В наше время топоним Шушары стал почти нарицательным, символизирующим высокоплотную жилую застройку, с рекордно низкими по городским меркам ценами на квартиры, дефицитом социальной инфраструктуры и неважной транспортной доступностью. Попробуем разобраться, так ли это и что же все-таки скрывается за словом Шушары.
Одноименное муниципальное образование – это обширная территория между спальным районом Купчино и городом парков и дворцов Пушкином. В составе муниципального округа имеется собственно поселок Шушары. В настоящее время это крупный жилмассив, точно айсберг, нависающий над внешней стороной КАД близ пересечения с Витебским проспектом и Московским шоссе.
В состав МО также входят микрорайон Пулковское, образованный на базе Пулковского отделения совхоза «Шушары», жилой район Славянка и активно застраиваемые поселки Ленсоветовский и Детскосельский (оба имеют совхозное происхождение).
Невидимая часть шушарского айсберга – это обширная промзона, которую лет десять назад чиновники позиционировали как «новый российский Детройт» (в то время название этого американского города еще не столь однозначно ассоциировалось с упадком и банкротством).
В свою очередь название Шушары и муниципальное объединение, и совхоз, которого уж давно нет на картах, унаследовали от деревушки, находившейся когда-то на территории Ленсоветовского.
Вокруг очага культуры
В прошлом веке вдоль Московского и Пулковского шоссе простирались бескрайние капустные поля. А поселок Шушары, в который мы сегодня въезжаем со сложно закрученной развязки КАД, Витебского проспекта и Московского шоссе, был своего рода аграрной столицей советского Северо-запада. Здешние сельхозпредприятия поставляли к столу ленинградцев свежие овощи и продукцию животноводства, а также привлекали горожан к сезонным работам.
С приходом нового века агропредприятия, прошедшие к тому времени через процедуры акционирования, стали приходить в упадок и распродавать земли. В полях начали «выращивать» монолитные и панельно-монолитные новостройки, под завязку, словно стручки горохом, набитые малогабаритными квартирами.
Правда, в советское время совхозы все-таки заботились о культурном досуге тружеников села. Социальная, спортивная и культурная инфраструктура здесь была на высоте. Так, в поселке Ленсоветовский имелся ухоженный стадион, а в Шушарах располагался легендарный дворец культуры «Нива» с фонтаном у главного входа. Дворец культуры славился своими самодеятельными коллективами, дискотеками, а также выступлениями групп «Алиса» и «ДДТ». Его оснащению завидовали руководители городских театров и концертных залов, а в 1987 году именно в Шушарах прошел первый официальный рок-фестиваль.
В те перестроечные времена поселок Шушары преимущественно представлял собой массив совхозных трех- и пятиэтажек 528-й серии из серого кирпича. В 1990-е годы, когда сельхозпроизводство стало приходить в упадок, жилья в Шушарах строили относительно немного, а сам поселок начал превращаться в обычный для своего времени «спальник». Правда, основная застройка образца того периода – вполне приличные по качеству «панельки» серии 600.11 (есть также несколько зданий 121-й «гатчинской» серии). Эти дома имели просторные, по сравнению как с хрущевками, так и с сегодняшними новостройками, квартиры.
В нашем веке пасторальный пейзаж изменился до неузнаваемости. Полей вокруг уж нет, а о легендарном дворце культуры, на месте которого вырос высотный жилой комплекс, напоминает лишь фонтан (сам ДК, вернее, то, что от него оставалось, снесли еще в 2008-м).
Западная часть Шушар – это массив высотной новой вторички, укомплектованный преимущественно студиями и малогабаритными однокомнатными квартирами. С каждой пятилеткой высотность вводимого в эксплуатацию жилья возрастала, а в настоящее время здесь строятся 25-этажные «монолиты».
Спутник Московского шоссе
Чтобы попасть из Шушар в поселок Ленсоветовский, нужно выехать на Московское шоссе, встраиваясь в плотный транспортный поток (это не всегда просто). По левую руку от шоссе, как раз и будет поселок. Еще лет десять назад это был островок хвойного леса, в котором прятались кирпичные пятиэтажки 528-й серии. Нынче хрущевки со всех сторон окружены разноцветными новостройками. Примечательно, что Ленсоветовский, хоть и расположен в Пушкинском районе, прямого сообщения с Царским Селом не имеет.
Строительство на землях, выкупленных у разорившихся сельхозпредприятий, развернулось лет десять назад. Без скандалов, связанных с долгостроями в Ленсоветовском дело не обходилось, развитие социальной инфраструктуры не велось в принципе: зато жилья здесь строили много, и исключительно – самое дешевое. Причем из-за демпинговых цен, предложенных застройщиками, малогабаритные квартиры стремительно раскупались в первую очередь иногородними – для получения петербургской регистрации.
В настоящее время в поселке с численностью населения около десяти тысяч человек жизнь бьет ключом. В марте жители Ленсоветовского выходили на митинг, пытаясь обратить внимание властей на социальную и транспортную инфраструктуру – точнее, на ее отсутствие. В самом деле, в Ленсоветовском в настоящее время имеется только один действующий детский сад, а также всего одна школа, и та построена в советские годы.
Собственники сельхозземель намерены строить вдоль Московского шоссе жилой массив еще на 23 тысячи человек, но против этих планов выступают местные жители. Последние вести с полей: администрация Пушкинского района рекомендовала Комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга отказать в предоставлении разрешений на строительство жилья – до решения вопросов со школами и дорогами.
Славянка: проспекты в полях
Впрочем, нам нужно двигаться дальше. После хаотично застроенного Ленсоветовского жилой район Славянка воспринимается как другая планета. Чтобы попасть в Славянку, по Московскому шоссе нужно доехать до перекрестка с Колпинским, а на загруженном перекрестке со светофором повернуть направо. Примерно в километре от поворота начинаются стройные ряды девятиэтажек, облицованных керамогранитом приглушенных натуральных расцветок.
Славянка – это среднеэтажный район с широкими улицами и просторными дворами и главной магистралью – Ростовским проспектом (к слову, самой широкой улицей в Петербурге). Трудно поверить, что еще лет шесть назад здесь также были заброшенные совхозные поля.
Предыстория проекта такова. Участок 220 га был приобретен ГК «Балтрос» у совхоза «Детскосельский». Потом в общей сложности две трети жилых площадей было выкуплено для предоставления жилья военнослужащим. Наличие институционального инвестора и заказчика в лице Министерства обороны, которому требовалось много недорогого, но просторного «офицерского» жилья, положительно сказалось как на темпах освоения территории, так на квартирографии проекта.
В Славянке есть три школы (будет четыре), детские сады с бассейнами, опорный пункт милиции, амбулатория. Каждый месяц открываются новые магазины и предприятия общепита. Главное, что нам бросилось в глаза на улицах Славянки – отсутствие каких бы то ни было проблем с парковками, типичных для районов высокоплотной современной застройки. Автомобилей здесь, конечно, немало (во многих семьях новоселов и по две машины), но движение организовано так, что они друг другу не мешают.
Другое выгодное отличие Славянки от большинства новых жилмассивов района – ограниченная девятью этажами высотность. Следующая принципиальная особенность – отсутствие квартир-студий: на весь район, рассчитанный на проживание 45 тысяч человек, их около трехсот.
Большой транспортный минус
В последние годы именно благодаря Шушарам Пушкинский район вырвался в лидеры по объемам жилищного строительства. Активная застройка совхозных земель привела к тому, только с 2010 по 2014 год численность населения района увеличилась на 29 тысяч человек. Но это далеко не предел. По некоторым оценкам, если сегодняшние инициативы девелоперов будут реализованы, довольно быстро население территории удвоится. К 2020 году только в поселке Шушары будет больше 70 тысяч человек, а население Ленсоветовского перевалит за 30 тысяч.
В декабре 2017 года, если планы строительства метро в очередной раз не пересмотрят, в Шушары придет подземка. Правда, станция метро «Шушары», которая должна появиться вместе с «Дунайским проспектом» и «Проспектом Славы», будет располагаться в промзоне, рядом с заводом «Тойота». И ездить до «Купчино» жителям Шушар все равно будет быстрее и удобнее.
С кварталами, имеющими выезд только на Московское шоссе, дело обстоит сложнее. Альтернативная дорога в Славянку ведет через Пушкин, но здесь имеется большая вероятность постоять на железнодорожном переезде. Строительство скоростного Московского шоссе с развязкой на Колпинском, которое активно велось несколько месяцев назад, когда мы ездили в жилой район Славянка, в настоящее время затормозилось. На шоссе и перекрестках по-прежнему пробки.
Цены на квартиры в поселке Шушары стартуют с отметки 2,4 млн руб. За такую сумму предлагают студии от 23 кв. м без отделки в совсем свежих домах. Примечательно, что доля предложения студий и «однушек» на здешнем вторичном рынке в настоящее время составляет около 50%, но с каждым месяцем увеличивается. В Ленсоветовском ситуация в этом отношении еще более интересная: на момент публикации в каталогах объявлений экспонировалось 87 квартир, из которых 60 – однокомнатные. К слову, должны отметить, что совсем уж тесных малогабариток (меньше 29 кв. м) на вторичном рынке мы не нашли, зато имеются весьма просторные «однушки» (40-42 кв. м). Стартовые цены – 2,5 млн руб. за однокомнатную квартиру (32 кв. м) в объекте новой вторички. Двухкомнатные (площади представленных в продаже объектов – от 45 до 65 кв. м) продавцы оценивают в 3,6-4,2 млн руб.
В Славянке «однушки» в дефиците, а потому предлагаются почти по ценам квартир в серединных спальных районах – от 3,2 до 3,7 млн руб. (площади –36-47 кв. м). Основной тип жилья в данном районе – семейные двухкомнатные квартиры от 44 до 63 кв. м (3,7-4,9 млн руб.) и просторные трехкомнатные 80-97 кв. м (4,8-6,1 млн руб.).
