В декабре, когда российский рубль внезапно пошел ко дну, петербуржцы принялись спасать сбережения, вкладывая их в недвижимость. Отделам продаж городских компаний-застройщиков удалось ударно поработать. Девелоперам коттеджных поселков, предлагающим дома и участки под застройку, а также риэлторским компаниям, специализирующимся на загородном рынке, тоже перепало. Но за оживлением последовал спад.
Спрос в фокусе статистики
По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН), пик покупательской активности отмечен перед новогодними каникулами. В декабре 2014 года представители тридцати девелоперских компаний, участвующих в обмене данными о продажах объектов и представляющих в общей сложности 80 малоэтажных и коттеджных проектов, реализовали 135 участков.
Здесь придется пояснить, что для 2014 года, который и для городского, и для загородного рынка жилья проходил под знаком стагнации, это рекордное значение. В традиционный для загородного рынка сезон высокой активности (с апреля по сентябрь прошлого года) обозначенные компании «всем миром» реализовывали от 96 до 123 участков в месяц.
Зато в январе, после декабрьского оживления, участникам информационного обмена удалось продать только 43 участка. Данное значение для предшествующих двенадцати месяцев – тоже рекорд. Точнее, антирекорд (прошлый январь также был самым «неурожайным» месяцем года, но тогда девелоперы реализовали 69 участков). В нынешнем феврале продано 60 участков (в прошлом – 79).
Готовые дома нынче продаются нечасто, каждая сделка почти для любого коттеджного поселка – долгожданное событие. Так, за два зимних месяца 2015 года на 80 поселков пришлось шесть проданных коттеджей (за тот же период прошлого года – 19 домов, в декабре – 15).
Цены февраля: плюс миллион
Сопоставив количество сделок с объемами выручки девелоперов от продажи участков (данные на сей счет также содержатся в ежемесячных сводных отчетах), можно узнать средние цены сделок. Так, в декабре девелоперские компании наторговали землей на общую сумму 222,5 млн руб., в январе суммарный объем выручки составил 65,7 млн руб., в феврале – 153 млн руб. Таким образом, средний бюджет сделки по покупке участка в декабре составлял 1,64 млн руб., в январе – 1,53 млн руб., в феврале это значение подскочило сразу до 2,55 млн руб.
Иными словами, получается, что февраль стал месяцем дорогих приобретений на земельном рынке. «Пока не подведены итоги весенних продаж, едва ли можно уверенно говорить, что это за явление – локальный всплеск или новая тенденция, свидетельствующая о том, что все большее число горожан рассматривает строительство коттеджа как альтернативу покупке квартиры», – говорит руководитель БАРН, аналитик Дмитрий Сперанский. Поясним: в ценовом диапазоне от 2 до 3 млн руб. сосредоточены в основном не дачные участки, а земельные наделы на территориях, ориентированных на постоянное проживание.
Словом, подождем как минимум мартовских и апрельских статистических данных и будем делать выводы. Но одно можно сказать точно: сегодняшних покупателей участков едва ли стоит подозревать в инвестиционных мотивациях.
Проекты на старте и финише
Как оценивают ситуацию девелоперы? Очевидно, декабрьский всплеск покупательской активности и приток средств позволят ускорить темпы освоения территорий. А некоторым проектам это даст возможность справиться с проблемами, решение которых в период застоя откладывалось в долгий ящик, – с дорогами, благоустройством, инженерными сетями. Правда, в первую очередь речь идет о проектах высокой степени готовности, где значительная доля земли уже реализована.
«В феврале мы отмечали незначительное снижение спроса на участки без подряда. В то же время мы отмечали повышенный покупательский интерес к таунхаусам», – комментирует коммерческий директор компании «АйДаДом» Алексей Баринов.
«Некоторые эксперты отмечают, что в конце 2014 года произошел рост количества инвестиционных покупок и в сегменте дорогой загородной недвижимости. Но мы таких сделок не наблюдаем – ни в нашем поселке, ни у коллег», – отмечает совладелец коттеджного поселка «Балаково» Сергей Муканаев.
По прогнозам нашего собеседника, потенциальные покупатели, ориентированные на поиск элитного загородного жилья, в обозримом будущем предпочтут не участки, а менее рискованные активы – готовые дома и поселки в финальной фазе строительства. По мнению Сергея Муканаева, в сложившихся экономических условиях существенно возрастает риск превращения дорогих проектов, находящихся на ранних стадиях освоения территории, в долгострои.
На будущее таких проектов девелоперы смотрят без особого оптимизма. Очевидно, что премьер коттеджных поселков, по крайней мере, в первой половине года, будет меньше, чем обычно. «Инициаторы новых проектов сегодня оказались перед сложным выбором: строить дома, не имея заказчика, рискованно, а чистое поле вряд ли заинтересует клиента», – поясняет Сергей Муканаев.
«Мы ожидаем, что в 2015 году новых проектов появится немного. Тем не менее в любом ценовом сегменте и классе потенциальный домовладелец может найти предложение дешевле, чем в целом по рынку. Правда, только на начальных стадиях реализации, – говорит Алексей Баринов. – В успешных проектах, тем более на высокой стадии готовности, вероятнее всего, цены будут расти на уровне инфляции. Кроме того, неминуемое повышение цен на участки в массивах, находящихся в активной фазе развития, будет также обусловлено подорожанием стройматериалов, техники, работ и услуг».
Вторичный рынок: цены движутся и не движутся
По словам риэлторов, специализирующихся на вторичной загородной недвижимости, минувшей зимой хитами продаж были относительно недорогие участки, пригодные для строительства коттеджей для постоянного проживания. В сегменте садоводств и дачных массивов покупателей в первую очередь интересовали варианты типа «ближняя дача» – то есть такие, которые также пригодны для круглогодичной эксплуатации.
В отличие от тех, кто выбирал объекты в коттеджных поселках, «зимние» интересанты вторичного рынка загородной недвижимости все-таки предпочитали незастроенным участкам готовые дома и дачи. Так, по словам генерального директора АН «Прогаль» Людмилы Юшиной, минувшей зимой в агентстве доля незастроенных участков в общем объеме продаж загородных объектов уменьшилась на 10%, по сравнению с зимними месяцами 2013-2014 года, и составила 57,6% (соответственно 42,4% сделок пришлись на дачи и коттеджи).
Массовый спрос на участки на вторичном рынке сфокусировался в ценовом диапазоне от 500 тыс. до 2 млн руб. Так, по данным АН «Прогаль», в течение трех месяцев прошедшей зимы 44% продаж дачных и садоводческих участков пришлись на ценовой диапазон от 500 тыс. до 1 млн руб. В то же время 50% реализованных участков ИЖС – это сделки с бюджетами от 800 тыс. до 2 млн руб.
За рамками покупательского интереса оказались самые дешевые варианты (потому как обычно за низкими ценами скрываются участки без подъездных дорог и коммуникаций – в первую очередь электричества), а также более дорогие – участки, предлагаемые по ценам квартир (здесь в борьбе за покупательские кошельки все-таки побеждает квартирный рынок).
По данным Центра исследований и аналитики ГК «БН», за двенадцать месяцев прошлого года средняя цена предложения на рынке участков без строений в Ленобласти выросла чуть меньше одного процента и к концу декабря составила 84,3 тыс. руб. за сотку (средняя цена областного участка – 1,1 млн руб.). В то же время в пригородных районах Петербурга цены на свободные участки увеличились на 5,8% (среднее значение декабря – 279,3 тыс. руб. за сотку, или 3,8 млн руб. за участок).
В настоящее время индексы средних цен предложений городских участков, которые публикует БН, проявляют повышенную волатильность, то поднимаясь над достигнутыми в декабре значениями, то незначительно сползая. Средние цены областных участков держатся возле отметки 90 тыс. руб. за сотку: весеннее пробуждение рынка еще не началось.
