Напомним, что согласно подписанному Дмитрием Медведевым постановлению о поддержке ипотеки, субсидии выдаются на приобретение жилья в строящихся домах. Но лишь в том случае, если квартиры в них реализуют по договорам долевого участия (ДДУ). Механизм ЖСК под действие программы не подпадает.
Приманка не сработала
Единственным застройщиком, который после запуска госпрограммы субсидирования заявил о переходе на продажи по ДДУ, – ГК «Эталон». «Все вновь выводимые в продажу проекты мы реализуем по договорам долевого участия. Выбор этой схемы объясняется возможностями экономить на налогах и использовать ипотеку», – пояснила директор юридического департамента ГК «Эталон» Виктория Цытрина.
Впрочем, в «Эталоне» еще год назад заявляли о том, что собираются переходить на ДДУ. Очевидно, возможность участвовать в программе господдержки ипотеки лишь ускорила этот процесс.
Можно было предположить, что примеру «Эталона» сейчас последуют и другие застройщики, работающие по механизму ЖСК. Но этого не произошло. «Ипотека – далеко не единственный инструмент для приобретения жилья. Например, в наших объектах лишь 25% квартир покупают с привлечением заемных средств. Вообще, основную ставку на ипотеку делать нецелесообразно. Далеко не все могут себе позволить кредит, а многие предпочитают рассрочку», – говорит директор департамента продаж ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов. Как он считает, интерес покупателей к конкретному объекту не зависит от того, по какой схеме продаются в нем квартиры, – ДДУ или ЖСК. «Не секрет, что реализация проекта по механизму ЖСК дает покупателям возможность брать более длительную рассрочку. В общем, лучше придерживаться золотой середины: часть объектов реализовывать по схеме ЖСК, остальные – по договорам долевого участия. Как подтверждает практика, такой подход позволяет максимально удовлетворять потребности клиентов», – пояснил эксперт.
Более того, как напоминает руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев, механизмы ЖСК и ДДУ – это две равноправные схемы продаж, предусмотренные 214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов…». «Не стоит забывать, что механизм ЖСК позволяет более гибко подходить к условиям договора. Если у человека изменятся жизненные обстоятельства, он может без лишних проволочек договориться с застройщиком и перезаключить договор – например, поменять квартиру либо изменить схему платежей. К сожалению, это невозможно сделать, если заключен договор долевого участия», – добавил он.
Ипотека без господдержки
Многие работающие по схеме ЖСК застройщики вполне успешно сотрудничают с банками и без государственной поддержки. «В том, что программа субсидирования не распространяется на механизм ЖСК, нет никакой трагедии. Мы уже согласовали с банками-партнерами фактически схожую систему субсидирования ипотеки», – рассказала генеральный директор «О2 Недвижимость» Елена Беседина.
Участники рынка говорят: резон переходить на работу по ДДУ появится только после того, как государство предложит более интересные условия работы по ипотеке. «В своем нынешнем варианте господдержка распространяется на ограниченный круг заемщиков. Да и ставка в 12% представляется завышенной. Самое главное: риски, связанные с работой по договорам долевого участия, перевешивают возможные преференции от участия в программе», – резюмировала директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
От противного
Действительно, в отличие от ДДУ, соглашение о вступлении в кооператив (договор паенакопления) не нужно регистрировать в государственных органах. При этом регистрация занимает в среднем полгода. В течение этого срока застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков. Приходится брать кредиты, что, разумеется, увеличивает себестоимость строительства. Нередко случается, что компания передает договор на регистрацию, в Росреестре обещают подготовить документы к определенной дате – в этот день дольщик перечисляет деньги за жилье. Затем выясняется, что договор не оформлен. В этом случае органы власти штрафуют компанию за незаконное привлечение средств. По этим причинам многие застройщики не торопятся переходить на ДДУ: по данным комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти, по договорам долевого участия продается чуть больше 60% новостроек.
Механизм ЖСК был и остается весьма популярной схемой приобретения жилья. Да и при выборе квартиры большинство покупателей обращают внимание на стоимость жилья, его качество и опыт работы застройщика. И в последнюю очередь – на схему, по которой застройщик привлекает деньги.
При этом власти неоднократно заявляли о необходимости жестко контролировать деятельность застройщиков, продающих жилье по механизму ЖСК. Особо ретивые чиновники и вовсе утверждают, что договор долевого участия – это единственно правильная и надежная схема покупки строящегося жилья.
