройки покупатели окрестили жестким экономом. Но застройщики считают иначе. «Интересно, что почти половина жилых комплексов с “мелкой нарезкой”, выведенных на рынок в прошлом году, позиционировалась как комфорт-класс», – отмечает Ольга Романова.
Инвесторы уходят
Желание строить как можно больше маленьких (высоколиквидных) квартир присуще не только отечественному строительному бизнесу. Но в США, Финляндии и некоторых других европейских странах стремление девелоперов «нарезать» помельче сдерживается законом – среднюю площадь квартир устанавливает муниципалитет исходя из своих представлений о том, какая категория населения должна проживать в данной локации. В России, напротив, творчество застройщиков в области квартирографии ограничивается исключительно их представлениями о том, чего хочет покупатель.
| | Ольга Трошева руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» |
«Несколько лет назад участники рынка отмечали, что спрос смещается в сторону двухкомнатных квартир. Сейчас ситуация обратная: людям просто негде взять деньги для того, чтобы купить не 23-32 кв. м, а более просторное жилье. Потому покупают то, что могут, – студию или маленькую однокомнатную квартиру на окраине за 2 млн руб. Причем зачастую не очень четко представляют, для чего они это делают: может быть, продам, может быть, сдам, может быть, перееду в нее сам», – рассуждает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
| | Петр Буслов руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПб» |
Как рассказал руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петр Буслов, вплоть до 2015 года около 58% квартир-студий и 33% однокомнатных квартир в ЖК «Северная долина» приобретались с инвестиционными целями. «По нашим данным, из 19 тысяч квартир, переданных в 2011-2014 годах собственникам в зоне “Парнас”, в листинге аренды появились 6,6 тысячи, то есть более 34%», – подтверждает выкладки коллеги руководитель Центра исследований и аналитики ГК «БН» Марина Чижкова.
В кризис инвестиционная привлекательность малогабаритных квартир в ЖК эконом-класса стала сомнительной. На быстрый рост цен рассчитывать не приходится, а значит, спекуляции перестали быть интересными. Годовая доходность от сдачи жилья в аренду, по данным аналитиков БН, снизилась до 5%.
| | Марина Чижкова руководитель Центра исследований и аналитики ГК «БН» |
Соответственно, мотивация покупателей «микрожилья» резко изменилась. В последние месяцы квартиры малой площади покупают в основном молодые семьи – в качестве первого жилья, а также люди среднего возраста – для подросших детей или отселения родителей-пенсионеров. Сюда же можно добавить региональных клиентов, преимущественно с Севера, которые приобретают жилье для поступающих в петербургские вузы представителей младшего поколения семьи. «В ближайшие год-два недвижимость эконом-класса будет рассматриваться не как объект инвестиций, а как способ решения своих жилищных проблем или сбережения накопленных средств», – утверждает Петр Буслов.
Меньше, да лучше
Ближайшие два года, в условиях снижения реальных доходов населения и сокращения ипотечного кредитования, ценовая доступность будет критерием номер один. Доходы не растут, ипотеки нет. Соответственно, утверждают участники круглого стола, спросом будут пользоваться маленькие квартиры, что отразится на квартирографии в сегменте эконом. «Буквально вчера мы дискутировали с проектировщиками: они предлагали проект дома со средней площадью квартиры 42 кв. м, а мы настаивали на 38. Они согласились. Думаю, что неплохо было бы снизить показатель до 35, но вряд ли удастся склонить к этому проектировщиков», – привел пример корректировки квартирографии в соответствии с реалиями Петр Буслов.
| | Денис Бабаков коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» |
Впрочем, застройщики отдают себе отчет в том, что покупатель квартиры для себя, пусть и с заметно похудевшим кошельком, предъявляет к объекту иные, более высокие требования, нежели инвестор. По словам участников круглого стола, уменьшение площадей не отразится на комфортности жилищ. «“Мелкая нарезка” не всегда обозначает квартиры площадью 18-19 кв. м, которые занимают весь дом. Это вопрос оптимальной организации пространства: полезная, используемая площадь становится больше, а неиспользуемая, скажем, коридоры – меньше. В этой парадигме мы и существуем. Появляются небольшие двух-, трехкомнатные квартиры, но они вполне комфортны», – рассуждает коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков. По его словам, недавно завершенная модернизация строительных комбинатов «Группы ЛСР» позволяет предложить клиентам намного больше планировочных решений без потери скорости индустриального домостроения.
| | Екатерина Гуртовая директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» |
На смену традиционным квартирам, прогнозируют собеседники, придут максимально рациональные планировки. «Если пять-восемь лет назад покупатели хотели, чтобы все помещения были изолированы: туалет отделен от ванной, кухня от гостиной, комнаты непроходные, то теперь спрос движется в сторону европланировок. В Финляндии, к примеру, это минимального размера комнаты-спальни, по семь-восемь метров, и большое общее пространство. У нас такие планировки не всегда проходят по строительным нормативам, но мы также предлагаем нашим клиентам “евродвушки” и “евротрешки”, которые пользуются повышенным спросом», – поясняет директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.
Риск для окраин
Похоже, через пару лет аналитики будут вынуждены констатировать, что показатель средней площади квартир в сданных на окраинах проектах опустился ниже определенного аналитиками БН минимума, а Мурино, Кудрово, Бугры, Янино застраиваются домами, сплошь состоящими из студий и «однушек». Жилую среду в таких жилых комплексах можно будет назвать комфортной с большой натяжкой.
| | Сергей Степанов директор по продажам компании «Строительный Трест» |
«Возьмем, к примеру, проблему с парковками. По действующим нормативам застройщик должен предусмотреть одно машиноместо на 80 кв. м жилой площади – это три-четыре маломерные студии. С нашей точки зрения, парковками необходимо обеспечивать каждую квартиру в новом доме, и “Строительный трест” на своих объектах и в Петербурге, и в приграничных районах – Кудрово и Новоселье – либо уже реализовал этот принцип, либо близок к этим показателям. Более того, мы вообще не проектируем студий. Мы строим жилье для комфортной жизни семейных покупателей», – рассказывает директор по продажам компании «Строительный Трест» Сергей Степанов. По его мнению, один из способов кардинального улучшения ситуации – это изменение нормы обеспеченности парковками из расчета: одна квартира – одно машиноместо.
| | Антон Финогенов директор Института территориального планирования «Урбаника» |
Два фактора – попустительские нормативы и ограниченные возможности покупателя, который может приобрести только студию в новых «спальниках», – усугубляются третьим. А именно тем, что город и область хронически не справляются со своими обязательствами по инфраструктурному обеспечению новых территорий. Как отметил директор «Института территориального планирования “Урбаника”» Антон Финогенов, планы дорожного и электросетевого строительства в Петербурге на 2015 год реализованы только на 25%, прокладки метро – на 30%, тогда как прирост населения в агломерации превысил ожидаемый уровень в 2,5 раза. Если разрыв между жилищным и инфраструктурным строительством будет сохраняться, то через несколько лет Петербург окажется в кольце сверхплотной многоэтажной застройки с необеспеченной транспортной доступностью.
| | Елена Денисенко обозреватель ГК «Бюллетень недвижимости» |
«Мелкая нарезка» в данном случае окажется не определяющим фактором – жилой массив становится маргинальным не от того, что в нем большое количество домов со студиями и «однушками». Но высокая плотность населения может усугубить ситуацию. «Изначально ЖК с малогабаритными квартирами рассчитаны не на маргиналов, а на ограниченных в средствах клиентов. Но вот если человек полтора часа стоит в пробках, чтобы доехать на работу, то он сдаст свою квартиру за любые деньги кому угодно, а сам снимет жилье в обжитых районах Петербурга. Вот тогда и начнется маргинализация», – уверена Екатерина Гуртовая.
Маргинализация окраин – это вопрос не завтрашнего и даже не послезавтрашнего дня. По оценке Антона Финогенова, город столкнется с этой проблемой лет через 10-15. Но предпосылки закладываются уже сегодня.
