– Илья Сергеевич, что сегодня происходит на рынке коммерческой недвижимости в целом и в отдельных сегментах?
– Рынок коммерческой недвижимости Петербурга еще не настолько велик, чтобы можно было говорить о каких-то глобальных тенденциях или трендах.
По итогам 2014 года в сегменте офисной недвижимости стабильно падала заполняемость бизнес-центров класса «А», а средние арендные ставки не росли. Показательно, что основной компанией, способствовавшей поглощению большей части предложения высококлассной офисной недвижимости, является ОАО «Газпром» и его дочерние структуры.
Заполняемость успешных торговых центров пока остается на довольно высоком уровне, в отличие от новых торговых площадей, вакансии в которых могут достигать 80%.
В складском сегменте мы сегодня наблюдаем отказ собственников от развития новых проектов, поскольку существующие складские объекты в целом работают эффективно и говорить о недостатке складов в настоящее время не приходится. Схожие тенденции существуют и на московском рынке.
Пока еще сложно рассуждать о результатах начала 2015 года – рынок находится в подвешенном состоянии, в ожидании каких-то изменений. К примеру, Центральный банк уже дважды менял ключевую ставку. Поэтому начало года проходит под девизом ожидания стабильности, в том числе и валютного курса.
Это естественно, поскольку без понимания перспектив развития экономики, рынка спроса, без возможности прогнозировать затраты очень сложно планировать и вести коммерческую деятельность.
– Какие новые, специфические, проблемы появляются в ситуации экономической нестабильности?
– Основные проблемы рынка остаются теми же, что и в спокойные времена. Они связаны с риском не достигнуть запланированных финансовых результатов. Это может произойти по разным причинам, в том числе ввиду отсутствия спроса или несоответствия себестоимости строительства стоимости реализации продукта. Тем не менее для игроков рынка и инвесторов, готовых рискнуть, сейчас открываются большие перспективы.
– Это касается частных инвесторов, рассматривающих сегодня варианты вложения средств, к примеру, во встроенно-пристроенные помещения на первичном рынке?
– Инвестиции во встроенные помещения на рынке жилья являются вторым сегментом по популярности и объемам вложения после покупки жилой недвижимости для сдачи ее в аренду.
Это актуально и сегодня. Однако все, кто занимаются такого рода бизнесом, прекрасно понимают, как сложно в нашей стране быть рантье. На рынке немного компаний, которые предлагают профессиональную услугу по управлению подобными активами. Самостоятельное управление данным бизнесом (даже если помещение просто сдается в аренду) оказывается весьма трудозатратным.
Собственник сталкивается с огромным количеством сложностей, начиная с поиска арендатора и заканчивая контролем за ним. За тем, как он использует помещение, за своевременностью арендных платежей, оплаты коммунальных услуг и т. д.
Это сильно осложняет жизнь: чаще всего доходность не соответствует ожидаемой, и люди испытывают трудности с возвратом инвестиций.
– Какие сегменты коммерческой недвижимости вы считаете наиболее перспективными для инвестиций?
– С учетом указанных проблем собственников коммерческой недвижимости наиболее перспективными сейчас являются вложения в доходные жилые дома – отели среднесрочного проживания и апарт-отели.
Это направление сейчас еще только развивается, и вариантов для вложений не так много, но доходность инвесторов, безусловно, будет выше, чем в любом другом сегменте.
В первую очередь это связано с тем, что найти арендатора на небольшой номер в отеле среднесрочного проживания значительно проще, чем арендатора встроенного помещения площадью 150-500 кв. м.
Вторым преимуществом инвестиций в данный формат является наличие на объекте управляющей компании, которая берет на себя все аспекты управления этим имуществом.
В компетенцию УК входит решение вопросов, связанных с контролем за арендатором и эксплуатацией имущества. Кроме того, управляющая компания имеет возможность частой ротации арендаторов: изначально предлагая сдачу номеров по краткосрочным и среднесрочным программам, она обеспечивает частным инвесторам гораздо более высокую доходность по сравнению, например, с той, которую они могли бы получить от сдачи квартиры в долгосрочную аренду.
– Что по этому поводу говорит законодательство?
– Существующая сегодня нормативно-правовая база не соответствует потребностям рынка. Для того чтобы стимулировать развитие, ее нужно адаптировать и упрощать.
Например, мы ежедневно сталкиваемся с тем, что до сих пор никто не понимает сути формата отелей среднесрочного проживания и апарт-отелей. Это понятие отсутствует в законодательстве РФ, и чем быстрее будет обозначена разница между гостиницами, жильем, отелями среднесрочного проживания и апарт-отелями, тем будет лучше для рынка.
Законодателям необходимо рассмотреть вопросы, связанные с налогообложением таких объектов, это значительно упростит и облегчит жизнь частных инвесторов, а также привлечет дополнительные средства. При этом выиграют абсолютно все, поскольку, во-первых, появится еще один крупный, колоссально перспективный сегмент коммерческой недвижимости, во-вторых, будет обеспечиваться потребность в качественном арендном жилье.
– Существуют ли, по вашему мнению, какие-либо принципиально новые направления развития рынка, которые пока не задействованы в России?
– Принципиально новым на рынке является только сегмент коммерческого арендного жилья. Мы можем также говорить о различных новых структурах, которые обеспечивают более эффективное инвестирование в сегмент недвижимости. К ним относится REIT (real estate investment trust), ближайшим отечественным аналогом которой являются паевые инвестиционные фонды. Сегмент REIT на Западе очень широко развит и обеспечивает львиную долю финансирования сегментов коммерческой и жилой недвижимости.
– А как вы оцениваете перспективы такого сегмента, как объекты для развлечений? Сформировался ли он в качестве самостоятельного?
– Такой сегмент в России только формируется и, как правило, срощен с торговой составляющей, обычно это торгово-развлекательные комплексы, в составе которых есть катки, кинотеатры, боулинги, различные центры для детей и т. д.
Отмечу, что успешные проекты показывают прекрасные финансовые результаты. На мой взгляд, рынок развлекательных объектов до сих пор не насыщен, и качественные объекты в Петербурге можно продолжать строить: город вполне сможет заполнить еще два-три объекта площадью 200 тыс. кв. м.
На сегодняшний день в Петербурге отсутствует предложение тематических торговых центров. Это связано с тем, что в России еще не развиты объекты, специализирующиеся на различных хобби, в которые на Западе вкладываются значительные деньги. Например, в США существует сеть торговых центров, предназначенных для любителей охоты и рыбалки, они предполагают как торговую, так и развлекательную составляющую.
Интересен также формат закрытых лыжных комплексов, который давно рассматривается для открытия в Петербурге. Не так давно Группой компаний «Регионы» были озвучены планы по строительству в Петербурге развлекательного комплекса DreamWorks, который станет знаковым для рынка проектом.
А пока к открытию запланирован первый в своем роде тематический парк активного отдыха Angry Birds Activity Park, находящийся в составе торгово-развлекательного комплекса «Европолис».
– Как вы относитесь к переводу жилья в нежилой фонд, вокруг которого происходит довольно много споров?
– Перевод квартир, расположенных на первом этаже, в нежилой фонд всегда был и останется перспективным, успех его зависит только от локации объекта. С другой стороны, ситуация с переводом постоянно усложняется и, насколько мне известно, в настоящее время сделать это крайне сложно.
Будем надеяться, что все изменится к лучшему, поскольку я глубоко убежден, что назначение использования того или иного помещения должно определяться целесообразностью и желанием собственника, если это, конечно, не ограничивает права других собственников квадратных метров в здании. Искусственно запрещать это нельзя.
– Какие направления работы в сегменте коммерческой недвижимости сегодня считает для себя приоритетными ГК «Бекар»?
– Развитие рынка доходных домов. В августе 2014 года мы ввели в эксплуатацию первый отель среднесрочного проживания сети Vertical. Проект стал крайне успешным, и сейчас мы ведем проектирование еще трех подобных объектов в Калининграде, Москве и Петербурге.
Мы считаем, что это направление будет очень востребованным, поскольку предполагает удобный и перспективный формат вложений в коммерческую недвижимость для частных инвесторов, а также обеспечивает качественными площадями частных и корпоративных арендаторов, спрос со стороны которых в России крайне велик и абсолютно не удовлетворен.
– Отличается ли, по вашему мнению, текущая экономическая ситуация от ситуации 2008 года? Что можно посоветовать операторам рынка и потенциальным инвесторам?
– Текущая экономическая ситуация, безусловно, отличается от ситуации 2008-2009 годов. Главным образом тем, что предыдущий кризис мы переживали совсем недавно и участники рынка теперь знают, как именно необходимо себя вести. Большая часть игроков уверена, что в перспективе рынок стабилизируется и продолжит свое развитие.
Операторам рынка коммерческой недвижимости я советую продолжать абсолютно спокойно и профессионально выполнять свою работу. Для потенциальных инвесторов рекомендация только одна: внимательно следить за появлением активов на рынке и покупать, покупать и покупать. Сегодня очень удачное время для инвесторов, которые обладают финансовыми активами и могут сделать крайне выгодные приобретения.
